Инна, добрый день.
1) Для того, что бы участвовать в аукционах проблемной недвижимости, нужно участвовать не только по какой-то стране, но и участвовать по определенному городу и району. Знать города и знать районы этих городов как свои пять пальцев. Аукционы – самый тяжелый способ инвестирования в недвижимость извлечения выгоды из недвижимости. Всегда кажется, что если недвижимость попала на аукцион, то её можно приобрести по очень низкой цене. Уверяю Вас, даже в самый разгар кризиса в 2009 году у людей находились деньги на хорошую недвижимость, которая имела потенциал, особенно если это происходило на местном, локальном рынке. Объект с хорошим потенциалом не будет висеть в воздухе – кто-то придет и обязательно купит его. То есть, если вы покупаете на аукционе, то, скорее всего, вы покупаете неликвид или что-то очень приближенное к рыночной стоимости. Я уже давно занимаюсь этой темой и могу сказать точно, что это сверх рискованное занятие. В первую очередь необходимы глубокие знания определенного района, но и это не застрахует Вас от миллиона подводных камней. Это могут быть даже случаи поддельных контрактов, и найдутся те, кто затаскает вас по судам, после чего раскроется ещё целая вереница неприятностей. Для человека, который не знает определенного района, законодательства страны и не занимается аукционными перепалками сам, мой ответ – это не выгодно.

2) В новостройки выгодно инвестировать тогда, когда наличествует быстрорастущий рынок. Например, в Европе, от того что эта недвижимость находиться в процессе стройки, никакой дополнительной наценки не накидывается, хотя в тоже время в России с введением объекта в эксплуатацию его цена увеличивается на 20-30%. В Европе такого эффекта нет, поэтому в данный момент это не выгодно.

