ПРЕССА:Зарубежная недвижимость: Покупать или арендовать?

ПРЕССА:Зарубежная недвижимость: Покупать или арендовать?

ПРЕССА:Зарубежная недвижимость: Покупать или арендовать?



Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для газеты "Ведомости":

Покупать или арендовать?

Если потенциальный инвестор не собирается извлекать доход от сдачи в аренду или от перепродажи в будущем, не собирается приезжать в отпуск каждый год в одно и то же место и не планирует переезд для постоянного проживания, покупать недвижимость бессмысленно. Если все это входит в его планы, то стоит подумать о покупке, потому что в долгосрочной перспективе это значительно выгоднее, чем аренда. К тому же желание обладать, стать хозяином того, что понравилось, вполне естественное и часто оказывается сильнее нас.

Главное — чтобы потом не постигло разочарование, как это часто случается с теми, кто, приехав отдохнуть в замечательное место на берегу теплого моря-океана или посетив прекрасный город со множеством достопримечательностей и интересной культурной жизнью, не изучив досконально ситуацию на рынке недвижимости, решил купить себе квартиру или дом. Каким бы сильным ни было желание совершить сделку, какие бы прекрасные условия ни предлагали риэлторы, прежде всего стоит задуматься о том, зачем нужна эта конкретная недвижимость и какими могут быть последствия.

Пенсионный капитал

Представим себе пенсионера или того, кто в ближайшее время собирается им стать. Человек в расцвете лет облюбовал, например, побережье Болгарии, Франции или Испании: почти 300 солнечных дней в году, умеренный средиземноморский климат, вкусные морепродукты и экологически чистые, выращенные по соседству овощи и фрукты. Он хочет наслаждаться жизнью на пенсии, а значит, решение о покупке можно считать правильным. Цена приличной квартиры с несколькими спальнями начинается от 80 000 евро, что вполне доступно современному пенсионеру или человеку предпенсионного возраста с накоплениями. Если же собственных средств не хватает, испанские банки охотно кредитуют пенсионеров, как правило, на условиях 50%-ной оплаты со стороны покупателя и прозрачности личных доходов.

Конечно, не проживая постоянно в стране, где находится принадлежащее жилье, сложно самому обеспечить его бесперебойную аренду и полный контроль над тем, как оно эксплуатируется. Однако для этого есть управляющие компании, которые за определенный процент от прибыли эффективно решают эти задачи, обеспечивают сохранность имущества и гарантированный доход. Услуги их отнюдь не бесплатны, и в зависимости от страны взимается разная комиссия, которая, как правило, составляет от 2,5% и до 15% от оборота. Подсчитать доход от сдачи в аренду не составит труда: из валовой выручки потребуется вычесть расходы на содержание и эксплуатацию. В расходы входит все то же, что и в случае «домашней» недвижимости. Но не нужно забывать о расходах на ремонт, поскольку арендаторы могут попасться крайне небрежные, а также об оплате налогов за сдачу имущества в аренду, которые в европейских странах разные.

Эмоции или расчет

Когда речь идет об инвестициях, людей не интересует эмоциональная составляющая, а волнует лишь денежный вопрос: что выгоднее — снимать или покупать недвижимость? Если до пенсии еще далеко и проживать в доме-квартире постоянно не получается, но купить и окупить затраты очень хочется, то побеспокоиться о высокой заполняемости арендаторами нужно еще до покупки объекта. Стоит также быть готовым решать вопросы не только эксплуатации жилья, но и открытия специального счета в местном банке, своевременной оплаты коммунальных услуг и т. п.

Одним из способов, помогающих не купить кота в мешке, является привлечение к сделке местного банка. Подав заявку на кредитование, удастся, во-первых, сохранить в своем распоряжении значительные свободные средства, а во-вторых, получить партнера, который более чем скрупулезно оценит все риски, проведя доскональный аудит планируемого к приобретению объекта недвижимости.

