Здравствуйте. Вы все правильно делаете. В Вашей ситуации, я бы посоветывал Вам сдавать квартиру самостоятельно, для того чтобы максимизировать прибыль. Многие, когда слышат «самостоятельно» представляют, что должны быть в стране, самостоятельно убирать, ориентироваться в иностранном языке и тд. Дело в том, что как только Вы поставите всю систему, а ее можно поставить именно с точки зрения сдачи в аренду, все будет работать организованно и автономно.
Поставить очень просто: есть несколько глобальных сайтов, где сдается курортная недвижимость на разный срок: понедельно, помесячно и т.д., то есть 90%  съема в аренду на кратковременный срок  происходит в мире по сути через два сайта, как это не пародоксально. Если Вы на таком сайте поставите свою недвижимость, и поймете каким образом на сайте все работает, то Вы будете получать на Ваш на e-mail сообщения о  резервации апартаментов. Один из сайтов, кстати, русифицирован, и в дальнейшем сайт планирует осуществлять и  тех. поддержку на русском языке. Единственное что Вам нужно –это нанять сотрудника, который при сдаче в аренду встретит арендатора, передаст ключи,  и далее организует уборку. Совсем необязательно в таком случае, нанимать сотрудника на полную ставку. На этом абсолютно все. Даже депозит берется автоматически с карточки арендатора.
На сегодняшний день, это пожалуй два главных сайта : homeaway.com и airbnb.com . Сайтairbnb.com сейчас захватывает долю рынка все больше и больше  - скорее всего станет лидером, или даже монополистом.  На данном сайте предлагается интересная система, например, Вашу недвижимость страхуют от недобропорядочных арендаторов и происходит это в автоматическом режиме. За рубежом арендодатели очень довольны. В России, в меньшей степени, собственники недвижимости знают этот сайт. Таким образом, организовав процесс сдачи недвижимости в аренду через эти два сайта,  Вы будете«сидеть» и контролировать весь процесс.
Если же Вы хотите управляющую компанию, то найти в жилых секторах мощную компанию будет крайне затруднительно, особенно в Европе. Есть, конечно, хорошие управляющие компании, но это компании, которые управляют в пределах всего нескольких комплексов.
В коммерческой же недвижимости, напротив, управляющие компании великолепно развились, а в жилом секторе, так сложилось исторически, такой бизнес не получил своего развития.
Он пошел великолепно в Америке, где есть мощнейшие компании управляющие жилой недвижимостью. Такие компании берутся только за управление зданий, то есть все здание в 200 квартир сдается полностью в аренду.
С какой проблемой Вы можете столкнуться при обращении в такую управляющую компанию. Положа руку на сердце - УК будет сдавать «налево». Такой процесс сдачи в аренду контролировать очень сложно. Квартиру, это я не раз слышал и от своих клиентов,по сути дела эксплуатируют и направляют деньги в собственный « карман», а Вы при этом находитесь в другой стране и не контролируете данный процесс. Единственное, что я Вам порекомендую на будущее: для того, чтобы не было такой неконтролируемой «сдачи налево»,  поставить систему видеонаблюдения через интернет. Необязательно, чтобы камеры стояли повсюду, на каждом углу – это неприятно арендаторам, поставьте хотя бы в коридоре. Либо, поставьте просто муляж. Сотрудник, который будет впускать гостей,будет четко понимать, что хозяин наблюдает и «налево» он не сможет сдавать жилье и не сможет жить по выходным в Вашей собственности.
Второй механизм, который работает великолепнейшим способом для арендаторов: это security box с кодом – просто коробка с батарейками (микросейф), которая вешается рядом с квартирой.  Каждый новый  арендатор при съеме получает код. Приехав на место при наборе кода арендатор получает доступ к ключам, которые находяться в security box.  В этом случае, не нужно зависеть от сотрудника и платить ему экстра (extra) денег, например за ожидание им арендатора по прибытию в квартиру.
