|
|
Инвестиционные провалы года или топ-5 главных ошибок-2016

Инвестиционные провалы года или топ-5 главных ошибок-2016

Инвестиционные провалы года или топ-5 главных ошибок-2016


Чем может навредить недвижимость прайм-сектора с точки зрения портфолио инвестора? Можно ли заранее распознать финансовые ловушки и как решить проблему, уже столкнувшись с их последствиями? На эти и другие вопросы отвечает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс специально для портала IRN.ru.

 

Несмотря на то, что полной статистики по итогам года пока нет, сегодня уже можно судить о том, на какие грабли чаще всего наступали инвесторы из России в погоне за зарубежными капиталами.

 

Ошибка первая: надежда на богатых иностранцев 

 

Уверенность в том, что дорогостоящий эксклюзивный объект принесет более высокую доходность, нежели тот, что оказывается проще и дешевле, кажется, неискоренимой. Несмотря на обилие неудачных примеров, инвесторы продолжают выходить на зарубежные рынки и терять деньги. Классическим примером стала история москвича Александр А., решившего уберечь капиталы, вложив их в один из люксовых объектов британской столицы. После очередного изменения гербового сбора, касающегося британского элитного сектора и постбрекзитовской неопределенности, царившей на лондонском рынке, объекты прайм-сектора оказались в списке одних из самых низколиквидных инвестиций. Напомним, что владельцы вторых домов и объектов недвижимости buy-to-let сектора, чья цена оказывается более 125 тысяч фунтов стерлингов, с  1 апреля 2016 года вынуждены покрывать дополнительный гербовый сбор, размер которого колеблется от 3 до 15% в зависимости от стоимости приобретенного объекта.

 

Вдвойне обидным для инвестора оказался тот факт, что за минувший год стоимость элитного жилья в Лондоне опустилась более чем на 6,5%. Такие районы как Камден, Хаммерсмит и Фулхэм, а также Вестминстер продемонстрировали худшие результаты по итогам года: в декабре 2016 года падение стоимости жилья в этих зонах составило более 15%, более 11% и более 3% соответственно по сравнению с декабрем 2015.

 

Мало того, что Александр, приобретая элитное жилье, потратил гораздо больше, нежели его коллеги, решившие вложить средства в объекты эконом-сектора, так еще и пока не смог окупить даже расходы на гербовый сбор: британские богачи не торопятся арендовать недвижимость и объект до сих пор простаивает.  

 

Другой пример – покупка дорогостоящей четырехкомнатной квартиры в Нью-Йорке, США. Не все знают, что рынок Нью-Йорка – достаточно специфичный: там до сих пор действует негласное правило «Чем крупнее и дороже объект, тем ниже оказывается доходность». Евгений Б. из Калининграда на выходе получил лишь чуть больше 2% годовых, тогда как при инвестировании в стандартную студию он мог бы заработать как минимум 5%.  

 

Ошибка вторая: пренебрежение «правилом одного процента»

 

На многих рынка жилья успешно действует «правило одного процента»: при приобретении buy-to-letобъекта, стоимость арендных ставок, устанавливаемая арендодателем, должна быть не меньше 1% от его стоимости. На самом же деле размер ренты должен быть гораздо больше, поскольку арендной платы должно хватать не только для покрытия ежемесячных расходов на финансирование, налогов на имущество, страхование, но и покрывать непредвиденные расходы. Только в этом случае может идти речь о реальной прибыли. 

 

Покупка недвижимости для инвестиций требует тщательного анализа будущих арендных ставок по сравнению со стоимостью самого объекта. Например, инвестор приобретает квартиру стоимостью $80 тысяч с целью последующей сдачи ее в аренду. Согласно «правилу одного процента», рента за данную квартиру должна быть не меньше $ 800 в месяц ($80 тысяч х 0,01).

 

Ошибка третья: схемы-удочки и отсутствие команды профессионалов

 

Рынки недвижимости по-прежнему остаются меккой для разного рода мошенников, которые под видом компаний предлагают инвесторам золотые горы. Примеров пострадавших россиян год от года не становится меньше, поскольку при покупке недвижимости за рубежом многие и сегодня предпочитают пользоваться услугами посредников, которые не всегда оказываются чисты перед законом. К примеру, некоторые намеренно вводят в заблуждение своих клиентов, уверяя, что инвестиции в недвижимость не сулят абсолютно никакого риска и помогут легко и быстро разбогатеть. Но инвестиции – это не казино, и инвесторы должны быть готовы к тому, что индексы недвижимости зависят от множества разных факторов – от террористических актов, хакерских атак и массового притока беженцев до президентских выборов и колебания цен на нефть. Также не стоит забывать всем известные экономические факторы, непосредственно влияющие на доходность: высокий уровень безработицы, слабый рост ВВП страны и серьезный государственный долг не позволят местному рынку жилья конкурировать с более экономически устойчивыми аналогами. 

