Ошибки начинающих инвесторов

На некоторых рынках, таких как Болгария или Испания, часто бытует мнение, что иностранного инвестора проще обвести вокруг пальца. Особенно это касается ценообразования: многие зарубежные инвесторы, действительно, не чувствуют рынок, а значит могут стать жертвой наценки. Покупая недвижимость, инвестор может и не понять, что приобретаемый объект переоценен как минимум на 20-30%.

Неожиданное падение цен, обусловленное стихийными бедствиями или вооруженными конфликтами, снижение строительной активности или введение государственных ограничений способны ударить не только по стабильности рынка недвижимости, но и по карману инвестора. Покупка актива на незнакомом рынке напоминает «кота в мешке» и запросто может обернуться неприятными последствиями вплоть до банкротства.

Для повышения привлекательности объекта застройщик нередко указывает доходность, которая оказывается заведомо выше фактической. Обозначение «Gross», скорее всего, означает, что на самом деле чистая доходность может быть как минимум на несколько процентных пунктов ниже. Часто видя приписку «Gross» стоит внимательно читать контракт. Возможно, там прописаны условия, по которым от доходности Gross вычитается стоимость различных услуг, например, управление недвижимостью. Также возникает путаница в понятиях доходности, которую приносит объект, и доходности на инвестицию.

Читать контракт и понимать, о чем идет речь, безусловно, лучше, чем ставить свою подпись под набором неизвестных слов. Но всегда следует помнить, что на территории другой страны юридическую силу будет иметь только документ, составленный на государственном языке. То же самое касается и документации на английском языке – в случае, если этот язык не является государственным языком в стране, где приобретается недвижимость, контракт может быть признан недействительным.

Дорогостоящая жилая недвижимость имеет свою специфику, в силу которой их сложнее сдавать в аренду. Кроме того, в ряде стран владельцам недвижимости класса люкс придется покрывать специальный налог на роскошь, что чревато потерей части потенциальной доходности. Неслучайно последнее время наблюдается тенденция отказа от вилл и особняков, стоимостью более миллиона евро, в том числе и среди российских покупателей жилья.

Содержание зарубежной недвижимости, безусловно, требует от инвестора разного рода затрат: оплата коммунальных платежей, ремонта или меблировки. А вот содержание недвижимости с дополнительной инфраструктурой, такой, как, например, собственный бассейн, может вырасти в ежегодные круглые суммы, превышающие несколько тысяч евро.

Налогообложение в рамках приобретения недвижимости за рубежом – это не только единовременный налог на покупку жилья, но и ежегодные налоги для собственника, в числе которых налог на прибыль от сдачи объекта в аренду и налог на прирост капитала.

По старой привычке некоторые российские инвесторы ошибочно полагают, что схема, которая когда-то работала на российском рынке, сработает и на европейском. Увы, это не так: например, схема «купил объект на стадии котлована-подождал-перепродал-заработал» совершенно не работает, когда дело касается зарубежной жилой недвижимости.

Инвестору необходимо держать руку на пульсе и при выборе кредита. В странах Южной Европы банки нередко пытаются его «подменить» и предлагают иностранному покупателю местного жилья потребительский кредит вместо ипотечного. При отсутствии кредитоспособности инвестор незамедлительно почувствует разницу: если при использовании ипотечного кредита взыскание накладывается на лишь непосредственно на объект заемщика, то при использовании потребительского пострадать могут банковские счета и другое имущество неплательщика.

Дом на дереве или апартаменты со стеклянными стенами – запрос покупателя сегодня с легкостью удовлетворит любой развивающийся рынок жилья. Однако приобретая такой нестандартный объект следует помнить, что самыми популярными предложениями на рынке аренды сегодня являются те самые классические «однушки» и «двушки», спрос на которые нередко превышает предложение.

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.