ИГОРЬ ИНДРИКСОНС
Набор стратегий инвестирования в российскую недвижимость весьма ограничен. Часто при покупке квартир клиент вынужден вкладывать 100% капитала. Основная прибыль если и формируется, то только за счет разницы в цене при перепродаже.
Использование «чужих» денег—одна из главных составляющих стратегии инвестирования в недвижимость. На зарубежных рынках за счет облегченного доступа к финансированию, даже несмотря на продолжающийся кризис ликвидности, остается доступной схема гарантированной ренты.
Вложения осуществляются на стадии строительства с помощью ипотеки. На это время инвестор забывает про объект: от него не требуется дополнительных взносов застройщику, банком же предоставляется отсрочка по уплате капитала и процентов. Строительство обычно занимает до 24 месяцев.
Выплаты по кредиту покрываются схемой гарантированной ренты. При минимальном первоначальном взносе доходность на инвестируемые средства может достигать 40% годовых при росте рынка 5–10% в год. Схема действует в среднем на срок два года после окончания строительства. Основными критериями при выборе объекта должны стать средний рост рынка, гарантированная доходность, высокая ликвидность по сдаче в аренду и перепродаже, а также доступ к финансированию. Интересна и покупка на нулевом цикле, так как на период строительства после уплаты первоначального взноса отсутствуют иные расходы, а рынок продолжает расти.
При этом риск недостроя на развитых рынках отсутствует. Сейчас из растущих рынков удачными для такой схемы являются, например, Кипр (район Пафоса), а также Австрия (Капрун), где можно найти объекты с гарантированной рентой, доходящей до 10 лет, и потенциальным ростом недвижимости 10% в год, и Швейцария с консервативной стратегией, являющейся по сути альтернативой депозиту с доходностью не более 5% годовых. Из падающих рынков интересен Лондон, который для зарубежных инвесторов, хранящих деньги в долларах и евро, за год подешевел на 50%.
