На сайте ведутся технические работы. Приносим свои извинения за доставленные неудобства!
|
|
ПРЕССА: Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость

ПРЕССА: Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость

ПРЕССА: Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость


Перед тем как принять решение о вложении средств в недвижимость, инвестор должен задать самому себе множество вопросов, в том числе и такие - использовать ли свои средства или взять кредит, а если кредит, то под какой процент и использовать ли длинное кредитное плечо? Вопросы это правильные, давайте разберемся с ответами. 


Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компанииIndriksons.ru специально для портала IRN.ru


Наличные против Кредита. Проявляя мудрость


Как относится к долгам и кредитам подавляющее большинство людей? Думаю, ответ можно не писать, его все знают. Многие поколения перед нами и наши родители в частности, боялись долгов и сумели внушить этот страх и нам. Но оказывается, иметь долг- не всегда плохо. Важно, зачем берешь в долг и имеешь ли план его возвращения. 

Некоторые инвесторы ставят перед собой цель вкладывать свои свободные деньги, не прибегая к привлечения ипотечного кредита. Цель, возможно достойная, но чаще всего не имеющая финансового смысла. Ведь свободные деньги при использовании создают денежные потоки, с которых приходится платить налоги, что резко снижает уровень доходности проводимой операции с недвижимостью. К тому же, если инвестор принципиально не хочет использовать ипотеку, но нуждается в наличности для проведения следующей операции, он вынужден расставаться с каким-либо из своих активов, проще говоря, продать его, что опять же сразу создает налогооблагаемую прибыль и снижает уровень доходности.

В свою очередь при варианте рефинансирования собственности, налогооблагаемого события нет, а выплаты процентов по ипотечным кредитам снижают налогооблагаемые суммы, сохраняя инвестору наличные. Ведь если ежемесячные выплаты по ипотеке растут, денежный поток уменьшается, в свою очередь сокращается ежегодный налогооблагаемый доход. Конечно, приятно иметь положительный денежный поток, но, к сожалению, это не всегда делает собственность более выгодной. 

Наличные против Кредита. Концепция - плечо


Так как вложения в недвижимость с вариантами привлечения средств со стороны имеют длительный период реализации, нужно четко понимать, что стоимость денег в разные временные периоды может значительно различаться. Это обусловлено инфляционными процессами, из-за которых, как правило деньги, в данном случае английские фунты, с течением времени могут несколько потерять в своей стоимости. Именно поэтому целиком осуществлять сделку по покупке за личные средства нецелесообразно, так как стоимость недвижимости со временем может вырасти, и свободные личные средства лучше вкладывать не в один объект, а в несколько, что позволит использовать денежные средства максимально эффективно. Именно поэтому кредитное плечо можно назвать эффективной концепцией использования заемных денег, увеличивающей отдачу от инвестиций. 

К примеру, принято решение купить дом за личные средства за £100 тыс. Если стоимость недвижимости в год вырастет на 10%, то оно будет стоит уже £110 тыс. Таким образом рентабельность инвестиции составит 10% в год без учета расходов по содержанию и перепродаже недвижимости. Кажется, что это идеальный вариант, но на самом деле это не так. При покупке той же недвижимости с использованием своих средств в объеме £10 тыс., а привлеченных, соответственно, в объеме 90%, тот же рост стоимости в 10% в год опять же увеличит при перепродаже ваш капитал на £10 тыс., но только получается, что удваиваются вложенные £10 тыс., а не извлекается £10 тыс. из £100 тыс. собственных средств, как в первом варианте. А это совсем другой уровень эффективности использования денежных средств. Конечно, заемные средства не являются бесплатными, никто не отменял расходы по взятию и обслуживанию кредита, но ведь на покрытие этих расходы можно пустить средства от сдачи в аренду приобретенной недвижимости. 

Таким образом, применяя вариант финансирования - кредитное плечо, можно имеющиеся в наличии £100 тыс. использовать во многих операциях с недвижимостью, а не в одной, как в варианте с приобретением недвижимости целиком за счет собственных средств. 

Кроме того, при операциях с недвижимостью всегда важно иметь в запасе свободные наличные, которые могут экстренно потребоваться в случае возникновения отрицательного денежного потока из-за причин, вроде не заполнения зданий арендаторами, ремонтных работ и десятка других. 

Еще одна весьма немаловажная и приятная причина использовать "кредитное плечо" это налоги. Ведь при наличии денежных потоков, доходы всегда облагаются налогами, а в варианте прироста собственного капитала, налога нет, пока недвижимость не будет продана. 

Наличные против Кредита. Влияние на сдачу в аренду


Теперь давайте рассмотрим две другие модели финансирования и их влияние на доходность от сдачи в аренду и какая из них обеспечивает большую безопасность в будущем.

Вариант N1. Недвижимость стоимостью в £100 тыс. с вложением собственных средств в объеме £20 тыс. Кредит в £80 тыс. получен под 6% годовых, что вместе с выплатами по налогам и страхованию выводит расходы на уровень £ 600 в месяц. Если взять за основу реальную цену сдачи такой недвижимости в аренду за £ 800 в месяц, то возникает положительный денежный поток в £200 в месяц или £2,4 тыс. в год. Кажется, что это совсем даже неплохо. 

Вариант N2. Та же недвижимость за £100 тыс. без использования собственных средств. Кредит в £100 тыс. в данном случае реально получить под 8% годовых, что выводит платежи на уровень £ 900 в месяц. Простой подсчет показывает, что возникает отрицательный денежный поток в минус £100 в месяц, или £1200 в год. 

Так какой вариант предпочтительнее? А вот это зависит от конечных целей инвестора и того, какая финансовая картина сложиться к концу операции с этой недвижимостью. 
Предположим, что целью инвестора было стать владельцем этой собственности за десять 10 лет. В вариант N1 есть доход в £200 в месяц, но нет денежного резерва. В вариант N2 отрицательный денежный поток в £100 в месяц, но при этом есть резерв в £20 тыс. На первый взгляд для подавляющего большинства людей предпочтительнее и безопаснее выглядит вариант N1. Но так ли это на самом деле?

В первом варианте, если недвижимость не сдается и пустует в течение одного месяца, то предполагаемый положительный денежный поток испаряется и ежемесячно придется от куда-то брать £600 на покрытие кредитного долга. Во втором варианте в таком же случае есть подушка безопасности в £20 тыс., которую можно использовать для покрытия дефицита с отрицательным потоком выручки в £1.2 тыс. в год в течении 16 лет. И даже в этом случае, в нормальной ситуации на рынке недвижимости при ежегодном росте цен по истечении этих 16 лет, даже при отрицательном денежном потоке инвестор ничего не теряет. В отличии от первого варианта. 

Так что при принятии решения инвестировать в недвижимость не опирайтесь на предположения, а берите калькулятор и считайте. Только в этом случае получится выбрать правильный вариант. 


Источник: IRN.ru

Перед тем как принять решение о вложении средств в недвижимость, инвестор должен задать самому себе множество вопросов, в том числе и такие - использовать ли свои средства или взять кредит, а если кредит, то под какой процент и использовать ли длинное кредитное плечо

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.