ПРЕССА: Студенческие общежития, дома престарелых и кладбища растут в цене

ПРЕССА: Студенческие общежития, дома престарелых и кладбища растут в цене

ПРЕССА: Студенческие общежития, дома престарелых и кладбища растут в цене



Понятно, что средние цифры порой мало отражают ситуацию с каждым конкретным проектом. В целом же вложения в недвижимость все чаще становятся скорее средством сохранения, нежели приумножения денежных средств. В данных обстоятельствах неудивительно, что многие инвесторы активно прощупывают новые сегменты рынка. На их выбор предлагаются отели, дома престарелых, студенческие общежития и даже кладбища.

Доходы от вложений в нетрадиционную недвижимость действительно могут оказаться выше, чем прибыли от традиционных квартир или домов. Однако важно обращать внимание на наличие специализированной управляющей компании, которая в прямом и переносном смысле может облегчить жизнь инвестору, но это касается далеко не всех стран.

Знание-сила

В поисках альтернативы стандартным инвестициям в жилую и коммерческую недвижимость появилась информация о сегменте студенческих общежитий. Речь идет не о российских «общагах», а о жилье в странах, образование в которых ныне считается престижным: Великобритании, Германии, Франции, США.

Гарантирует востребованность такого рода недвижимости стабильный рост спроса на качественное образование, интерес к которому не слишком подвержен кризисам. Наиболее популярным и показательным является рынок Великобритании. Так, по данным, которые приводит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель портала Indriksons.ru, за 2013 - 14 учебный году в британские университеты поступили порядка 445 тысяч человек, что на 9% больше по сравнению с предыдущим годом. За последние 10 лет количество учащихся в британских высших учебных заведениях увеличилось почти в полтора раза и, по прогнозам, этот рост продолжится в дальнейшем. Всего за первый квартал 2014 года общий объем инвестиций в этот сегмент составил более 400 млн фунтов стерлингов.

От вида недвижимости и страны зависит и порог входа на этот рынок. В Великобритании минимальная сумма, которую придется вложить инвестору, составляет 40-50 тысяч фунтов стерлингов в регионах и до 120-170 тысяч в Лондоне. Доходность вложений не космическая, «всего» 7-12% годовых. Однако из всех альтернативных вариантов этот можно назвать наименее рискованным. Потенциальным инвесторам, ищущим интересные объекты с высокой доходностью и стабильной перспективой роста арендных ставок, можно посоветовать обратить внимание на небольшие британские города: Суонси, Манчестер, Ливерпуль, Лидс, Ньюкасл, Бирмингем, Лестер и Ковентри. В прошлом году студенческие общежития 30 городов зафиксировали порядка 2,1 млрд фунтов денежных вложений.

Доходная старость

Примерно такую же доходность и низкие риски имеют инвестиции в дома престарелых. Опять же речь идет в первую очередь о странах Западной Европы, США и Канады, где дома престарелых, по сути, являются комфортными пансионатами с высокими стандартами качества обслуживания и пользуются большой популярностью среди пожилых людей.

Демографические процессы во многих европейских странах развиваются таким образом, что население неуклонно стареет. По данным ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. Доля людей такого возраста в Европе составит более 40%. Только в одной Германии до 2020 года потребуются десятки тысяч новых мест в домах престарелых, а с 2020 по 2050 год этот сектор вырастет в стране на 100 %. В Великобритании к 2023 году спрос на дома престарелых, по разным оценкам, вырастет более чем на 50%. Бэби-бум, длившийся с середины 40-х до середины 60-х годов, делает людей пенсионного возраста самой быстрорастущей возрастной группой в стране. Поэтому комплексы для пожилых людей будут востребованы и привлекают инвесторов.

По данным ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. Доля людей такого возраста в Европе составит более 40%.