 

Падение стоимости жилья в любом случае затрагивает арендный сектор, где инвестору приходится выживать любой ценой, первым делом снижая ренту, чтобы не допустить простоя собственных объектов. Поэтому речь об отсутствии рисков должна стать одним из основных сигнальных огней, мотивирующих инвестора отказаться от услуг такой «честной» компании. Среди ярких примеров – история одной компании, занимавшейся постройкой элитной недвижимости в Карибском бассейне.  Она была настолько убедительной, что порядка 3 тысяч британских инвесторов с лёгкостью согласились на покупку объектов. Обещания поистине фантастической доходности и предыдущий опыт других успешных проектов использовали в качестве доказательств инвестиционного потенциала, а в качестве дополнительной рекламы компания привлекла звёзд спорта. Большинство инвесторов из Великобритании, в общей сложности вложивших порядка 400 млн фунтов стерлингов, своих новых роскошных домов так и не увидели. Дело закончилось плачевно: компания завершила строительство только 300 из запланированных 6 тысяч объектов. С тех пор инвесторы отчаянно пытаются вернуть хотя бы часть своих денег, а судебный процесс тем временем так и не завершился.

 

Также стоит остерегаться схем с использованием прямого давления, приглашения стать частью «эксклюзивного ограниченного круга инвесторов», готовности поделиться «секретами» или наличия «особых связей. Однако это вовсе не значит, что все следует делать самому. Напротив, нужно создать пул людей, в числе которых обязательно должны быть юрист и профессиональный оценщик, разбирающихся в местном законодательстве.

 

Ошибка четвертая: одна крупная сделка вместо нескольких поменьше

 

Из крайности в крайность: от слишком доверчивого инвестора перейдем к инвестору, страдающему панической осторожностью. Такие покупатели годами ищут тот самый объект и никак не могут решиться на покупку, а когда наконец решаются, готовы идти ва-банк, ставя на кон все свои сбережения. Вместо того, чтобы диверсифицировать портфель, приобретая несколько различных активов, они отдают предпочтение одному, как правило не самому дешевому варианту.

 

Такая стратегия оказывается фатальной хотя бы потому, что пока они ждут у моря погоды, рынок претерпевает серьезные изменения от стоимости жилья до введения новых налогов и в результате инвесторы оказываются не у дел. В инвестиционных кругах такие покупатели lottomentalityinvestors(в пер. с англ. «инвесторы с лото-менталитетом»), которые следуют принципу «все или ничего». Вместо того, чтобы с волнением ждать «удачного момента», стоит выходить на рынок как можно скорее и сосредоточиться на нескольких сделках для создания личной базы активов. Покупка нескольких активов также снижает общий риск и позволяет с каждым разом принимать лучшие решения для будущих инвестиций, исходя из собственного опыта. Главное, что стоит уяснить при мысли об инвестировании в один единственный актив: не нужно тратить свое время на объекты, которые выбиваются из бюджета. Помощь ипотечных кредитов актуальна только в том случае, если приобретается сразу несколько недорогих объектов, которые точно принесут более-менее стабильную доходность. 

 

Ошибка пятая: «уникальные» внутренние трансформации жилья

 

Собственник, конечно, вправе вносить свои коррективы в дизайн и отделку своего объекта, но ни в коем случае не должен забывать о том, что жить в квартире будет все-таки не он. Самой дорогостоящей ошибкой в этом случае оказывается неудачная перепланировка, которая серьезно способна снизить стоимость ренты. Петербуржец Андрей Л., который приобрел небольшую трехкомнатную квартиру в Париже для последующей сдачи в аренду, решил расширить помещение, отказавшись от одной из спален в пользу создания своеобразного домашнего офиса – кабинета, о котором сам всегда мечтал. Но идеи Андрея местные арендаторы не разделили. Тем более, что после перепланировки квартира не стала просторнее, а лишь лишилась дополнительных спальных мест, которые так ценят потенциальные жильцы. В результате инвестор смог сдать квартиру в аренду только после снижения первоначальной ренты более чем на 10%. 

 

Подобных историй оказывается немало: собственники тратят дополнительные средства на внутреннюю трансформацию, расширяют пространство, отказываясь от гардеробных или встроенных шкафов в пользу кабинетов или просторных ванных комнат, которые на деле оказываются арендаторам совсем не нужны. Именно поэтому оптимальным решением становится квартира с классической планировкой и множеством встроенных мест для хранения. Инвестиционный объект должен быть похож на чистый холст, который заиграет новыми красками в присутствии своего нового жильца. 

 

С наступлением нового года инвесторы снова продолжат ошибаться, и некоторые ошибки могут оказаться летальными для инвестиционных портфелей. Чтобы не повторять их судьбу, не стоит рассматривать вложения в недвижимость как один из способов быстрого заработка. Инвестиции – это наука и как любая наука, они требуют полного погружения и вдумчивого подхода. Согласитесь, что лучше учиться на чужих ошибках, чем подсчитывать убытки после совершения собственных. 

Чем может навредить недвижимость прайм-сектора с точки зрения портфолио инвестора? Можно ли заранее распознать финансовые ловушки и как решить проблему, уже столкнувшись с их последствиями?  

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.