ПРЕССА: Отельеры-герои. Кто сейчас рискует инвестировать в гостиницы в России

ПРЕССА: Отельеры-герои. Кто сейчас рискует инвестировать в гостиницы в России

ПРЕССА: Отельеры-герои. Кто сейчас рискует инвестировать в гостиницы в России



Строить гостиницы в России невыгодно, потому что турист бедный, а за границей страшно: навыков мало, конкуренция высока. Однако в кризис это направление бизнеса, а именно строительство гостиничных комплексов, некоторым крупным инвесторам вдруг начинает казаться интереснее, чем раньше, и они рискуют огромными средствами и в России, и за рубежом.

Премиальный Алтай

В середине марта руководитель недавно созданной российской компании подписал с руководством Алтайского края договор о строительстве гостиничного комплекса сети Hilton на новом алтайском курорте Белокуриха-2. В строительство он обязался вложить 10 млрд руб.: помимо гостиницы на 1,5 тыс. мест будет несколько ресторанов, медицинский центр, спа, конгресс-холл. Помимо алтайского проекта эта компании объявила о строительстве отелей Hilton в Омске и Барнауле, а также об участии в тендерах на покупку нескольких пансионатов в Крыму. Попробуем разобраться насколько выгодны такие вложения и какие в дальнейшем могут быть перспективы.

Умный в гору не пойдет

Ростуризм прогнозирует, что в этом году внутренний туризм вырастет минимум на 30%: 50-60 млн россиян будут путешествовать по стране и потратят как минимум 700-750 млрд руб. Менее уверенно говорят о 10-15 млн более платежеспособных иностранных туристов, для которых Россия стала одним из самых дешевых направлений. Возможно, этим руководствуются инвесторы, добровольно (в отличие от большинства инвесторов Сочи) решившие вложить средства в строительство новых гостиниц на российских курортах. По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости вложения в отели сейчас действительно смотрятся более выигрышно: в других сегментах спрос резко снижается, арендные ставки падают. До кризиса гостиницы считались чуть ли не худшим сегментом на рынке коммерческой недвижимости в России, но сейчас инвесторы проявляют к этому рынку больший интерес. "Интерес проявляют, но главным образом на словах, — уточняет один из экспертов. — Те проекты, которые строились, достраиваются. Строить новые объекты при нынешнем раскладе отваживается мало кто, а сделки по покупке готовых объектов упираются в неготовность продавцов снижать цену вдвое, как того требуют покупатели".

К алтайскому Hilton эксперты относятся скептически. "Не могу сказать, что проект такого высокого ценового уровня сейчас на Алтае оправдан, — высказывается один их экспертов. — При заявленных инвестициях номера в Hilton должны сдаваться по $250-300 за сутки — для этой сети нормальный уровень. Но ожидать, что на Алтай в ближайшее время поедет такое количество состоятельных туристов, довольно сложно. Даже в Сочи средняя стоимость номеров в самых дорогих отелях — 5 тыс. руб., а на Алтае этот порог должен быть по идее еще ниже".

Более чем доступные для массового потребителя цены в Сочи — это, впрочем, только попытки профильных инвесторов хоть как-то загрузить гигантский номерной фонд, созданный ими к Олимпиаде. Благодаря выстроенной к Олимпиаде инфраструктуре у Сочи есть шанс стать уникальным российским городом, совмещающим и пляжный, и деловой, и событийный туризм. Однако сейчас туристический поток в Сочи все еще очень маленький. Номерной фонд Сочи после Олимпиады равен 40% номерного фонда Лас-Вегаса, а вот туристический поток за 2014 год составил всего 5% потока Лас-Вегаса (2,5 млн по сравнению с 47 млн). При этом если в Лас-Вегасе турист тратит в среднем $300 в сутки (без учета трат на казино), то в Сочи — 3 тыс. руб. По данным компании Azimut Hotels, управляющей гостиничным комплексом Top Project в Имеретинке, из 4 млн приезжающих в Сочи туристов цивилизованным гостиничным сектором вообще пользуется максимум четверть, все остальные предпочитают частный сектор.

«Бесспорно, внутренний спрос может придать отельному бизнесу в России большую привлекательность в глазах инвестора. Однако только если вместе со спросом вырастет и платежеспособность российских туристов — на фоне кризиса на это надеяться не приходится", - резюмирует эксперт.

На швейцарских водах

Почти одновременно с объявлением о планах инвесторов на Алтае стало известно еще об одном рекреационном проекте с участием российских компаний. Здесь все наоборот: российский оператор Heliopark Hotels & Resorts выходит на западный рынок, но имя основного инвестора тоже неизвестно. И речь тоже идет о миллиардных вложениях. Сеть взяла в управление ни много ни мало крупнейший термальный курорт Европы Лойкербад с четырехзвездным отелем, состоящим из трех корпусов, Lindner Hotels & Alpentherme Leukerbad. По словам представителей Heliopark, отель был приобретен частной инвестиционной компанией, а оператор являлся посредником при этой покупке и уже год разрабатывает серьезный план реконструкции курорта. Более того, в планах — создание целой сети лечебно-профилактических курортов в Европе (помимо Швейцарии — Австрия и Словения).