«Дома престарелых можно разделить на два типа: частные и государственные. При этом деятельность и тех и других строго регламентирована, а также жестко контролируется социальными службами и управлениями здравоохранения», - говорит Игорь Индриксонс.

Как отмечает Игорь Индриксонс, многие частные дома престарелых имеют долгосрочные контракты с государством на содержание и обслуживание пожилых людей. Именно такие заведения представляют интерес с точки зрения выгодной инвестиции. Контракт с государством решает целый ряд проблем, в том числе и этического плана. Такие дома обеспечены рентабельным потоком клиентов, и владельцам не приходится нести существенные расходы на рекламу. В домах, работающих без госконтракта, оплату клиенты производят самостоятельно (либо при помощи родственников). В случае ее прекращения пожилых людей приходится выселять. В домах «с контрактом» расчеты производятся автоматически, минуя личные счета пенсионеров и их родственников.

В зависимости от страны порог входа на этот рынок разнится. Доходность обычно составляет 8-10%, а цена первоначальной инвестиции может составлять всего 80 850 фунтов стерлингов. Интересно, что подобные проекты стали появляться и в России. Впрочем, риски у них достаточно высоки, так как отсутствует внятная государственная программа поддержки. Также спрос на номера в резиденциях почти наверняка будет ограничен из-за российского менталитета, в соответствии с которым помещение родственника в дом престарелых воспринимается обществом негативно.

Привлекательное гостеприимство

Существует еще ряд потенциально привлекательных для инвестора категорий объектов, многие из них связаны со сферой «гостеприимства». Некоторые из них лежат совсем на поверхности. Как оказалось, весьма ощутимый доход могут принести «Отели на час». «Появившись в Японии в 1968 году, такие гостиницы распространились почти по всему миру. Отбросив этическую сторону вопроса, обратимся к цифрам. В отличие от стандартной гостиницы, чей период окупаемости составляет порядка 10 лет, отелю с почасовой оплатой для этого потребуется всего лишь пару лет. Например, в Москве почасовая стоимость номеров в «отелях на час» составляет от 700 до 2 000 рублей. При стандартной вместимости в 20- 25 номеров, средняя цена за номер может достигать 1 150 рублей за один час. При загрузке не более 4 часов один номер в «раскрученной» гостинице за день может принести 4 600 рублей. Для сравнения: если сдавать его посуточно, выручка будет равна приблизительно 2 500 рублей в день. При этом стоимость отеля данной категории начинается от $500 тыс», - рассказывает Игорь Индриксонс.

Стоит упомянуть более неожиданные, но весьма доходные объекты «гостиничного» типа. Например, тюрьмы. Строительство и содержание частных тюрем в США стабильно приносит владельцам 12-13% в год. Причем данная статистика не учитывает возможность получения дополнительного дохода. Речь идет о прибыли от реализации продукции, производимой в тюрьме.

Ближе к земле

Покупка земли также потенциально способна принести заметный доход. Здесь чемпионом по доходности (конечно, при благоприятном стечении обстоятельств) могут стать инвестиции в… кладбища. Сразу отметим, что кладбищенская земля в России, конечно, способна принести покупателю существенный доход. Но из-за непрозрачности, а иногда и откровенной криминальности данного сегмента рынка, большинству инвесторов стоит, как минимум, начать с аналогичных вложений за рубежом.

«Так, по словам Игоря Индриксонса, два года назад в Америке было предложено хоронить людей вертикально в специальных капсулах. Ноу- хау состоит в том, что капсула не требует выкапывания ямы, а сама ввинчивается в землю, как бур. Таким образом, хоронить можно будет на склонах холмов, на болотистой почве – там, где раньше было невозможно. Вертикальный способ захоронения способен дать экономию до 300% площади».

Идея возникла не на пустом месте, как отмечает эксперт, вокруг мегаполисов остается все меньше места для организации кладбищ, а похоронное место стоит очень дорого. Впрочем, любая новация в таком деле требует осмысления обществом и привыкания.