Приобретать жилую зарубежную недвижимость в крупных городах, таких как Лондон, Париж или Нью-Йорк, стоит в случае, если недвижимость используется минимум четыре месяца в году. Это не означает, что остальные месяцы квартира должна пустовать. Ее можно сдавать посуточно или понедельно. Для курортной недвижимости действует то же правило «четырех месяцев». Поэтому вместо того, чтобы покупать ее, достаточно заключить контракт на 4-6 месяцев, который каждого устроит по цене, и не нужно будет платить налоги.

О том, чтобы купить квартиру, задумываются и многие родители, отправляющие детей на учебу за границу. Но ребенок, закончив учебу, не обязательно останется работать в том же городе. Поэтому приобретение недвижимости с точки зрения проживания сына или дочери во время учебы в определенной стране не имеет смысла. Если речь идет о Великобритании или Франции, то можно снять квартиру за 4% в год, а остальное вложить в коммерческую недвижимость, которая принесет 10-12%.

Привычки против выгоды

В России выгоднее всего снимать жилую недвижимость. Другой такой страны, где так же выгодно арендовать собственность, попросту нет. Неважно, в Москве или в любом другом городе, годовая аренда обойдется примерно в 4% от стоимости квартиры. Например, квартира оценивается в 10 млн руб. Эту стоимость можно разложить по банковским депозитам, застрахованным государством, и получать 12% годовых. Если 4% уходит на аренду, остается еще 8%. С точки зрения математики и логики аренда жилья в России по отношению к ставкам по депозитам стоит чрезвычайно дешево.

Закон, который работает во всех странах мира: по ипотеке выгодно покупать только в том случае, если ставка равна доходности от сдачи в аренду. В России ставка существенно выше, нежели доходность от сдачи в аренду, которая колеблется от 4 до 5%, и покупка становится невыгодной. В странах Западной Европы доходность от сдачи в аренду равна примерно 3,5-4%, процентная ставка — от 3 до 4,5%, а значит, выгоднее покупать по ипотеке. Кроме того, с точки зрения получения большего дохода лучшей альтернативы просто нет. В банке в лучшем случае можно будет получить те же самые 3-5%.

Возвращаясь в Россию, те, кто не верит в депозиты, может обратить внимание на государственные облигации, которые также приносят в 2 раза больший доход, нежели сдача в аренду. В этом случае опять же выгоднее арендовать, чем приобретать недвижимость.

Коммерческая или жилая

Почему россияне все-таки покупают российскую жилую недвижимость, переоцененную в 3,5 раза? Ни один западный финансовый аналитик до сих пор не понял этого российского парадокса: каким образом доходность от недвижимости оказывается в 3 раза меньше, чем ставка по защищенному государством депозиту? Покупать недвижимости ведь рискованнее, чем облигации или те же банковские депозиты. По всем законом экономики доходность от российской недвижимости должна быть в районе 12%, но, увы, это не так.

Россиянин с точки зрения вложения денег доверяет сегодня лишь двум вещам: кирпичам и депозитам, защищенным государством. Симпатия к ПИФам прошла, они не оправдали ожиданий. Поэтому выбор только между депозитом или недвижимостью. Люди опираются на опыт поколений, который говорит: что бы ни случилось, в конце концов остаются лишь квадратные метры. При развале Советского Союза, когда деньги, лежащие на книжке, сгорели, осталась только недвижимость. В 1998 г. история повторилась.

С коммерческой недвижимостью все гораздо проще. Здесь нет места эмоциональным привязанностям, интерес представляет лишь доходность. Поэтому цены на коммерческую недвижимость не завышены. Для желающих вложить в недвижимость в России или за рубежом покупка коммерческой недвижимости может стать прекрасным вариантом. Она приносит около 10-12% в год. Но, к сожалению, российская коммерческая недвижимость не слишком понятна отечественному инвестору, его пугают такие объекты, как номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания. Проще снять маленькое помещение, например, под аптеку. В России не происходит дробления крупных объектов на мелкие, и этот сектор оказывается закрыт для российского инвестора.

Источник: Ведомости


 Какие бы прекрасные условия ни предлагали риэлторы, прежде всего стоит задуматься о том, зачем нужна эта конкретная недвижимость и какими могут быть последствия.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.