ПРЕССА: Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость

ПРЕССА: Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость

ПРЕССА: Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость



Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.ru

Перед тем как принять решение о вложении средств в недвижимость, инвестор должен задать самому себе множество вопросов, в том числе и такие - использовать ли свои средства или взять кредит, а если кредит, то под какой процент и использовать ли длинное кредитное плечо? Вопросы это правильные, давайте разберемся с ответами.

Кредит против наличных 

Как относится к долгам и кредитам подавляющее большинство людей? Думаю, ответ можно не писать, его все знают. Многие поколения перед нами и наши родители, в частности, боялись долгов и сумели внушить этот страх и нам. Но оказывается, иметь долг – не всегда плохо. Важно, зачем берешь в долг и имеешь ли план его возвращения.

Проявляя мудрость

Некоторые инвесторы ставят перед собой цель вкладывать свободные деньги, не прибегая к привлечению ипотечного кредита. Цель, возможно, достойная, но чаще всего не имеющая финансового смысла. Ведь при использовании свободных денег возникают денежные потоки. С них приходится платить налоги, что резко снижает уровень доходности проводимой операции с недвижимостью. А если инвестор принципиально не хочет использовать ипотеку, но нуждается в наличности для проведения следующей операции, он вынужден расставаться с каким-либо из своих активов, проще говоря, продать его, что опять же сразу создает налогооблагаемую прибыль и снижает уровень доходности.

В свою очередь при варианте рефинансирования собственности налогооблагаемого события нет, а выплаты процентов по ипотечным кредитам снижают налогооблагаемые суммы, сохраняя инвестору наличные. Ведь если ежемесячные выплаты по ипотеке растут, то денежный поток уменьшается, сокращается ежегодный налогооблагаемый доход. Конечно, приятно иметь положительный денежный поток, но, к сожалению, это не всегда делает собственность более выгодной.

Наличные против кредита

Так как вложения в недвижимость с вариантами привлечения средств со стороны имеют длительный период реализации, нужно четко понимать, что стоимость денег в разные временные периоды может значительно различаться. Это обусловлено инфляционными процессами, из-за которых деньги, в данном случае английские фунты, с течением времени могут несколько потерять в стоимости. Именно поэтому целиком осуществлять сделку по покупке за личные средства нецелесообразно, так как стоимость недвижимости со временем может вырасти, и свободные личные средства лучше вкладывать не в один объект, а в несколько, что позволит использовать денежные средства максимально эффективно. Именно поэтому кредитное плечо можно назвать эффективной концепцией использования заемных денег, увеличивающей отдачу от инвестиций.

Концепция – плечо

К примеру, принято решение купить дом за личные средства 100 000 фунтов стерлингов. Если стоимость недвижимости в год вырастет на 10%, то он будет стоить уже 110 000 фунтов. Таким образом, рентабельность инвестиции составит 10% в год без учета расходов на содержание и перепродажу недвижимости. Кажется, что это идеальный вариант, но на самом деле это не так. При покупке той же недвижимости с использованием своих средств в объеме 10 000 фунтов, а привлеченных соответственно в объеме 90%, тот же рост стоимости в 10% в год опять же увеличит при перепродаже капитал на 10 000 фунтов, но только получается, что удваиваются вложенные £10 тыс., а не извлекается 10 000 из 100 000 фунтов собственных средств, как в первом варианте. А это совсем другой уровень эффективности использования денежных средств. Конечно, заемные средства не являются бесплатными, никто не отменял расходы по взятию и обслуживанию кредита, но ведь на покрытие этих расходов можно пустить средства от сдачи в аренду приобретенной недвижимости.

Таким образом, применяя вариант финансирования – кредитное плечо, можно имеющиеся в наличии 100 000 использовать во многих операциях с недвижимостью, а не в одной, как в варианте с приобретением недвижимости целиком за счет собственных средств.

Кроме того, при операциях с недвижимостью всегда важно иметь в запасе свободные наличные, которые могут экстренно потребоваться в случае возникновения отрицательного денежного потока из-за причин вроде незаполнения зданий арендаторами, ремонтных работ и десятка других.

Еще одна весьма немаловажная и приятная причина использовать кредитное плечо – это налоги. При наличии денежных потоков доходы всегда облагаются налогами, а в варианте прироста собственного капитала налога нет, пока недвижимость не будет продана.

Наличные против кредита. Влияние на сдачу в аренду

Теперь давайте рассмотрим две другие модели финансирования и их влияние на доходность от сдачи в аренду. Какая из них обеспечивает большую безопасность в будущем?

Вариант №1. Недвижимость стоимостью в 100 000 фунтов с вложением собственных средств в объеме 20 000. Кредит в 80 000 фунтов получен под 6% годовых, что вместе с выплатами по налогам и страхованию выводит расходы на уровень 600 фунтов в месяц. Если взять за основу реальную цену сдачи такой недвижимости в аренду за 800 фунтов в месяц, то возникает положительный денежный поток в 200 фунтов в месяц, или 2400 в год. Кажется, что это совсем даже неплохо.

Вариант №2. Та же недвижимость за 100 000 фунтов без использования собственных средств. Кредит в 100 000 фунтов в данном случае реально получить под 8% годовых, что выводит платежи на уровень 900 фунтов в месяц. Простой подсчет показывает, что возникает отрицательный денежный поток в минус 100 фунтов в месяц, или 1200 в год.

Так какой вариант предпочтительнее? А вот это зависит от конечных целей инвестора и того, какая финансовая картина сложится к концу операции с этой недвижимостью.

Предположим, что целью инвестора было стать владельцем этой собственности за 10 лет. В варианте №1 есть доход в 200 фунтов в месяц, но нет денежного резерва. В варианте №2 - отрицательный денежный поток в 100 фунтов в месяц, но есть резерв в 20 000 фунтов. На первый взгляд для подавляющего большинства людей предпочтительнее и безопаснее выглядит вариант №1.

Но так ли это? 

В первом варианте, если недвижимость не сдается и пустует в течение одного месяца, то предполагаемый положительный денежный поток испаряется и ежемесячно придется откуда-то брать 600 фунтов на покрытие кредитного долга. Во втором варианте в таком же случае есть «подушка безопасности» в 20 000 фунтов, которую можно использовать для покрытия дефицита с отрицательным потоком выручки в 1200 в год в течение 16 лет. И даже в этом случае, в нормальной ситуации на рынке недвижимости при ежегодном росте цен по истечении этих 16 лет, даже при отрицательном денежном потоке инвестор ничего не теряет. В отличие от первого варианта.

Так что при принятии решения инвестировать в недвижимость не опирайтесь на предположения, а берите калькулятор и считайте. Только в этом случае получится выбрать правильный вариант.

Источник: IRN.ru
http://www.irn.ru/articles/35903.html

Перед тем как принять решение о вложении средств в недвижимость, инвестор должен задать самому себе множество вопросов, в том числе и такие - использовать ли свои средства или взять кредит, а если кредит, то под какой процент и т.д.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.