Добрый день, Инна!  
Порог начинается примерно от 50 тыс. евро/фунтов. Были проекты, где для входа требовались и меньшие суммы. Но для этого нужно внимательно следить за рынком и появлением новых объектов под ваш бюджет. Италию и Швейцарию я бы не брал в оборот, так как в этих странах очень сложно приобретать гостиничные номера, особенно в Италии, ввиду многих законодательных барьеров и Вас всегда будет мучать налоговая. Поэтому многие предприниматели и бегут оттуда. В Швейцарии можно приобретать апарт-отели, но вряд ли вы там найдете бюджетный вариант. Порог входа на покупку блока апартаментов под управлением отельной группы может начинаться от 400 тыс. евро. Франция – вполне подходит для инвестиций, вопрос лишь в сумме инвестиций. Если вы хотите купить один номер, то Вам это удастся без проблем. Великобритания великолепно подходит со всех сторон, особенно для портфельных инвесторов – тех, кто покупает много. В Великобритании, с точки зрения недвижимости, самое простое налогообложение, и есть много способов для оптимизации этих налогов. Также в Великобритании налажено прекрасное сотрудничество с офшорными кампаниями, многое списывается на займы, и существует огромное количество работающих схем.
Здравствуйте, Дмитрий. 
Для того чтобы успешно начать и максимально обезопасить себя от рисков, нужно сначала попробовать инвестировать в стабильные страны – Великобританию и им подобным, которые со времен кризиса показали себя самыми стойкими. На таких рынках стоит смотреть готовые объекты с небольшим порогом входа и с гарантированной арендой. Для начинающих инвесторов – это самый идеальный вариант для проверки своих сил и возможностей, проверки того, как работают схемы инвестирования. Поэтому я бы порекомендовал обратить ваше внимание на склады самообслуживания, где встречаются все упомянутые позиции.
Юлия, добрый день. 
Несмотря на то, что Канарские острова, Кипр и другие, якобы круглогодичные теплые курорты, позиционируют себя как внесезонные регионы, это не совсем так. Все-таки зимы там имеются. Кратковременная сдача по неделям является уже проторенной тропой, и я знаю десятки, а то и сотни примеров и людей которые этим занимались. Есть много оговорок. Нужно находиться на месте, так как во многих южных странах, к большому сожалению, среди управляющих компаний очень развито разгильдяйство и 30% всего времени они будут сдавать вашу недвижимость «налево». То есть нужно будет самому чистить, присматривать, сдавать в аренду и размещать информацию на сайтах. Пассивная инвестиция с этого не получится. Я встречался и разговаривал с людьми, пытающимися заниматься подобными инвестициями и всегда спрашивал их - «работает ли это?». Люди, рассказывающие об этом без особенно энтузиазма, отвечали просто – «это как обычная зарплата». Хотя это и кратковременная аренда, и эксплуатация действительно увеличивается, но особой прибыли от этого не видно. Для кратковременной сдачи гораздо выгоднее приобретать в городах, где постоянно приезжают командировочные. Например, Лондон, Мюнхен и прочие. В этих городах многое можно пустить на самотек и пассивное управление будет работать, так как на месте будет задействована нормальная управляющая компания суточной сдачи. И по моему опыту, если человек приезжает в Европу, то ведет себя спокойнее, так как знает, что там его достанут и отчитают по закону. Канары, Испания и юг вообще характеризуется более расслабляющей атмосферой, и с точки зрения законодательства и с точки зрения поведения людей вообще. Для тех, кто хочет ориентироваться на форматы бизнеса и туризма, то эта вещь работает, причем сдается круглогодично. Но на курортах работает очень и очень слабо.
Здравствуйте, Ольга! 
Вам нужно четко понять, что именно вы покупаете - недвижимость или ВНЖ. Совместить и то и другое будет не возможно. В странах, где дают какие-то иммиграционные льготы на ВНЖ, эта недвижимость никому не нужна. Она неликвид и в короткой перспективе, скажем, на пять лет, она никому не нужна. Никакой перспективы не имеет. От этого государство и стимулирует спрос, давая эти льготы. Но если выбирать из того, что Вы написали, то я бы, наверное, выбрал бы Чехию и Прагу. В Чехии сейчас самая сильная в данный момент экономика в Восточной Европе, а Прага популярна. Единственное, что там вы все-таки заплатите «премию за русских». То есть везде, где русские покупают недвижимость, везде выплачивается премия «за русских». Недвижимость там стоит дороже, нежели чем она стоила бы без русского участия. Например, недвижимость в Черногории по ценам вам обойдется в такую же сумму, как и недвижимость на юге Франции. Если же вы выбираете сугубо ВНЖ и не хотите пока проживать в этой стране, то задумайтесь, не обманываете ли вы себя? Многие размышляют похожим образом – «шел мимо – купил европейский паспорт». Обратите подробное внимание на системы ВНЖ в каждой стране. Ведь по сути это долгосрочная Шенгенская виза, которую можно оформить за 1000-3000 евро. ВНЖ не дает вам паспорта. После получения вида на жительство нужно получать ПМЖ, натурализоваться, сдать язык, историю, экзамены и так далее. И во время ПМЖ проживать в стране. Внимательно обратите на это внимание, ведь по сути ВНЖ это проданная втридорога долгосрочная Шенгенская виза.
Оксана, добрый день! 
Понимаю вашу ситуацию. Вложить в новостройку на котловане по старому-доброму российскому способу, как мы уже видели в этом году, смысла не имеет, так как за несколько месяцев рубль девальвирован уже на 25%. Вся выгода рубля по отношению к валюте была съедена девальвацией. На самом деле, если вы не хотите покупать зарубежном, а просто инвестировать, то мы бы советовали положить эти деньги на депозит или обратить внимание на фондовый рынок, на котором даже за кратковременный период времени можно сыграть очень успешно. Но если более уверенно вы чувствуете себя именно с депозитом, то инвестировать в местную недвижимость я бы все равно не рекомендовал.
Евгения, добрый день. Фонды REIT можно покупать двумя способами: с условием оплаты налогов и без оплаты налогов. Главный вопрос – вопрос о структуре. Но структура стоит денег, поэтому нужно понимать объемы инвестиций. Пожалуйста, напишите нам про вашу ситуацию и цели инвестирования более подробно.

Юлия, добрый день. Скажу, что всегда, перед покупкой инвестируемой недвижимости, нужно задаваться простым вопросом – «могу ли я получить такую же доходность, но с меньшим риском, например, в другой стране?».

1. Тенерифе - это доход примерно 4% годовых. То есть, если взять практически любую европейскую столицу, вы получите примерно такой же доход, а то и больше (особенно если обратите внимание на коммерческую недвижимость). Считаю, что смысла в предложениях о.Тенерифе в принципе никакого нет.

