На сайте ведутся технические работы. Приносим свои извинения за доставленные неудобства!
|
|
ПРЕССА: Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского

ПРЕССА: Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского

ПРЕССА: Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского


Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» продолжает сериал, посвященный Московским центральным диаметрам. Вместе с экспертами мы разбираемся, как очередной значительный транспортный проект Москвы повлияет на рынок недвижимости. Сегодня в зоне нашего внимания – МЦД-3 «Зеленоград-Раменское», который ориентировочно заработает в конце 2020-го – начале 2021 года. По оценкам профессионалов, он прежде всего повлияет на цены новостроек в Подмосковье.

Напомним, что первые диаметры – МЦД-1 «Одинцово – Лобня» и МЦД-2 «Нахабино – Подольск» - вот-вот должны открыться – в ноябре этого года. Пока есть планы протянуть пять скоростных железнодорожных дорог, пронизывающих вокзалы «насквозь» и соединяющих диаметрально противоположные подмосковные города. Но не исключается, что их может быть и больше. Пути прокладываются на базе действующих железнодорожных маршрутов, соответственно, обновляется и сопутствующая инфраструктура.

Диаметры называют «наземным метро», и, действительно, в тех районах, где нет «подземки», они возьмут на себя его функцию, а в целом вместе с метрополитеном и МЦК составят единую современную транспортную систему Москвы и Подмосковья. Электрички «Иволги» должны будут следовать с интервалом 5-6 минут, с частыми остановками, то есть – в режиме именно городского, а не пригородного транспорта. 

Как на практике будут работать диаметры, так ли все будет хорошо, как нам обещают, мы уже скоро сможем оценить – ждать запуска первых двух маршрутов осталось недолго.

Третий пошел: основные сведения

О третьем диаметре «Зеленоград-Раменское» известно, что запустят его через три года, его протяженность составит 88 км, а число остановок – 43. Линия свяжет Ленинградское и Казанское железнодорожные направления. На 14 станциях запланированы пересадки на станции метро, Московское центральное кольцо, другие линии железной дороги. В частности, переход на МЦК проектируется на станциях НАТИ и Фрезер, на Большую кольцевую линию метро (БКЛ) – на Рижской. На схеме, размещенной на сайте стройкомплекса, обозначены новые станции – Мега (Новые Химки), Шереметьевская (Калибровская), Николаевка, Митьково, Ховрино-2, где проектируется крупный транспортно-пересадочный узел (ТПУ).

Дорога из конца в конец займет 100 минут, ожидается, что пассажиры сократят привычное время пути в два раза. Власти также надеются, что многие водители пересядут из автомобиля в скоростную электричку и таким образом снизится нагрузка на Ленинградское шоссе.

Подмосковье и Зеленоград: кто в выигрыше

МЦД пройдет через Зеленоград, а также подмосковные города Сходню и Химки на северо-западе и через Люберцы, Жуковский и Раменское, поселки Томилино, Красково, Малаховка, Удельная, Быково, Ильинский, Кратово на юго-востоке. Безусловно, что эти города и поселки выиграют от транспортной модернизации – жители, которые сегодня пользуются обычными электричками, получат «наземное метро».

Эксперты отмечают два важных момента. Первое – для подмосковных проектов (и «замкадных» проектов в Москве) появление регулярного скоростного железнодорожного транспорта важнее, чем для московских – у тех и так с транспортной доступностью все более-менее нормально. Для Подмосковья же (и «замкадья») хорошая транспортная доступность – важнейший фактор ценообразования.

Но с другой стороны, МЦД прокладывается не на пустом месте, а по существующим железнодорожным путям, и мы говорим не о новой дороге, а об ее модернизированной, улучшенной версии. Поэтому подорожание, безусловно, будет, но не баснословным.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что рост цен произойдет и на первичном, и на вторичном рынке. В особенности выигрывает первичный рынок Зеленограда, Сходни, Люберец, города Раменское, Томилино, в наибольшей степени удорожание актуально для проектов, имеющих недостаточную транспортную доступность.

