ПРЕССА: Призрак города

ПРЕССА: Призрак города

ПРЕССА: Призрак города



Обманутые дольщики и замороженные стройки встречаются отнюдь не только в России. В странах, где объем строительства недостаточно регламентирован, в кризисные периоды появляется немало брошенных объектов, и покупателям приходится обращаться в суды. Практика показывает, что требования о компенсации редко бывают удовлетворены, когда речь идет о Южной Европе.

Инвестиции в банкротство

Строительный бум и пузыри, надувающиеся на рынке недвижимости, вовсе не российское изобретение. В благополучной с виду Европе в период кризиса 2008-2009 годов остановка строительства стала приметой времени, причем в отдельных случаях речь идет о сотнях и тысячах домов и, соответственно, о многомиллионных убытках. В Испании с недвижимостью проблем вообще больше, чем в любой другой европейской стране. «Можно сказать, что Испания состоит из замороженных строек, так как до кризиса примерно 40% ВВП страны экономики приходилось именно на сектор строительства курортной недвижимости. После кризиса 2008 года рынок свернулся за три-четыре месяца и недостроенными оказались, по некоторым подсчетам, около 1,5 млн объектов», — приводит данные глава Indriksons.ru, управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. Зачем испанцы строили столько жилья, не совсем понятно, ведь 80% здешнего населения уже живет в собственных домах.

Несостоявшийся Манхэттен

Благодаря строительному буму возникли целые города-призраки, самым знаменитым из которых стала Сесения, расположенная в 35 км к югу от испанской столицы. Здесь испанский миллиардер Франсиско Эрнандо планировал построить 13,5 тыс. новых зданий — как многоэтажных, так и коттеджей, потратив на это в общей сложности €9 млрд, а расчетное число жителей новых кварталов в старинном городе должно было составить, как минимум, 30 тыс. человек. Строительство началось в 2002 году, и в 2007-м состоялось торжественное открытие первого жилого квартала. По всей Испании новую Сесению позиционировали тогда как мадридский Манхэттен, и банки охотно выдавали молодым семьям кредиты на приобретение жилья в этом городе. Однако грандиозным планам не суждено было сбыться. Построить успели чуть более трети от запланированного, в новых квартирах живут единицы, тысячи домовладений были переданы банкам за долги. В 2009 году, когда строительство уже было остановлено, в интервью The Telegraph бизнесмен все еще мечтательно говорил о 40 тыс. новых сесеньянцев, живущих в прекрасных апартаментах по соседству с отличными стадионами, бассейнами и искусственными гейзерами.

Все из-за гейзеров

Кстати, вопреки расхожему мнению, глобальный кризис вовсе не единственная и даже не основная причина того, что строительство в Сесении встало. Главная проблема заключалась в тех самых гейзерах. Провинция Кастилия-Ла-Манча, где расположен город,— одна из самых малонаселенных в Испании, по той причине, что климат здесь крайне засушливый, а природных источников воды очень мало.

Когда жилые дома стали возводить один за другим, не подводя к ним коммуникации и не обустраивая обещанную инфраструктуру, мэр города отказался выдавать разрешения на дальнейшее строительство. С проекта начался отток покупателей, а тем временем подоспел и общий обвал финансовых рынков, и амбициозный предприниматель, видя, что первоначальный план, включавший в себя ипотечную пирамиду, реализовать уже не удается, отказался от проекта и перенес свой бизнес в Экваториальную Гвинею — бывшую испанскую колонию в Центральной Африке.

Подводные камни промзон

Параллельно похожая история случилась в Италии, где в 2008-2009 годах из-за финансового кризиса был остановлен проект нового района Санта-Джулия в Милане. В 2006 году проект был представлен его застройщиком компанией Risanamento SpA на Архитектурной биеннале в Венеции. Выставка, посвященная переустройству двух крупных промышленных зон миланской агломерации, Montecity и Falck, называлась "Города в городах. Стройте сегодня Милан будущего".

