ПРЕССА: Тайна чемодана без ручки. Общие проблемы рынков

ПРЕССА: Тайна чемодана без ручки. Общие проблемы рынков

ПРЕССА: Тайна чемодана без ручки. Общие проблемы рынков



Недвижимость, которую сложно продать, - как чемодан без ручки. Нести тяжело - нужно платить и налоги, и за эксплуатацию. И бросить жалко - потому что обидно уступать купленное с существенной скидкой, а то и вовсе отдавать за бесценок. Многие продавцы вынуждены выбирать из этих двух безрадостных вариантов. Как же не попасть в такую ловушку?

Покупая недвижимость за границей, человек часто исходят из чисто субъективных факторов: что нравится лично ему, что подходит именно для его семьи. Однако при прода­же этого дома в игру вступают объек­тивные факторы: популярность места, наличие инфраструктуры, оптимальная площадь и планировка. Если они «хромают», дом или квартира будет долго висеть мертвым грузом. 

Коллекция неликвида

Понять заранее, какая недвижимость будет ликвидна, не всегда легко. Зато, поговорив с опытными риэлторами, можно составить представление о том, что наверняка сложно будет продать.

Возможно, владельцев неликвида немного утешит тот факт, что ошибаются не только простые смертные, но и знаменитости. Например, певица Мадонна целый год не могла продать свои апартаменты площадью в 600 кв. м в Нью-Йорке, и в итоге ей пришлось с первоначальной цены в $23 млн скинуть целых $6 млн!

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель портала Indriksons.ru, довольно жестко обобщает: «Неликвидная недвижимость — это все то, что накупили россияне за минувшие десять лет в Болгарии, Испании и на Кипре. На содержание этих квартир и вилл, которые, как оказалось, не представляется возможным ни продать, ни сдать в аренду по устраивающей владельца ставке, уходят немалые средства. Та же картина наблюдается с недвижимостью Панамы, Дубая и итальянской провинции Калабрия. А так как кризис на рынках недвижимости этих стран длится уже не один год и конца-края ему не видно, то расходы на содержание и налоги выливаются в суммы, которые вернуть за счет аренды или перепродажи вряд ли получится». 

Научный метод

Игорь Индриксонс предлагает свою систему. Согласно ей, ликвидной считается недвижимость, доходы по которой выше расходов. Сейчас этому критерию в полной мере соответствует коммерческая недвижимость - гостиницы, жилье для студентов, парковки, склады самообслуживания, офисные здания - в инвестиционно привлекательных странах. Сегодня к числу этих стран, как утверждает эксперт, относятся Великобритания, Австрия, Швейцария, Германия, Франция. К концу 2013 г. в этот список можно будет внести и США, исключая районы, где много перезаложенных в банках домов. «Но даже при инвестировании в объекты с привлекательной доходностью необходимо досконально изучить все расходы по оформлению сделки и по содержанию объекта, возможность привлечения заемных средств и т. д.», - напоминает Игорь Индриксонс

Искусство продавать

Но что же делать, если вы уже купили недвижимость, которая не продается? Может быть, вы просто не умеете продавать? Специалисты считают, что часто основная проблема кроется именно в способах продажи. Российские собственники нередко допускают несколько ошибок. К примеру, начинают продавать зарубежную недвижимость на собственном рынке, что не всегда правильно. В то время как нужно следовать нескольким нехитрым правилам. Прежде всего, необходимо выставить объект на продажу именно там, где он был куплен. А также в той стране, где проживает основной потребитель этой недвижимости. «Ко мне приходили клиенты и жаловались, что уже полтора года не могут продать дорогое шале в Швейцарии, - рассказывает Игорь Индриксонс. - Оказалось, что продать они пытались при помощи российских агентств. А ведь основные покупатели, желающие приобрести недвижимость такого типа, - это американцы. Другой пример: для того, чтобы быстро продать недвижимость в бразильском Сан-Паулу, нужно обращаться, как ни странно, в Португалию, где на нее самый высокий спрос». 

Не помешает повесить на окнах дома или квартиры объявления о продаже. Ну и главное - правильно выбрать агента. Игорь Индриксонс считает, что продавать нужно при помощи маленького агентства - крупные не смогут уделить ему достаточно внимания

Мнение эксперта

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель портала Indriksons.ru 

Сроки продажи недвижимости сильно разнятся в зависимости от того, где находится объект. В Калабрии это занимает два-три года, настолько неликвиден данный рынок; чтобы продать объект в течение года, необходимо снизить цену на 30% - 40%. В Риме, чтобы продать недвижимость по рыночной цене, потребуется шесть месяцев, а чтобы сделать это быстро - скидка в 20%. В Лондоне по рыночной цене можно будет продать от 30 до 90 дней, а для быстрой продажи будет достаточно дисконта всего в 5% - 10%. Однако не всегда снижение цены эффективно. Как показывает практика, чаще бывает наоборот, когда быстрая продажа кажется подозрительной. 

Ирина Богатырева
Источник: Homes Collection
Полный текст статьи вы можете посмотреть здесь: http://www.homes-collection.com/articles/12979/ 
Недвижимость, которую сложно продать, - как чемодан без ручки. Нести тяжело - нужно платить и налоги, и за эксплуатацию. И бросить жалко - потому что обидно уступать купленное с существенной скидкой, а то и вовсе отдавать за бесценок. Многие продавцы вынуждены выбирать из этих двух безрадостных вариантов. Как же не попасть в такую ловушку?  

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.