Здравствуйте, Мария! Да, Вы вполне можете получить кредит в Англии примерно под 70% от стоимости самого объекта. Закладывать ничего не нужно. Если недвижимость находится в России, то залоговую стоимость для рассмотрения не примут, то есть не смогут ее забрать. Банки в России учтут арендный доход Вашей недвижимости. Иногда на рынке есть хорошие объекты с нестатусным финансированием, когда Вам не нужно доказывать Ваш финансовый статус и когда застройщик уже договорился с банком по поводу кредита. Относительно второго вопроса Вам лучше прийти на консультацию, поскольку это один из самых сложнейших вопросов в области недвижимости. Без подготовки покупать не стоит. Многие люди кидаются и покупают объекты, а потом думают как структурировать схему, чтобы не платить налоги. Продать недвижимость можно без всяких проблем, возникает лишь вопрос о налогах. С помощью нехитрых и абсолютно легальных недорогих схем налоги можно свести к нулю.Списание, налог на прирост капитала, то есть на продажу (легче всего иметь с эти дело в Великобритании), налог на арендные платежи, то есть налог на доход и даже налог на наследство. По поводу третьего вопроса: я бы советовал обратить внимание на мелкие объекты - мелкие здания в крупном объекте, например, несколько номеров в крупном отеле при условии, если бы этот отель управлялся крупной, серьезной корпорацией с мировым именем. Хорошая компания в отельном сегменте - это та компания, которая управляет несколькими тысячами зданий. Это гораздо надежнее, нежели чем связываться с более мелкими компаниями. В инвестиционной недвижимости объект сам не имеет значения, имеет значение только управляющая компания. Хорошая управляющая компания может «выжимать» большую доходность даже из сарая и здесь я не утрирую. Были в практике и такие примеры. Приходите на семинар, я часто об этом рассказываю. Четвертый вопрос: процентная ставка не зависит от того на сколько лет Вы взяли кредит, она зависит от того, берете ли Вы фиксированную ставку. Чем длительнее период, тем дороже ставка, если Вы ее фиксируете. Оптимальный вариант - фиксировать на 5 лет и потом каждые 5 лет фиксировать заново. В этом случае ставка будет равна где-то 3-3,5%.
Здравствуйте, Анатолий! Конечно можно! Вы можете записаться на встречу через сайт или позвонив нам по телефону (495) 775-88-55
Здравствуйте, Юрий! Перед тем, как покупать недвижимость, Вам сначала нужно структурировать юридическую схему покупки. Ваша ситуация - не самая простая. Возможно, Вам придется заплатить до 50% налога на Ваш доход, если Вы ее перепродадите, тут много накладывается. Не советовал бы покупать на физическое лицо. В Германии одна из сложнейших систем налогообложения. Самая простая система - в Великобритании. Так как Вы упомянули, что будете проживать меньше шести месяцев в году, то есть Вы не станете фискальным резидентом Германии, а станете фискальным резидентом России, это еще хуже, ведь Вы будете платить налоги в Германии как нерезидент. Поэтому я бы всё-таки пришел к нам на консультацию или же взял хорошего бухгалтера, который расскажет Вам, что Вас ожидает. Но, исходя из того, что Вы описали, я бы однозначно покупал, оформляя документы на компанию и отнюдь не на немецкую.
Здравствуйте, Константин! С бюджетом в 100 тысяч евро можно построить минимальный портфель коммерческой недвижимости, причем кредиты можно брать с легкостью до 70%  от стоимости сразу во время покупки. В среднем, коммерческая недвижимость приносит 10-12% годовых, поэтому, если Вы хотите больше конкретики и обсудить, что предлагается на рынке и схему покупки на юридическое или физическое лицо, Если вы собираетесь в дальнейшем инвестировать определенное количество средств от Вашего заработка, то изначально стоит построить схему для оптимизации налогообложения. Ее можно построить и позже, но это будет стоить гораздо дороже, то есть недвижимость, купленную на физическое лицо, потом можно будет перевести и на юридическое лицо, но это будет стоить Вам приличных денег. Я всегда советую изначально прийти к нам на встречу примерно на час и 90% всех вопросов закроются. Поэтому записывайтесь на встречу на сайте или по телефону.
Здравствуйте, Святослав! Без особых подробностей здесь не обойтись, так как это очень интересная и специфическая схема. Успех кроется за абсолютно легальными схемами и за хорошим бухгалтером. Франция позволяет списать даже две поездки туда в год, поэтому есть определенные ноу-хау, способы, которыми мы можем поделиться только с нашими личными клиентами и исключительно при встрече.