Инна здравствуйте! Технология «купил в России на котловане, молюсь два года, если достоят – продам на 20-30% дороже» работает. Но имеются существенные риски. Может быть и не достроено. Но, как можно наблюдать, сейчас имеется и другой риск – девальвация рубля. Многие кто год назад покупал квартиры по упомянутой технологии от продажи сейчас ничего не зарабатывают, потому что за несколько месяцев рубль полностью девальвирован. Поэтому, что дальше будет с курсом предсказывать сложно. Но если вы соберетесь инвестировать, то инвестируйте в самое простое. Скажем однокомнатная или двухкомнатная квартира.

Здравствуйте Денис! К сожалению, в Санкт-Петербурге семинары у нас не проходят, так как к нам на семинары в Москву без всяких проблем прилетают не только из Санкт-Петербурга, но и Челябинска, Уссурийска и более отдаленных регионов.

Александр, добрый день. В Испании нельзя купить гостиничный номер, но можно купить апарт-отель, то есть квартиры, находящиеся под управлением отельных групп. Но, в данный момент, Испания – это глубоко депрессивный рынок. И с точки зрения доходности после налогообложения Испания проигрывает практически всем европейским странам. Если же вы покупаете квартиру на побережье и сдаете самостоятельно, не платя налоги, это одно дело. А если это апарт-отель, то управляющая компания будет платить все налоги, и вам останется на руки лишь около 4% дохода. В той же Англии или Франции дохода остается на порядок выше, примерно в два раза.

Андрей, добрый день! Прежде чем инвестировать в любую недвижимость, особенно коммерческую, (потому что коммерческая уж точно не покупается для себя, а приобретается для извлечения прибыли) нужно подумать над тем, можно ли получать аналогичную доходность от этой недвижимости (от аренды), на другом рынке и с меньшим риском. И, да, если бы в Уругвае было бы 20-25% доходности от аренды, то тогда можно было бы рисковать. Но доходность в Уругвае вполне сравнима с рынком Англии, Франции и Германии, поэтому смыла рисковать попросту нет. Надеяться на то, что там будет большой прирост капитала – это уже игра в лотерею, т.к. прирост капитала предсказать невозможно.

Здравствуйте! Для начала рекомендую посетить наш ежемесячный семинар, который поможет ответить на 90% всех вопросов, которые возникают у инвесторов. Ответы на остальные вопросы можно будет получить на личной встрече.
Здравствуйте, Петр! 
Мы много писали о таких отдельно стоящих объектах в Германии, всю информацию Вы сможете найти на нашем сайте. С такими объектами могут возникнуть серьезные проблемы. Многие объекты изначально готовятся для продажи иностранным инвесторам. Основная проблема заключается в том, что инвестору показывают контракт, подписанный на какое-то количество лет, удостоверяющее, что арендатор выехать не может. Однако на самом деле это оказывается совсем не так: арендатор может выехать в любое время, а такой контракт позволяет вписывать туда все что угодно. Но если контракт не соответствует законодательству той страны, где он оформляется, то арендатор может спокойно выехать, заплатив минимальный штраф. Для отдельно стоящего супермаркета очень тяжело найти дополнительного арендатора, ведь он был изначально построен под определенного арендатора (компанию). Многие объекты пустуют по 2-3 года и приходится вкладывать огромную сумму денег, чтобы перестроить здание под нового арендатора. С точки зрения контракта в одной из Европейских стран в свое время продавалось множество инвестиционных квартир с подписанным контрактом аренды на пять лет с сумасшедшими штрафными санкциями для арендаторов, решивших неожиданно съехать. Инвесторы приобретали такие квартиры, а люди через полгода съезжали. Закон этой страны не предусматривал никаких штрафов и арендаторы каждые полгода имели право съехать независимо от того, что написано в контракте.
Здравствуйте! Часто в таких случаях возникает вопрос: зачем инвестировать в недвижимость неизвестной страны с большими рисками, где коммерческая недвижимость будет приносить 7-10%, когда на более стабильных рынках можно получать такую же доходность. Если брать на себя большие риски, доходность должна быть выше или должна быть перспектива большого роста. Но Венгрия не соответствует ни одному из этих критериев. Рынок этот уже «отыграл» и серьезного роста арендных ставок и стоимости недвижимости там не предвидится. И пока в более стабильных странах, таких как Германия, Англия и Франция полностью не восстановится ситуация, в странах, которые находятся на краю Европы, это произойдет не раньше чем через 6 лет. Поэтому на данный момент эти рынки не имеют никаких перспектив.

Страницы: Пред. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 26 След. Все
+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.