|
|
ПРЕССА: Зарубежная «вторичка»: можно найти уникальные и фантастически доступные варианты. Но «с сюрпризом»

ПРЕССА: Зарубежная «вторичка»: можно найти уникальные и фантастически доступные варианты. Но «с сюрпризом»



О том, что такое первичный и вторичный рынки жилья, мы все отлично знаем - по реалиям родной страны. Однако применительно к зарубежной недвижимости нам знаком практически только один рынок - первичный, поскольку именно новые объекты продаются компаниями-застройщиками. Но знать о том, что творится на вторичном рынке зарубежных государств, очень нужно.
Мы напоминаем, что любой приобретенный вами объект сразу перестает быть новостройкой, и если вы задумаете продавать его, то делать это придется как раз на вторичном рынке…

Не только «пропылившееся старье»

Вопрос о том, какие объекты лучше - первичные или вторичные - вероятно, столь же старый, как и сам рынок недвижимости. Борясь с конкурентами, продавцы новостроек активно продвигают идею о том, что их объекты - новенькие, «с иголочки», а вот на вторичном рынке продается «пропылившееся старье». Такая постановка вопроса, конечно, является как минимум лукавством. А правда состоит в том, что на вторичном рынке продаются очень разные объекты. И действительно старые развалюхи. И совсем новые квартиры, дома и виллы - они только вчера были «первичкой». И уникальные исторические объекты - среди новостроек ничего подобного не сыщешь…

Как отмечали практически все наши эксперты, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В странах, где рынок только формируется, приобретать разумно только новостройки. «Если говорить о Турции, то первичная недвижимость в Турции лучше, - убеждена  старший менеджер отдела продаж компании eki. - В этой стране с каждым годом улучшаются стандарты строительства, растет качество материалов и работ. Это связано с увеличением иностранных инвестиций в недвижимость Турции и приближением вступления Турции в Евросоюз: чтобы не упасть в грязь лицом перед иностранцами, турки стараются изо всех сил».

«В подобных странах вторичный рынок может вообще отсутствовать, - отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании kf. - С этим уже столкнулись те, кто сначала купил там апартаменты, а потом захотел продать их - например, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам следует учитывать, что при перепродаже квартиры они вступят в конкуренцию с местными девелоперами, которые в борьбе за покупателя готовы предлагать гибкие условия: в частности, рассрочку платежа и/или помощь при получении ипотеки».

А вот на зрелых рынках тезис о том, что «первичка» однозначно лучше, уже не работает. «Во многих европейских странах трепетное отношение к своему  архитектурному наследию привело к законодательному запрету на новое строительство в исторических районах, - отмечает  руководитель отдела зарубежной недвижимости компании de. - Тем, кто стремится купить комфортное жилье в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше попробовать поискать на вторичном рынке. Кроме того, действительно эксклюзивных предложений на первичном рынке практически не найти: старинные замки, особняки, уникальные виллы - это всегда  предложения вторичного рынка. К примеру, поместья Тосканы с их великолепными виноградниками даже теоретически не могут быть новостройками».

Что дороже?

Потребителям, конечно, очень хотелось бы узнать, как соотносятся цены первичных и вторичных объектов. С известной долей допущения можно сказать так. На этапе строительства новые дома и квартиры существенно дешевле: застройщик продает нечто, чем пока еще нельзя пользоваться - и должен предложить потребителю взамен какую-то «морковку». В роли последней выступает цена - она ниже аналогичных объектов «под ключ» иногда на 30-40%. «Приобретение на стадии строительства существенно дешевле, чем после сдачи объекта, - отмечает  генеральный директор компании mdpn. - Именно поэтому такая покупка является хорошей инвестицией».

Далее - объект построен и сдан. Разница в цене, однако, сохранится - за счет того, что новостройка еще не обрела ауру обжитого места, где-то не принялись высаженные на территории деревья, некоторые жильцы еще завершают ремонт, беспокоя других жителей… Однако это уже мелочи, поэтому квартиры только вошедшей в строй новостройки оказываются дешевле своих вторичных «соседей» всего на 10-15%.

Потом - годы идут. Здание неумолимо ветшает. Рядом появляются новые проекты, отличающиеся более современными планировками, материалами, инженерной «начинкой». Старея, дом (если только это не уникальный исторический объект) неумолимо теряет в цене. Впрочем - успокоим наших читателей - это процесс для недвижимости в высшей степени неспешный, и для качественно построенных зданий он тянется на десятки и даже сотни лет.

Вроде и ваше, но не совсем

На вторичных рынках очень многих стран можно купить фантастически дешевые объекты. Привлекательность, однако, окажется мнимой: на вашей недвижимости будут «висеть» всевозможные ограничения, осложняющие ее использование. «В каждой стране могут возникнуть свои аспекты, - говорит  директор департамента зарубежной недвижимости компании бд. - Иногда на первый взгляд они кажутся очень сложными, но в реальности таковыми не являются. Другие, напротив, таковы, что можно сразу не обратить на них внимание, но они потом сильно осложняют жизнь. В любом случае, необходимо консультироваться с юристами».