Здравствуйте, Александр! В данной ситуации ничего не остается, кроме как взять российскую ипотеку. Есть способы покупки недвижимости в России, да и во всем мире в кредит, не оплачивая кредит. Есть такие способы при помощи западных банков, это схемы непростые и абсолютно легальные, это работа с крупнейшими мировыми банками, но, к сожалению, они работают только от миллиона долларов. То есть, если человек хочет купить квартиру в кредит в Москве, то можно сделать так, что он купит квартиру, у него останется этот миллион и он избежит затрат по ипотеке. Почему все так не делают? Вход оценивается очень высоко и существует множество разных нюансов. Поэтому, с этой точки зрения выход один – только российская ипотека.
Здравствуйте, Геннадий! Я не удивляюсь, что испанцы собираются предлагать этот объект, так как в Испании недвижимость уже никто не покупает. У Испании ситуация на рынке на 100% хуже, чем во всей остальной Европе, а то и во всем мире. Среди молодых специалистов в Испании безработица равна 55%, средняя безработица по стране - свыше 25%. Более менее «шевелятся» только два города – Барселона и Мадрид, но это два падающих рынка. Дело в том, что местное население покидает страну и мечта среднего испанца - уехать в Латинскую Америку, чтобы там работать и жить. Поэтому, конечно, Барселона – хорошее место, оно востребовано и у иностранных покупателей, не только с точки зрения инвестиций. Барселона очень комфортный город для жизни, отдыха и работы. Но в первую очередь жилую недвижимость должен поглощать местный рынок. Если местный рынок не поглощает жилую недвижимость и дом на 100 квартир выставляется только для российского рынка, это означает только одно - пропащую вещь. Поэтому, я не вижу никаких перспектив продажи на российском рынке недвижимости в Барселоне. Это тоже самое, как сегодня продавать россиянам недвижимость в Египте, когда их власти решают: отобрать права собственности или не отобрать? Кто в таких условиях будет согласен на покупку – непонятно. Этот рынок - падающий, так что я бы обращал внимание только на Барселону и Мадрид и только через 3 или 4, а еще лучше через 5 лет. На данном этапе никаких перспектив я не вижу.
Здравствуйте, Дмитрий! Обычно, когда продается отель строящийся или уже существующий, у него уже есть управляющая компания, с которой уже подписан договор. В среднем договор подписывается на 20 лет. Если это действующий отель, то там наверняка действует договор на как минимум 10-15 лет. Ставка нефиксированная, она зависит от наполняемости отеля и при покупке отеля всегда есть независимая оценка, которую дают эксперты по доходности этих отелей. Или можем сравнить открытую информацию из интернета, сравнить какова средняя доходность отелей такого класса в регионе, который Вы рассматриваете. Поэтому, в среднем 10% отелей приносят доход без особых проблем . Отель 3-4 звезды под управлением крупных международных компаний – это основная вещь. Если нет крупного международного отеля или крупной международной компании (от 1000 зданий-отелей) или если отель меньше, то могут возникнуть проблемы. По поводу стрит-ритейла мой совет такой: если Вы хотите этим заниматься, то Вам следует находиться поблизости, в той самой стране, то есть Вам активно придется заниматься стрит-ритейлом. Так же как и в Москве и в любом другом городе России: есть стрит-ритейл, который будет приносить хороший доход, а есть который не сможет и предсказать это очень сложно. Основные точки стрит-ритейла - это отдельно стоящие маленькие магазины. Но чаще всего хорошие точки уже заняты, а значит задача усложняется. Я бы порекомендовал рассматривать отдельные блоки магазинов в формате крупных торговых центров. Это аналог отелей, где есть одна крупная управляющая компания, которая привлекает туда клиентов и если купить там пару магазинов, то это будет гораздо выгоднее, чем покупать отдельно стоящие магазины на улице.
