Запросы продавцов на московском вторичном рынке жилья превышают ценовые ожидания покупателей

Запросы продавцов на московском вторичном рынке жилья превышают ценовые ожидания покупателей

Запросы продавцов на московском вторичном рынке жилья превышают ценовые ожидания покупателей

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 87 % продаж на московском вторичном рынке жилья в мае состоялись по итогам торга на понижение. Таким образом, был установлен новый исторический максимум по данному показателю, в очередной раз подтвердивший практику массового дисконта, сложившуюся в сегменте столичной «вторички». Одновременно продолжается плавное снижение цен предложения: за прошлый месяц отрицательная коррекция составила 1,6 % (1,9 % – с начала 2017 года). В то же время такая динамика не соответствует актуальным требованиям покупательского спроса: по данным компании, разрыв ценовых ожиданий продавцов и покупателей в настоящее время составляет в среднем немногим более 25 %.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы (сегменты «эконом», «комфорт» и «премиум») составляет 10,1 млн рублей. При этом средний чек сделки – 7,55 млн рублей. Таким образом, согласно усредненным показателям, заявленные продавцами цены превышают фактические на 25,2 %. В отдельных случаях разница может быть еще более значительной.

Эксперты подчеркивают: относительное совпадение ценовых ожиданий участников рынка имеет определяющее значение для его функционирования. В «штатном» режиме расхождение составляет не более 10 % – это та «нейтральная зона» между границами интересов продавцов и покупателей, которая позволяет им вести конструктивный диалог и достигать компромисса. Ее увеличение влечет ужесточение разногласий, которые становятся непреодолимыми для совершения сделок и, как следствие, крайне ограничивают товарооборот на рынке жилья.

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, сегодня не более 25 % собственников, выставивших на продажу свои объекты, удовлетворяют описанному выше условию: заявляемая ими цена либо соответствует фактической рыночной, либо превышает ее умеренно, при этом люди готовы корректировать свои запросы в соответствии с адекватными требованиями покупателей. В компании отмечают, что хотя таких продавцов – явное меньшинство в общей массе, их количество возросло по сравнению с прошлым годом – примерно на 10 % в абсолютном выражении.

«Все больше владельцев недвижимости выходят на рынок с пониманием, что им придется “биться за самое дешевое место”. Из десяти квартир сегодня продаются две, и те, кто заинтересован в сделке в обозримые сроки и не имеет возможности тратить годы на пестование своих надежд об изменении рыночной конъюнктуры, ведут себя предельно рационально и грамотно. Они реально оценивают текущую ситуацию и среднесрочные перспективы рынка и готовы идти на разумные уступки по цене во избежание еще больших потерь», – говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В значительной степени именно готовностью корректировать цену предложения в соответствии с покупательскими ожиданиями (в пресловутой «борьбе за дешевое место») объясняется аномально высокий уровень продаж с дисконтом, уже почти два года сохраняющийся на московском вторичном рынке жилья. Тенденция к резкому увеличению количества объектов, реализуемых со скидкой по отношению к изначально заявляемой цене, была отмечена в июне 2015 года, уже через месяц доля таких продаж достигла 80 %, и до сих пор она находится на пиковых высотах. Очередной исторический рекорд был зафиксирован в прошлом месяце: 87 % проданных объектов были реализованы с дисконтом (средний размер скидки – 9,4 %) – рис. 1.

Рис. 1. Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья старой Москвы



Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

В контексте минимальной коррекции цен предложения феномен массового дисконта свидетельствует также о сохраняющемся внутреннем протесте продавцов, которые, хоть и вынуждены идти на уступки покупателям, первоначально оценивают свою жилплощадь выше их ожиданий и предпринимают попытки выйти на рынок «со своей ценой». В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что перелом тенденции и возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50-60 %) возможны только вслед за переменой нисходящего ценового тренда и долгосрочной стабилизацией цен либо в связи с формированием устойчивой положительной динамики по этому показателю. Подобного сценария в компании не прогнозируют как минимум в ближайшие два года, соответственно, массовый дисконт, по оценкам экспертов, сохранится на рынке продолжительное время.

Следует понимать: переоценка объекта и отказ владельцев корректировать свои запросы в соответствии с реальной рыночной ситуацией являются заградительным условием для проведения сделки и в текущих условиях фактически означает невозможность продажи. Тем не менее, именно такое поведение наиболее распространено сегодня среди продавцов и может рассматриваться как правило, в отличие от примеров готовности к компромиссам. Как следствие описанной категоричности собственников – отсутствие интереса к их объектам и существенные финансовые потери, которых можно было бы избежать при своевременном пересмотре своих оценок с учетом актуальных рыночных реалий.

Сергей Шлома приводит показательный пример: «Трехкомнатная квартира в Хамовниках на Фрунзенской набережной: фасадный “сталинский” дом с красивой входной группой – в целом объект, замечательный во всех отношениях, кроме одного – цены, которую вообразил себе собственник. В январе жилплощадь была выставлена на продажу за 29,3 млн рублей, тогда же нашелся покупатель, согласный приобрести ее за 26 млн. Продавец наотрез отказался. В итоге к настоящему моменту он согласился понизить цену до 26,2 млн – предложений нет ни о покупке, ни о просмотре, и это ожидаемо: сегодня фактическая продажная цена этого объекта 23-24 млн рублей. За прошедшее время человек потерял 3 млн, и будет нести финансовые потери дальше – до тех пор, пока, наконец, не решится на полноценную работу с ценой либо уйдет с рынка очередным разочарованным продавцом».

В описанной ситуации различных моделей поведения продавцов в сегодняшних рыночных реалиях скрыт интересный парадокс. Существенно преобладающая доля переоцененных объектов, владельцы которых отказываются соответствовать ожиданиям покупателей, в нынешних условиях крайне ограниченного спроса не является для рынка угрозой. Категоричность продавцов, не желающих ориентироваться в своих запросах на реальные примеры продаж, создает проблемы им самим, но в целом позволяет поддерживать баланс спроса и предложения. Количество покупателей в настоящее время примерно соответствует количеству адекватных рынку продавцов. Но в целом объем предложения существенно превышает спрос, и в такой ситуации массовое снижение цен неизбежно обрушило бы рынок, накрыв его очередной волной нестабильности в ожидании достижения нового «дна».

Источник: ИНКОМ

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.