Самый распространенный пример (причем касающийся самого что ни на есть эконом-класса) - «социальный» арендатор. Т.е. человек, имеющий право жить в данном доме и платить за квартиру какие-то смешные деньги вплоть до окончания срока действия договора - еще лет 20. Выставить такого арендатора новый собственник не вправе. Такое сплошь и рядом встречается, скажем, в Германии. В Чехии возможна другая «засада» - кооператив. Их уставы часто составлены так, что любое свое телодвижение (сдать, продать и т.п.) собственник согласовывает с общим собранием. В результате кооперативные квартиры стоят иногда в два раза дешевле, чем в точности такие же, но находящиеся в частной собственности.

Очень серьезно следует подойти к приобретению недвижимости, имеющей историческую ценность - в Европе к таковой относятся старинные замки, а также квартиры в старых домах в центральной части города. Как правило, местные власти весьма трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на владельцев недвижимости многочисленные ограничения: вплоть до оттенков цвета, которым можно покрасить фасад и рисунка на занавесках. Не говоря уж о том, что, как отмечает  эксперт департамента зарубежной недвижимости компании c21ptr, старый дом может потребовать усиления несущих стен, укрепления каких-то конструкций, установку внутри инженерных коммуникаций, чтобы привести древнее строение в соответствие с современными представлениями о комфорте.

Распространены во многих странах и сервитуты, т.е. права третьих лиц тем или иным образом использовать данную недвижимость. Причем иногда они бывают даже не оформлены юридически, а основываются на традиции. Любопытную историю рассказал на эту тему Игорь Индриксон. Некоторый человек купил в Англии посместье и справедливо считал, что это теперь его собственность. Однако на следующий же день он увидел старичка, идущего через его территорию. Как выяснилось, старичок этот ходил этой дорогой уже много лет - старый владелец недвижимости позволял. И поскольку делал это уже более 10 лет и сумел доказать это в суде, суд постановил: старичку позволено ходить здесь всю оставшуюся жизнь. Хозяину поместья, понятно, пришлось смириться…

Как продавать на вторичном рынке?

Продажа на вторичном рынке, даже если квартира находится в том же городе, где вы живете - тяжелый труд. Он становится в десятки раз тяжелее, если недвижимость удалена на многие тысячи километров - тут даже обычный просмотр станет огромной проблемой. В общем, первым шагом тут будет найти риэлтора.

«При продаже подобных объектов эксклюзивов практически не бывает. Это значит, что чем большему количеству компаний предложит продавец свою недвижимость, тем больше шансов на продажу», - говорит эксперт из бн. Что касается комиссии, то бывает два варианта: либо посредник получает фиксированный процент от сделки (обычно 3-6%), либо стороны договариваются о некоей цене, которую должен получить собственник.

Все, что агенту удалось получить сверху, является его вознаграждением. «Доверенное лицо, заинтересованное в продаже квартиры, должно быть обязательно, - убеждена эксперт из бн. - Этот человек должен знать плюсы недвижимости и активно содействовать сделке. Часто бывает так, что показывать квартиру просят арендатора. Но ему совсем не нужно, чтобы продажа состоялась, и он постарается сделать все, чтобы сделка сорвалась».

Игорь Индриксонс  настоятельно рекомендует искать «целевую аудиторию» - это существенно повышает результативность работы. «Например, мы установили, что больше всего недвижимость в данной стране приобретают англичане, - говорит он. - Значит, надо искать агентства, работающие именно с этими покупателями. Либо непосредственно английскими, либо с теми, кто имеет наработанные связи в Великобритании».

Резюме

Если вам нужно квартиру продавать - тут, вопросов нет, придется делать это на вторичном рынке. А что делать покупателям? Вероятно, тем, кто пришел на незрелый рынок, кто недостаточно искушен и хочет приобрести себе нечто незамысловатое, лучше остановиться на новостройке - риска тут меньше (при условии, конечно, что застройщик надежный). «Вторичка» - место для людей более подготовленных, способных разобраться и в техническом состоянии объекта, и в более сложных документах. Зато и приобретение здесь можно сделать куда более выгодное.

И сложно не согласиться с  управляющим партнером компании kd, считающим, что всем покупателям, даже желающим купить новостройку, лучше рассматривать те страны, где имеется стабильный вторичный рынок. В этом случае вы получаете шанс на то, что квартиру - если она почему-то не понравится или обстоятельства вашей жизни изменятся - можно будет продать.

 

 

 

О том, что такое первичный и вторичный рынки жилья, мы все отлично знаем - по реалиям родной страны. Однако применительно к зарубежной недвижимости нам знаком практически только один рынок - первичный, п

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.