По мнению эксперта, прирост цен будет варьироваться в зависимости от локационных характеристик, так как МЦД-3 охватывает существенную территорию, где рынок неоднороден: «В довольно дорогих локациях, если говорить о Химках и Люберцах, увеличение средневзвешенной цены, составляющей 97 и 94 тыс. руб./кв. м, может составить до 5-7%. В недооцененных, а это Раменский, Солнечногорский районы, Жуковский со средней ценой 74 тыс. руб. /кв. м, - до 7-10%», - прогнозирует эксперт.

Наталия Кузнецова считает, что подмосковные локации рядом с МЦД-3 наиболее интересны региональным покупателям, работающим в Москве и снимающим жилье. Недостаточный спрос в некоторых районах был связан с транспортными проблемами, а МЦД-3 частично снимет эти недостатки.

С точки зрения Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, открытие МЦД приведет к росту спроса на новостройки, расположенные прежде всего в Зеленограде и его окрестностях. Ведь у Зеленограда есть существенное преимущество – это административный округ Москвы, «значит, его жители имеют столичную регистрацию со всеми сопутствующими льготами. К тому же в городе хорошо развита инфраструктура, локация отличается благоприятной экологической обстановкой, чего не скажешь о юго-восточных областях, куда ведет линия МЦД от Зеленограда», - считает Литинецкая.

«Запуск МЦД можно сопоставить с открытием МЦК. В новостройках, расположенных в шаговой доступности от МЦК, за квартал после открытия станций цены поднялись в среднем на 9%. Безусловно, что и после запуска МЦД мы ожидаем рост цен примерно на 6%», - комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Проекты за МКАД

Из новостроек, попадающих «в зону влияния» МЦД «Зеленоград-Раменское», эксперты отмечают комплекс комфорткласса «Новый Зеленоград». Это проект комплексного освоения территории: более 50% всей площади выделено под зеленые зоны. Первая очередь проекта включает строительство 11 современных монолитных домов различной этажности (от 13 до 17 этажей). Три корпуса построены и заселены, еще два сдаются в начале 2020 года. Предусмотрены детские сады, школы, паркинги, поликлиники. Бюджет покупки квартир стартует с 2,04 млн рублей за 24,4 кв. м.

В Люберцах в трех минутах ходьбы от станции Люберцы-1 строится жилой комплекс «Облака», где квадратный метр в среднем стоит 98,6 тыс. рублей. Это два монолитных корпуса на 25 и 14-18 этажей. Квартиры – от студий до трехкомнатных, от 21 до 83 кв. м. А у станции Панки – ЖК «Карамельный», где кв. м стоит в среднем 96,8 тыс. руб. Монолитный дом состоит из трех разноэтажных секций 19-25 этажей. В «ассортименте» - студии, 1-2-3-4- комнатные квартиры от 27 до 105,2 кв. м. (Другие проекты смотрите в таблице ниже).

Москва: кардинально мало что изменится

В столице МЦД «Зеленоград-Раменское» пройдет через районы Косино-Ухтомский, Выхино-Жулебино, Вешняки, Рязанский, Перово, Лефортово, Соколиная гора, Марьина роща, Останкинский, Бутырский, Марфино, Головинский, Ховрино, Западное Дегунино, Левобережный, Молжаниновский. Всего открытие МЦД-3 коснется 22 районов Москвы. Практически все они охвачены метрополитеном и МЦК, кроме Молжаниновского. Он находится как бы внутри Химок, в 5 км от МКАД и вообще-то является перспективной территорией, где весной этого года правительство Москвы анонсировало строительство крупного жилого района -1,8 млн кв. м. жилья, 4 школ, 9 детских садов и двух поликлиник.

Молжаниновка, которая сейчас представляет собой подмосковную деревню, безусловно, бенефициар железнодорожного проекта, но о конкретных ценах на новостройки говорить еще рано.

Что касается остальных московских районов, то эксперты несколько разошлись в оценках. Часть из них не прогнозируют заметного повышения цен, в первую очередь из-за того, что транспортная доступность в Москве находится и без того на относительно приемлемом уровне, а МЦД-3 кардинально ничего не меняет.