В Европе схожая ситуация. По словам Игоря Индриксонса, на кладбищах Лондона и его окрестностей места закончатся уже через 7 лет, а плата за захоронение постоянно растет из-за дефицита земли и ограниченности муниципалитетов в средствах. В сентябре 2010 года в Глазго стоимость нового участка увеличилась с 658 до 1076 фунтов, а погребение на уже существующем семейном участке – с 540 до 808 фунтов. В период с 2008 по 2009 годы стоимость захоронения выросла в среднем по стране на 8,7% – с 458 до 493 фунтов. «На рынке появились частные операторы, предлагающие участки для инвестиций. Сегодня инвесторам доступны участки, которые можно арендовать, а затем перепродать.

Доходность от перепродажи достигает 100%. Однако особенностью данного типа объектов для инвестирования является то, что момент получения прибыли не определен – это может случиться как через год, так и по истечении более длительного срока», – предупреждает Игорь Индриксонс.

Для тех, кто хочет рискнуть, можно, например, вложить средства в кладбище Bluebell - 5000 участков, рассчитанных на 4-5 лет спроса. Земля предназначена для жителей Лондона и пригородов в радиусе 15 км. Годовая потребность оценивается в 4 500 участков. Открытие кладбища и начало перепродажи мест начнется в 2015 году. В настоящее время существует вариант оптового приобретения от 10 участков стоимостью от 3250 фунтов за каждый. После открытия кладбища участки будут продаваться по цене в 4950 фунтов, которая ежегодно будет только расти.

Впрочем, не стоит забывать, что данному виду инвестиций существенно угрожает совершенно иной вид похорон – кремация. И предугадать, когда произойдет перелом общественного сознания, и люди вместо традиционного погребения станут массово кремировать родственников, невозможно.

Позитивная альтернатива

Если идея инвестировать в землю в целом нравится, но не хочется связываться с делами похоронными, можно, например, прикупить лес. «Участок, на котором выращивается древесина, то есть лес под вырубку, приносит до 15% годовых, а риск падений в этом секторе оказывается минимальным даже во время финансовых кризисов. В такой участок можно вложить деньги через специализированный фонд. Порог входа в такой актив начинается от $100 тысяч» - говорит Игорь Индриксонс.

Однако, по словам Игоря Индриксонса, доход может принести и лес, не предназначенный для вырубки. Необычный способ получения дохода в этом случае – торговля квотами, путь к которой открыл Киотский протокол. Владелец леса в праве, по сути, продавать «свежий воздух». Принцип такой: в рамках Киотского протокола большинство промышленно развитых стран согласились на сокращение выбросов парникового газа. Карбоновый (углеродный) кредит продается на бирже, его можно купить, если государство израсходовало свой допустимый лимит на выбросы углекислого газа. Такие кредиты дают право на выброс одной тонны эквивалента диоксида углерода.

Как отмечает эксперт, если компания превышает лимит, то она тоже может компенсировать вред, приобретая данный кредит. А те, кто сокращает выбросы, могут получить углеродные кредиты с правом их дальнейшей перепродажи. По прогнозам, спрос на карбоновые кредиты составит 1,6 млрд тонн к 2020 году.

Сергей Сыров
Источник: Состоятельный инвестор № 9
Материал подготовлен на основе статьи в журнале «Состоятельный инвестор» с использованием расширенных комментариев Игоря Индриксонса
Полный текст статьи вы можете посмотреть здесь: http://www.wealthinvestor.ru/
За последние шесть лет частные инвесторы в недвижимость сменили свои приоритеты в сторону сегмента зарубежной коммерческой недвижимости. Расчеты многих инвесторов на существенный рост стоимости приобретенных жилых объектов, в том числе и в России, не слишком оправдывались. Например, средняя доходность жилой недвижимости Москвы в 2013 начале 2014 годах оценивалась не выше 4% годовых.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.