Здравствуйте, Алексей! С точки зрения составления портфеля все будет зависеть от объема и метода покупки. Дело в том, что люди очень часто не концентрируются на способе покупки. Допустим, будете ли Вы покупать как физическое или юридическое лицо. Здесь все зависит от объема инвестиций. Скажем, если объем инвестиций более, чем несколько объектов, то стоит структурировать и оффшорную компанию, чтобы потом в дальнейшем оптимизировать налогообложение. Обычно выход из недвижимости, если речь идет о Великобритании, стоит максимум 2-3% от стоимости недвижимости. Великобритания стоит на последнем месте в мире по размеру комиссии агентам. В Германии комиссия чуть больше – около 6%, плюс юридические расходы в районе 1-1,5 тысячи евро на выходе. Если сравнивать портфель коммерческих облигаций (скорее всего Вы имеете в виду корпоративные облигации) и коммерческую недвижимость вот что получается. Изначально можно найти корпоративные облигации, которые будут по доходности сопоставимы с коммерческой недвижимостью, но в облигациях есть две проблемы: во-первых, при дефолте компании-владельцы облигаций на самом деле ничего не получают, особенно на таких защищенных рынках, как Великобритания или Германия. Стоимость объекта не может превратиться в ноль, а по облигации мы видим, что компании каждый день объявляют дефолты, поэтому облигации оказываются нулевыми. И, во-вторых, купон, то есть доходность облигаций или купонная доходность не растет из года в год, как может расти аренда на недвижимость. В облигациях очень сложно диверсифицироваться, то есть распределять риск. Наверняка Вы знаете, что обычно вход в одну облигацию равен 200 тысячам долларов. За эти же 200 тысяч долларов можно приобрести уже неплохой портфель из коммерческой недвижимости, например, пару студенческих общежитий, номер в отеле, пару складов, то есть за эти деньги уже можно диверсифицироваться. А так Вы покупаете всего одну облигацию. Единственный плюс облигаций - это если Вы покупаете на офшорную компанию, то Вы не платите налоги. Однако, инвестируя в недвижимость, если изначально структурировать схему оптимизации налогообложения, и с аренды и прироста капитала, даже налог на наследство Вы также платить не будете. Если Вы ходите узнать об этом более подробно, записывайтесь на встречу и мы обсудим Ваш вопрос более конкретно.
Еще несколько важных отличий облигаций от недвижимости –это маржевые звонки, так называемые margin call. Дело в том, что недвижимость и облигации зачастую, и это нормально и правильно, покупают с помощью кредитного плеча.
В недвижимости, даже если недвижимость стоит меньше нежели чем  кредит, который Вам выдали, допустим объект стоил 100,000, выдали 70,000 , объект сейчас стоит 50,000,Вам никто не позвонит из банка и не скажет «довнесите еще 20,000». Как в облигациях, так и в акциях и в любых других финансовых инструментах Вам нужно будет пополнить счет. Если вы строите цепочку: то есть покупаете облигацию,перезакладываете ее, и добавляете деньги и на то, что уже заложили и купили еще облигацию и т.д., то в таком случае,  если что-то случиться по одной облигации, цепочка может разорваться. Так О. Дерипаска потерял $27 млрд.  во время кризиса именно из-за таких разрывов.
Что еще может произойти с облигацией: дело в том, что когда Вы берете финансирование под облигацию – у нее есть рейтинг и ее стоимость. Cкажем, если хороший рейтинг, то ее финансируют на 80 %, а иногда и на 90%. Завтра рейтинг поменяли и сразу же банк финансирует допустим не на 90%, а на 70%.  В  этом случае Вам будет звоночек «довнесите деньги», так как поменялись кредитные условия. С облигациями, с одной стороны, кажется, что все просто: нажми кнопку и продай, но если при этом не  вдаваться в подробности. Конечно, часть портфеля могут занимать облигации, что неплохо для формирования портфеля в целом.
Здравствуйте, Людмила! Ваш вопрос -  очень общий. Постарайтесь, пожалуйста, более четко сформулировать Ваши цели и задачи и в каком регионе Кипра Вы хотели бы купить недвижимость. Дело в том, что на Кипре цены варьируются от 500 до 10 тысяч евро за «квадрат». В среднем цена равна около 2 – 2,5 тысяч евро за «квадрат». Один из самых престижных и, скорее всего, высоколиквидных регионов –это  Пафос. Никаких ограничений на покупку недвижимости для россиян там нет. Есть юридическая защищенность – Вам выдается титул на недвижимость, этот титул регистрируется. Кипр входит в Евросоюз, поэтому юридическая защищенность такая же, как и в любой стране ЕС. По поводу Северного Кипра: даже не думайте двигаться в эту сторону. Для начала нужно задаться вопросом : почему там такие привлекательные цены? Кстати, на Северном Кипре с 2009 года у иностранных покупателей, уже ставших собственниками, через суд было отобрано очень много недвижимости. Турция стремится вступить в Евросоюз, поэтому законодательство немножко изменилось и теперь на Северном Кипре идут претензии со стороны бывших греческих киприотов и их семей. На Северном Кипре право собственности не подтверждено ни одной страной мира, кроме Турции. То есть, покупая там недвижимость, право собственности будет признано только Турцией. Потому там такие привлекательные цены и, конечно, существует большая степень риска.