«На мой взгляд, открытие МЦД скорее поможет разгрузить Таганско-Краснопресненскую линию, которая является перегруженной. Речь идет прежде всего о Выхино. Однако не думаю, что это повлияет на стоимость жилья. Что касается северо-западных районов, попавших в зону МЦД, то абсолютное большинство новостроек уже имеют станцию метро в пешей доступности. Поэтому открытие МЦД – это дополнительный бонус, но не причина для роста цен», - говорит Мария Литинецкая.

«Проекты, попадающие в зону охвата МЦД -3, обеспечены транспортной инфраструктурой и зачастую находятся поблизости от метро. В таком случае центральный диаметр не привносит существенных изменений и представляет собой дополнительный маршрут для жителей. Например, это может быть интересно тем, кто работает в бизнес-центрах за МКАД, но живет в Москве. Что касается цен, то данные улучшения несущественно скажутся на стоимости новостроек», - соглашается Наталия Кузнецова.

Впрочем, комментаторы считают, что исключение может составить жилье, расположенное в непосредственной близости от новых остановочных пунктов МЦД-3 и явно выигрывающее в результате данного соседства, а это, напомним, Шереметьевская (Калибровская) в Останкинском, Николаевка Красносельском, Митьково в Сокольниках и Ховрино-2 в Западном Дегунино.

Тем не менее, Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости», выделяет Ховрино, Перово и Выхино, как районы, существенно выигрывающие от запуска третьего диаметра. И прогнозирует постепенное повышение цен, как минимум, на 10-15% в течение года, правда среди причин, влияющих на ценовую динамику, называет еще и переход застройщиков на эскроу-счета.

Роман Радионцев тоже считает, что повышение стоимости метра произойдет не только в Подмосковье, но и в Москве.

Московские проекты

Комплекс комфорткласса «Любовь и Голуби» строится рядом со станцией МЦД Моссельмаш в Западном Дегунино. 22-этажный дом с подземным паркингом рассчитан на 225 квартир и апартаментов. Собственная инфраструктура комплекса разместится в стилобате на первых двух этажах, в том числе – детский сад. Бюджет покупки однокомнатных квартир без отделки в ЖК «Любовь и Голуби» стартует с 7,5 млн рублей за 39,3 кв. м. В продаже также представлены планировки с кухней-гостиной до 30 кв. м и окнами в ванной комнате.

В пешей доступности от станции Шереметьевская (Калибровская) строится жилой квартал бизнес-класса ILOVE (в Останкинском районе на улице Годовикова). Проект включает пять корпусов переменной этажности с подземным паркингом, а также школу и детский сад. Квартиры оборудуются системой «умный дом» – с помощью интерактивного управления жители смогут дистанционно контролировать расходы ресурсов. Бюджет покупки стартует с 7,24 млн рублей за 29,55 кв. м.

Купить готовую квартиру с отделкой можно в ЖК «В Некрасовке 2», на берегу озера Черное. Недалеко - станция «Люберцы-1». Комплекс включает панельные корпуса серии П-44Т, П-44К, П-3М, И-155М, 17-19 этажей. Все квартиры представлены с отделкой «под ключ».

На Дмитровском шоссе возводится ЖК «Город». Первая очередь построена - это три монолитных корпуса комфорткласса (10-12-14-16-17-19-21 этаж). Инфраструктура комплекса включает два детских сада. Набор квартир - от однокомнатных до четырехкомнатных, площади - 33-107 кв. м. Потолки – 2,8 м. Средняя стоимость метра – 152 тыс. руб. Пешком можно дойти до станции Ховрино.

В Лефортово строится ЖК «Геометрия» - двухсекционный 21-этажный дом с подземным паркингом. Площади 1-2-3-комнатных квартир - 43-137 кв. метров, цена – около 213 тыс. руб. за метр в среднем. Недалеко от комплекса – станция Новая.

Будущее строительство – за промзонами

По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), у окружающих третий диаметр территорий высокий потенциал для дальнейшего развития - к строительству запланировано более 3 млн кв. м жилых площадей (без учета домов, проходящих по реновации).

