|
|
«Мини» снова в моде

«Мини» снова в моде

«Мини» снова в моде


Пару лет назад минимизация жилья оказалась одним из самых ярких трендов зарубежных рынков недвижимости: небольшие домики из блоков, напечатанных на 3D-принтере, или мобильные постройки, готовые отправится куда угодно вслед за своим владельцем, превратились в отличную альтернативу доступному жилью. Сегодня примерно то же самое начинает происходить и с коммерческими объектами. Как тенденция минимизации постепенно распространяется из жилого сектора в коммерческий, станут ли небольшие офисные пространства и биотехнологические лаборатории частью современных инвестиционных портфелей и почему объекты с приставкой «микро» завоевали популярность среди инвесторов, рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс специально для газеты Ведомости.

 

Минимум для жизни

 

На фоне дефицита свободной земли и нехватки доступного жилья последние несколько лет прошли под знаком активной реализации проектов по созданию небольших жилых пространств. В США и Великобритании тенденция tinyhousesдавно переросла из модного увлечения в жизненную необходимость, а растущая стоимость жилья толкает застройщиков на новые стратегические хитрости: вместо того, чтобы продавать массивные пространства, лучше всего разместить больше небольших и относительно недорогих квартир, которые точно не будете пустовать. 

 

К примеру, в Великобритании недавно был выставлен на продажу самый узкий дом. Двухэтажное жилье в Корнуолле шириной чуть более двух метров, построенное в начале 1900-х как дом для слуг, сегодня продается за 60 тысяч фунтов (почти $88 тысяч). Среди бонусов для потенциального покупателя можно назвать 26-метровый сад, в котором можно пережидать приступы клаустрофобии.

 

Другой лот, выставленный на британских сайтах купли-продажи жилья оказывается еще меньше – всего три на четыре метра, но при этом оборудован всем необходимым и стоит от 10 до 35 тысяч фунтов ($15-51 тысячи) при самостоятельной сборке. В случае, если будущий владелец не в состоянии справится с таким «лего для взрослых», за сборку нового жилья придется доплатить еще 12 тысяч фунтов ($18 тысяч).

 

На противоположном континенте, в Лос-Анжелесе, придумали создавать небольшие контейнерные дома из стали и пластика площадью чуть более 45 кв.м, которые можно просто поставить у себя в саду и использовать в качестве источника дополнительного заработка (сдавая в аренду) или в качестве лишнего спального места для внезапно нагрянувшей погостить родни. 

 

В Нью-Йорке, где по правилам городского планирования минимальная площадь квартир не должна быть меньше 37 квадратов, предприняли попытку выйти за рамки и с подачи мэра города несколько лет назад запустили проект «микроквартирного» дома, строительство которого началось весной 2014-го и планируется к завершению уже в этом году. На небольшие квартиры площадью от 23 до 34 квадратов, зрительно увеличивающиеся за счет крупных окон и высоких потолков, выстроилась очередь из желающих еще до начала строительства. 

 

Miniformoney

 

Идея «mini for money» (в переводе с английского «мини ради денег») отнюдь не нова: вопрос о том, чтобы минимизировать пространства для жизни и работы, остро стоял и в прошлом столетии. Например, в Токио еще в 72 году выросла капсульная башня Накагин, состоящая из 140 квартир-модулей, площадь которых не превышала 9 квадратных метров. Строение опередило свое время не только из-за внешнего вида: космические цены на жилье в центре японской столице (порядка 2,3 млн йен ($20 тысяч за кв.метр) по сей день делают приобретение собственной квартиры чем-то из ряда фантастики и архитектор башни Кисё Курокава предложил потенциальным покупателям неплохую альтернативу госпрограммам доступного жилья.

 

Добрая часть капсул и сегодня успешно сдается в аренду, а некоторые из них превращены в офисные помещения, чья площадь варьируется от 60 кв. метров. При скромных площадях доходность собственников оказывается довольно существенна, ведь месячная аренда колеблется в районе  920-940 тысяч йен и может доходить до миллиона йен ($8-9 тысяч).

 

Кстати, микроофисы – не единственные малогабаритные объекты коммерческого сектора. Низкая доходность на рынке облигаций и резкий спад среди хедж-фондов провоцирует новую волну инвестиционной активности в коммерческом секторе недвижимости, выводя вперед новое поколение инвесторов, рассчитывающих на максимальную прибыль при минимальных вложениях. Спрос диктует предложение и на зарубежных рынках продолжают появляться активы, способные удовлетворить интерес в том числе и новичков в сфере инвестиций. Вслед за парковочными местами, чьи размеры редко превышают 5х5 метров, а цена начинается от $36 тысяч, и ячейками складов самообслуживания площадью от 20 кв.метров и стоимостью от $22 тысяч на авансцену выходят биотехнологические лаборатории, которые рискуют потеснить классические активы инвестиционных портфелей. Индекс биотехнологий Nasdaq с 2010 года до конца мая 2016 года поднялся на 182%. Благодаря росту биотехнологической промышленности биоинкубаторы претендуют на звание «дебют года» в международном коммерческом секторе, демонстрируя привлекательную доходность на рынках от США до Китая. Биоинкубаторы Великобритании, Швеции, Норвегии, Франции, Германии, Италии, Испании и других стран сегодня активно набирают обороты, становясь стартовой площадкой для молодых биотехнических компаний и предоставляя им доступ к медицинским и фармацевтическим научно-исследовательским лабораториям, офисам, конференц-залам и технологическим платформам. По уровню доходности подобные активы не уступают проверенным временем складским ячейкам и парковочным зонам, чья прибыль уверенно держится на отметке в 7-9% годовых, а значит уже в ближайшем будущем они могут составить привычным активам конкуренцию. 

 

Небольшой объект давно уже не означает менее ликвидный: в 90% случаях арендаторы гораздо быстрее находятся при сдаче в аренду скромного жилья, по площади не превышающего 40 кв.м, в то время как виллы продолжают пустовать. Примерно тоже самое происходит сегодня в секторе коммерческой недвижимости. Четыре инвестора из пяти активно берут на вооружение систему дробления, предпочитая приобретать части крупного целого, вроде складских ячеек, парковочных пространств или лабораторий биоинкубаторов. Неслучайно диверсификация портфелей происходит именно благодаря микрообъектам, позволяющим не просто уложиться в бюджет до $50 тысяч, но и приобрести разнообразные активы, способные снизить риск простоя, а следовательно и потери капитала как минимум в несколько раз.

Пару лет назад минимизация жилья оказалась одним из самых ярких трендов зарубежных рынков недвижимости: небольшие домики из блоков, напечатанных на 3D-принтере, или мобильные постройки, готовые отправится куда угодно вслед за своим владельцем, превратились в отличную альтернативу доступному жилью.

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.