Здравствуйте, Александра! Нидерланды, Бельгия и другие страны Евросоюза в данный момент не представляют интереса с точки зрения инвестиций. Рынки Бельгии и Нидерландов достаточно стабильны, но это микрорынки недвижимости. В таких странах налогообложение для нерезидентов  - просто драконовское. С точки зрения налогообложения самый простой и самый выгодный вариант для нерезидента – Великобритания, где налог для нерезидентов можно свести к нулю. Бельгии и Нидерландах Вы заплатите от 30 до 50% налога только на аренду и плюс налог на прирост капитала, от которого тяжелее будет отбиться, используя схемы, которые работают в других странах. После всех налогов и расходов получается, что на рынки есть страны намного стабильнее, с меньшими проблемами и простотой с точки зрения покупки и налогообложения.
Здравствуйте, Александр! Нужно четко понять, что туда, где Вы приобретете такую недвижимость, Вы захотите приезжать в сезон, и основной пик аренды будет приходится именно на то время, когда Вы будете там находится. Такая недвижимость будет приносить в год максимум 4%. Если Вас устроит такая доходность, тогда выбор можно сделать в пользу Франции или Италии. Вы можете почитать об этом в интернете, там очень много подробной информации. Но я бы посоветовал Вам вложить деньги в доходную недвижимость и ежегодно получать от аренды минимум 10% в валюте. Тогда у Вас хватит средств на великолепный отдых дважды в год и еще останется.
Здравствуйте, Емил! Скорее всего, журналисты немного ошиблись. 60 тысяч россиян потеряли деньги в Болгарии и Испании. Дело дошло до того, что недвижимость, которая уже достроена, не получается ни сдать, ни продать. Рынки этих стран абсолютно неликвидны и перенасыщены недвижимостью. Их никто никогда не контролировал. До кризиса Болгария и Испания пытались рекомендовать себя как регулируемые рынки, однако кризис расставил все по своим местам и показал, что это регулирование отсутствовало совершенно. В одной Испании только на первичном рынке до сих пор не продано более полутора миллиона объектов недвижимости. В Болгарии, помимо той же самой проблемы перенасыщенности рынка, не была отлажена система страхования строительства. Поэтому люди потеряли деньги в тот момент, когда застройщики бросали объект, не завершив строительство. В том числе речь идет о такой парадоксальной ситуации: объект уже куплен, деньги заплачены, но право собственности можно получить только когда объект на 80% возведен, а значит объект все еще принадлежит застройщику. Такая ситуация отсутствует во Франции, Великобритания и на других развитых рынках, где сделка еще на уровне котлована регистрируется в кадастре. Даже если объект еще в стадии строительства, он уже принадлежит покупателю. Так что болгарские застройщики пытались совершить переоценку, еще раз заложить в банке свой объект и по-английски удалиться. Под такие аферы создавались компании-однодневки, а законодательством страховка от мошенников в сфере строительства предусмотрена не была.
Здравствуйте, Андрей! Ничего плохого о Словении я сказать не могу. Если Вы собираетесь жить там постоянно или временно, купить недвижимость можно. Правда, к сожалению, с точки зрения сдачи в аренду там нет никаких интересных перспектив. Недвижимость дает всего лишь 4%, а такой доход можно получить в любой стране с меньшими рисками. В Словении неплохое медицинское обслуживание и многим россиянам, давно уехавшим из России, нравится эта страна и я думаю, скоро туда хлынет поток наших соотечественников, желающих сделать Словению своим постоянным местом жительства. Тем более, что там не так сложно получить вид на жительство.

Страницы: Пред. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 26 След. Все
+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.