Тут можно вспомнить об упомянутой выше Молжаниновке, кроме того, как сообщает Мария Литинецкая, в перспективе новый проект появится в пешей доступности от станции «Моссельмаш» (Западное Дегунино). Общая площадь застройки составит 160 тыс. кв. м, из которых 120 тыс. кв. м – жилье.

Эксперты также обращают внимание на то, что в локациях поблизости от МЦД находится достаточное количество проектов, в том числе планируемых в рамках редевелопмента промышленных зон, в частности на юго-востоке Москвы в районе станций Перово и Фрезер, где в перспективе также появится несколько новых объектов.

Наталия Кузнецова добавляет к этому территорию Ховринской больницы около станции Ховрино, промзону № 45 около станции НАТИ (Западное Дегунино) и территорию Московского завода киноаппаратуры (Москинап) у станции Останкино.

Резюмируем

В большей степени третий диаметр повлияет на стоимость подмосковных проектов. Если говорить о Москве, то практически все районы в «зоне МЦД-3» хорошо обеспечены не одной станцией метро и МЦК. И в Москве для девелоперов близость к станциям МЦД – лишь хороший дополнительный бонус. «Даже открытие МЦК не оказало значительного влияния на рост цен, хотя это фактически второе «кольцо» Москвы, напоминает Мария Литинецкая. - МЦД же по важности уступает Московскому центральному кольцу». Что касается прогноза части экспертов о повышении цен в течение года на 10-15%, то они, напомним, среди причин указывали не только существенную транспортную модернизацию, но и переход девелоперов на новую систему финансирования – с эскроу-счетами и проектным финансированием.

Новостройки рядом со станциями МЦД «Зеленоград-Раменское»

Остановка МЦД-3ЛокацияНазвание ЖКСредняя стоимость кв. м
СходняСходня«Авентин»73 330
«Микояна»77 300
ПодрезковоХимки«Подрезково»70 515
«Химки 2019»86 045
Новоподрезково«Две столицы»106 700
Химки«Речной»93 300
«Маяк»112 300
«На Ленинском проспекте»105 600
Ховрино-2САОDiscovery Park209 972
МоссельмашСАО«Любовь и голуби»162 661
САО«Ильменский, 17»177 835
САО«Талисман на Дмитровском»187 941
НАТИСВАО«Фонвизинский»190 124
Шереметьевская (Калибровская)СВАО«Отражение»185 519
СВАОiLOVE203 345
ЭлектрозаводскаяЦАО«Резиденции архитекторов»240 371
СортировочнаяЮВАО«Лефорт»182 638
НоваяЮВАО«Лефортово парк»201 550
ЮВАО«Геометрия»213 838
ПлющевоЮВАО«Михайлова 31»182 135
 ЮВАО«Михайловский парк»130 916
ЮВАО«Баланс»176 412
ВешнякиВАО«Счастье в Вешняках»187 506
УхтомскаяЛюберцы«Люберцы парк»104 318
«Влюберцы»103 090
«Ареал»104 795
Люберцы«Облака»98 550
«Красная горка»104 000
«Жулебино парк»110 766
Панки«Карамельный»96 835
Томилино«Томилино 2018»79 500
«Цветной бульвар»68 000
Красково«Красково»68 900
УдельнаяРаменское«Южный»60 200
ИльинскаяЖуковский«Ильинский парк»71 800
«Гагаринский»72 400
«Солнечный»100 000
ФабричнаяРаменское«Парк на Фабричной»76 000
«Солнечный»101 000
«Новый Раменский»75 000
«Десятка»74 076

Источник: «Бон Тон», «Метриум», Est-a-tet

 
Автор: Екатерина Меледина.
О третьем диаметре «Зеленоград-Раменское» известно, что запустят его через три года, его протяженность составит 88 км, а число остановок – 43. Линия свяжет Ленинградское и Казанское железнодорожные направления. На 14 станциях запланированы пересадки на станции метро, Московское центральное кольцо, другие линии железной дороги.

Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.