|
Новости и аналитика

Гарантии от ренты

 Гарантии от ренты

Инвесторам, желающим попробовать себя в арендном бизнесе на рынке зарубежной недвижимости, самое логичное – обратиться к схеме гарантированной ренты,  – считает Игорь Индриксонс. Стратегия Lease-Back (гарантированная рента) открывает возможность получения дохода и минимизации рисков без лишних усилий со стороны самого инвестора.

Не на всех рынках существует схема Lease-Back, но там где она есть у инвестора гораздо меньше проблем и гораздо больше уверенности, что его инвестиция понятна и просчитана на много лет вперед.

Конечно, можно пойти другим путем – сначала купить объект, а потом, предварительно изучив примерную доходность на данном рынке, пытаться его сдавать. Но в этом случае риски возрастают в разы. Существует опасность того, что недвижимость будет простаивать, принося вместо дохода убыток. Чтобы этого не случилось, инвестору придется либо постоянно держать руку на пульсе своей инвестиции и достаточно плотно заниматься ею, либо нанимать для этого управляющую компанию. Но зачем это нужно, если результат в  денежном выражении будет равный, а хлопот больше ?

В чем суть этой схемы? Вы покупаете объект. Основными критериями при выборе объекта должны стать средний рост рынка, гарантированная доходность, высокая ликвидность по сдаче в аренду и перепродаже, а также доступ к финансированию. Управляющая компания, или застройщик после окончания строительства сдает объект в аренду и вне зависимости от арендного дохода ежемесячно выплачивает инвестору гарантированную ренту – определенную фиксированную процентную ставку от стоимости объекта.

Например, 7% – этого хватит, чтобы покрыть ежемесячные ипотечные выплаты и обслуживание объекта, при 90% ипотечного кредита от стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом, объект в течение последующих лет гарантированной ренты сам себя выкупает за счет поступлений от аренды. Вы как собственник имеете право бесплатно пользоваться объектом обычно от четырех до шести недель в году. По истечении срока гарантированной ренты инвестор по желанию может продлить договор с управляющей компанией.

От инвестора не требуется дополнительных  взносов в пользу застройщика. Банк же, предоставляет отсрочку по уплате основного долга и процентов. Строительство обычно занимает до 24 месяцев. При этом риск недостроя на развитых рынках практически сведен к минимуму. При минимальном первоначальном взносе доходность на инвестируемые средства может достигать 40% годовых при росте рынка 5-10% в год. Средний срок действия этой схемы в каждом регионе и на разных рынках свой, но на время договора инвестор может забыть про объект. Все берет на себя управляющая компания – от уплаты налогов до замены лампочек в подъезде.

Сейчас из растущих рынков удачными для такой схемы являются, например, Кипр (район Пафоса), юг Франции, где можно найти объекты с гарантированной рентой, доходящей до 25 лет, и потенциальным ростом недвижимости 10% в год. А также Швейцария с консервативной стратегией, являющейся, по сути, альтернативой депозиту с доходностью не более 5% годовых. Из падающих рынков интересен Лондон, который для зарубежных инвесторов, хранящих деньги в долларах и евро, за год подешевел на 50%.

Применение подобного механизма невозможно на фондовых рынках. На российском рынке недвижимости подобная схема также не работает по причине неоправданно высоких банковских процентных ставок (в России они в данный момент составляют 20% и выше, что на порядок выше, чем в наиболее экономических развитых странах мира). К примеру, доходность от аренды квартиры в Москве сейчас не выше 5%.

Т.е. частный инвестор, купив квартиру в Москве и сдав ее в аренду, может получить не более 4-5% прибыли. Применение механизма гарантированной ренты в настоящий момент возможно лишь на зарубежных рынках за счет облегченного доступа к финансированию.

Схема гарантированной ренты надежна и проста. Многие люди пенсионного возраста на Западе к концу жизни становятся высоко обеспеченными, поскольку в молодости инвестировали свои средства в самоокупаемые объекты недвижимости с использованием схемы гарантированной ренты.

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.