Российские эксперты снова озадачены. «Историю успеха», пожалуй, можно рассмотреть в том, что Heliopark управляет отелями за рубежом и, пользуясь своим нахождением в России, привлекает в них российских туристов. Этим же обусловлен, скорее всего, и выбор Heliopark оздоровительного комплекса в Швейцарии. Россияне, имеющие определенный достаток, предпочитают лечиться в Германии, Израиле и, конечно, в Швейцарии. Это – десятки тысяч людей в год. Компании, находящейся здесь, в России, легче организовать обслуживание соотечественников-потенциальных клиентов. Обратите внимание, что Heliopark не берет в управление отели в Лондоне или в Нью-Йорке, где бизнес ориентирован на корпоративного клиента. Этому есть объяснение: все более или менее большие компании, обеспечивающие основной поток командировочных в мире, уже давно «разобраны» крупнейшими международными управляющими компаниями.

Необходимо понимать, что управляющая компания не владеет отелем, она им управляет. Отель принадлежит инвестору или группе инвесторов, или фонду недвижимости», - говорит Игорь Индриксонс.

«Я не вижу в деятельности Heliopark Hotels & Resorts какую-то особую историю успеха. Если подходить объективно, у них под управлением находится чуть больше 10 отелей в мире. Скажем, компания IHG, хорошо известная в мире и в России своими брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express, Grand Plaza, управляет по миру 5500 объектами. И IHG не одна такая, есть другие подобные группы, и Heliopark не входит в их число.

Невыгодно, но приятно

Вложения российских инвесторов в зарубежные отели — тренд далеко не новый: покупать зарубежные гостиницы с историей любят российские миллиардеры из списка Forbes, строить собственные, чтобы занять себя чем-то в эмиграции, предпочитают простые миллионеры. Присутствуют за рубежом и российские операторы: кроме Heliopark активами за рубежом обзавелись Azimut Hotels, "Интурист", "Кронвелл". "Обычно это связано: российские операторы представляют интересы российских инвесторов, приобретающих объекты за границей и привлекающих к управлению понятную им русскоязычную компанию. Впрочем, как таковых историй успеха у российских инвесторов в отельном бизнесе за рубежом пока нет.

«Есть две категории объектов отельного бизнеса, которые обычно пытаются создать российские бизнесмены за рубежом. Первая – небольшие курортные отели люкс- или эконом-класса. Таких сравнительно много, например, в Анталии, то есть там, где обычно предпочитают отдыхать россияне. Нахождение инвесторов в России облегчает процесс привлечения клиентов, и поэтому такие проекты им удаются. Во второй категории, к которой принадлежат объекты, ориентированные на привлечение и обслуживание корпоративных клиентов, российский бизнес практически не представлен. Сегодня среди управляющих крупными отелями или большими отельными группами компаний из России нет. Их никто не знает. Если какие-то сделки происходят, то, обычно, они носят разовый характер», - рассказывает Игорь Индриксонс.

«Ведение отельного бизнеса в России и за рубежом различается, в первую очередь, мерой ответственности. За рубежом есть страны, в которых нормы ведения отельного бизнеса практически полностью контролируется государством, а в России все процессы, по сути, оставлены на совести предпринимателей. Средний период окупаемости коммерческой недвижимости за рубежом, того же отеля, например, составляет около 15 лет. Стоимость зависит от местоположения: в Албании она одна, на Манхеттене – другая.

Что касается состояния дел в отечественном отельном бизнесе, то я бы не утверждал, что рост внутреннего туризма оказал сколько бы ни было заметное влияние на него. Отели дешевле не стали, они адаптировались под курс рубля. Возможно, небольшие гостиницы и выиграют за счет увеличения числа «внутренних» туристов. Однако если человек ездил за рубеж отдыхать или работать, то он будет продолжать это делать.

Смена управляющих компаний – явление достаточно распространенное, и в мире они меняются чуть ли не каждый день. Поэтому придавать этому повышенное внимание не стоит. Что касается покупок российских или крымских отелей, то, как правило, они совершаются на юридические структуры, за которыми не видно бенефициаров», - отмечает основатель компании Indriksons.ru, эксперт в сфере инвестиций в недвижимость, Игорь Индриксонс.

"Это раньше считалось, что рентабельность российских и зарубежных гостиниц примерно одинаковая — 12-15%, а окупаемость и там и там колеблется в пределах десяти лет, — рассказывает один из экспертов. — После девальвации рубля рентабельность гостиниц в России упала почти в 1,5-2 раза, если считать в валюте, а стоимость строительства выросла в два раза". "Иностранных туристов нет — и из-за политической ситуации, и из-за дорогой и длительной процедуры получения виз, — перечисляет причины эксперт. — Свои если есть, то не очень платежеспособные. И из-за инфляции, и из-за огромных расстояний и цен на билеты. Гостиницам ничего не остается, как снижать цены".

Анна Гольдберг
Источник: Журнал "Коммерсантъ Деньги"
Полный текст статьи вы можете посмотреть здесь: http://www.kommersant.ru/doc/2683741

Строить гостиницы в России невыгодно, потому что турист бедный, а за границей страшно: навыков мало, конкуренция высока. Однако в кризис это направление бизнеса, а именно строительство гостиничных комплексов, некоторым крупным инвесторам вдруг начинает казаться интереснее, чем раньше, и они рискуют огромными средствами и в России, и за рубежом. 


Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.