Район Санта-Джулия должен был находиться в юго-восточной части Милана. Предполагалось, что здесь будут построены жилые, гостиничные и офисные здания, магазины, рестораны и кафе, а также конгресс-центр и выставочный зал. Оптимизма разработчикам проекта придавало удачное расположение зоны строительства: между историческим центром Милана, кольцевой автострадой и аэропортом Enrico Forlanini. До 2011 года в реализацию проекта планировалось вложить $1,4 млрд.

Однако, строительство проекта Санта-Джулия было остановлено. Застройщик успел возвести несколько зданий, но большая часть территории и в настоящее время представляет собой незастроенный, окруженный забором пустырь.

Когда проект Risanamento по генплану Нормана Фостера был на грани банкротства, в число его участников вошли два крупнейших банка. В 2010-м участок перешел под юрисдикцию властей, которые, в свою очередь, объявили о том, что дальнейшее возведение зданий на нем небезопасно, поскольку в ходе проведенных исследований под землей в водоносном слое были обнаружены губительные для человека и окружающей среды вещества.

Болгария

Судьба недостроенных объектов в Болгарии, к примеру, печальна. «В этой стране банки просто забрали объекты. Здесь имелся такой «замечательный» закон, который гласил, что до того момента пока застройщик не построил комплекс или вашу недвижимость на 70% готовности, ему принадлежала недвижимость, и земля за которую вы заплатили. У покупателя имелся лишь контракт за услуги строительства. Поэтому, почуяв кризис, застройщики закладывали все это в банк, получали деньги и уезжали на Багамы. Банки забирали всю эту недвижимость себе и до сих пор с ней ничего толкового не произошло», - говорит Игорь Индриксонс.

Голландия без пузырей

До сих пор речь шла о странах, где с контролем объема строительства со стороны государства не все благополучно. Посмотрим теперь на развитые европейские страны, где эти ограничения существуют и где пузырь на рынке недвижимости не надувался — и, соответственно, не лопался, хотя падение цен, как общая посткризисная тенденция, имело место. Случаются ли и там брошенные стройки или эта возможность полностью исключена?

Среди голландских проектов, столкнувшихся с проблемами финансирования, наиболее широкую огласку получил проект Blauwestad в Гронингене. Он включал искусственное озеро, обширную территорию озеленения, объекты для отдыха и развлечений, водохранилище и пять жилых кварталов различного формата.

Кардинальное отличие голландской стройки от южноевропейской обнаруживается сразу же после того, как она останавливается. В частности, в случае с Blauwestad долг в €39 млн местные власти приняли на себя, а затем масштаб проекта подвергся сокращению.

Ограничители скорости

Кроме Нидерландов, где и суды, и местные власти всегда встают на сторону покупателя, а не застройщика, есть и другие страны, где покупка жилья практически безопасна. В частности, максимальную защиту покупателя гарантирует французское законодательство, которое, как никакое другое в Европе, жестко ограничивает деятельность застройщика. Так, никакой нотариальный акт на незавершенное строительство не может быть подписан, пока не закончен этап возведения фундамента, а деньги вносятся поэтапно, всегда после выполнения соответствующих работ, и предельный размер суммы на каждом этапе жестко регламентирован.

«Разумеется, чем более развит рынок недвижимости страны, тем меньше шансов потерять деньги, в особенности если объект был застрахован», — замечает Игорь Индриксонс. И тут же оговаривается: таких рынков в мире не так уж и много — Канада, Великобритания, Австрия, Франция, Германия, Швейцария, страны Скандинавии, Австралия и Новая Зеландия. "В странах Южной Европы в случае с недостроенным объектом вернуть деньги практически невозможно», — говорит эксперт.

Марта Савенко
Источник: Коммерсант.ру
Материал подготовлен на основе статьи в Коммерсант.ру, с использованием расширенных комментариев Игоря Индриксонса
Полный текст статьи можно посмотреть здесь: http://www.kommersant.ru/doc/2469004
Обманутые дольщики и замороженные стройки встречаются отнюдь не только в России. В странах, где объем строительства недостаточно регламентирован, в кризисные периоды появляется немало брошенных объектов, и покупателям приходится обращаться в суды. Практика показывает, что требования о компенсации редко бывают удовлетворены, когда речь идет о Южной Европе.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.