ПРЕССА: Недвижимость в Великобритании: стратегии для поиска денег.

ПРЕССА: Недвижимость в Великобритании: стратегии для поиска денег.

ПРЕССА: Недвижимость в Великобритании: стратегии для поиска денег.



Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.ru

Идеального плана при инвестировании в недвижимость не существует. Каждая сделка уникальна по-своему. Но различных подходов к инвестированию в недвижимость существует множество. Приведенные ниже варианты привлечения и использования денежных ресурсов на сделки с жилыми домами в ценовой категории от 50 000 до 250 000 фунтов стерлингов могут оказаться полезны тем, кто хочет попробовать свои силы в покупке-продаже-сдаче в аренду.

Главной особенностью активно используемых сейчас в Великобритании вариантов финансирования сделок с недвижимостью является то, что покупатель не привлекает деньги банков. Приобретаются дома с уже заключенными и действующими ипотечными договорами, что позволяет использовать вариант ленд-траста, то есть соглашение о сделке. Благодаря этому покупателю не приходится проходить все необходимые процедуры, которым банки подвергают соискателей на получение кредита, что затягивает процесс завершения сделки, а именно временной фактор чаще всего оказывает существенное влияние на конечную цену, по которой продавец готов уступить свою собственность. Кроме того, в такого рода сделках активно используются наличные, получение которых в банках опять же связано с фактором времени, по этой причине выгоднее всего использовать заемные средства у частных кредиторов, более гибко и быстро принимающих решения о финансировании.

Теперь подробнее о способах, позволяющих заработать на покупке дома на одну семью.

Вариант №1. Как это ни парадоксально прозвучит, но суть первого варианта покупки дома заключается в том, чтобы убедить продавца самому заплатить за совершение сделки. Как же это сделать?

Во-первых, крайне важно подробно объяснить продавцу, как и за какие деньги вы собираетесь купить его дом. Это нужно сделать даже в том случае, если, по вашему мнению, он вряд ли согласится на предложенные условия. Недаром русская народная пословица гласит: «Чужая душа – потемки». Вы ведь не можете знать истинную причину, по которой продавец решил расстаться со своей собственностью, так зачем делать поспешные выводы и принимать решение за него. И даже если вы недовольны тем, как идут переговоры и к какому варианту склоняется продавец, попробуйте при нем вслух проговорить выгодные для вас варианты цены и условий. Конечно, продавец может стоять на своем и не согласиться с вами. Но, как показывает практика, довольно часто все происходит с точностью до наоборот.

Семейная пара безуспешно пыталась продать дом в течение года. Ее долг за этот дом составлял 147 000 фунтов, а продать его хозяева хотели за 160 000 фунтов – сумму, необходимую им в силу жизненных обстоятельств. После проведенной экспертизы покупателем выяснилось, что дом стоит реально 147 000 фунтов, но при правильной рекламной и маркетинговой подачах он может быть продан даже на 10 000 фунтов дороже.

Покупатель им сообщил, что единственный приемлемый для него вариант покупки их дома состоит в том, чтобы перенять их долг на себя, за что он хочет с них получить 10 000 фунтов в случае успешного закрытия сделки. Казалось бы, они должны были развернуться и уйти. Но, так как финансовая ситуация, в которой они находились, была сложной, а лучшим предложением они не располагали, то через несколько дней они согласились на условия покупателя. Они уплатили требуемые 10 000 фунтов, через неполный месяц он нашел другого покупателя на этот дом, выплатившего ему в качестве первоначального взноса 12 000 фунтов. В результате применения такого, казалось бы, неработающего варианта сделки суммарный доход продавца составил 22 000 фунтов.

Вариант №2. Приобретение дома без запроса кредита у банка, с финансированием самим владельцем и обеспечением сделки залогом на другую недвижимость покупателя.

Если в первом описанном варианте кроме знания рынка, умения найти продавца и владеть техникой продажи недвижимости главную роль играет психология, то во втором варианте важно все точно рассчитать и принять максимально выгодное для покупателя решение. Покупатель из описанного варианта являлся владельцем четырех домов и хотел купить пятый, с заявленной стоимостью в 160 000 фунтов, но продавец согласен был получить за него 143 000 фунтов.

На момент сделки его долг по ипотеке был всего 8000 фунтов. Особым требованием продавца было выплатить ему сразу 53 000 фунтов наличными, чтобы из них погасить оставшийся долг. Остальную часть платы за дом в размере 90 000 фунтов он готов был получать по частям под 6% годовых. Взвесив все за и против, покупатель решил не прибегать к банковскому кредиту, а взять у частного кредитора краткосрочную ссуду в 113 000 фунтов (заплатив за пользование деньгами 1300 фунтов), отдал из них продавцу в счет сделки требуемые 53 000 наличными и остался с 60 000 фунтов свободных средств на руках. Продавец согласился принять в качестве залога пять вторичных ипотек покупателя, включая и только что купленный у него самого дом, с отсрочкой в пять лет с выплатой по оставшейся сумме в 90 000 фунтов в размере 6% годовых. Через пять лет покупатель должен будет уплатить продавцу 121 000 фунтов. В результате этой операции покупатель имеет 60 000 фунтов стерлингов свободных средств, остался владельцем долей в пяти домах и с кредитом под 6% без каких-либо банковских процедур. Более того, продавец дома так проникся доверием к покупателю, что согласился в случае перепродажи его дома в течение пяти лет поменять условия кредита на такие же или лучшие условия финансирования.

Вариант №3. Покупка дома за наличные без привлечения банковского кредита

При операциях на рынке недвижимости в диапазоне довольно низких цен, от 50 000 до 250 000 фунтов, возникает возможность совершать сделки с активным использованием наличных, в которых, как правило, нуждаются продавцы. Использовать лучше варианты с действующей ипотекой, так как долги подавляющего большинства перед банками выше, чем им готовы предложить покупатели. Как правило, продавцы в результате переговоров соглашаются на снижение цены на дом, что позволяет покупателю, взяв на себя выплату по кредиту, заработать. В качестве примера приведу вариант, когда продавец при стоимости дома в 100 000 фунтов очень хотел получить наличные и в конце концов согласился на 62 000 фунтов. Покупатель опять же не обращается в банк, а берет ссуду у частного инвестора, в размере 70 000 фунтов, выплачивая за это 3500 фунтов, или 5%. Его займодателя не интересует его кредитная история, а исключительно рыночная стоимость недвижимости, используемая в качестве обеспечения ссуды. Этот конкретный покупатель может взять в долг от 65% до 75% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так что у покупателя на момент закрытия сделки остается 66 500 фунтов. Он выплачивает продавцу обещанные 62 000 и в результате экономит 4500 фунтов. Конечно, таких вариантов на рынке недвижимости немного. Для того чтобы их находить, нужно достаточно активно их искать и иметь возможность быстро брать в долг наличные при возникновении вариантов.

О творческом подходе

У перечисленных вариантов есть различные вариации, также позволяющие получать прибыль уже в момент заключения сделки, вот вкратце еще три из них: одновременная покупка и продажа за наличные; взятие в долг у частного кредитора с финансированием сделки самим владельцем; закрытие сделки покупки после нахождения нового покупателя. Должен заметить, что ведущие специалисты, совершающие сделки с недвижимостью, творчески подходят к своей работе и постоянно создают новые схемы купли-продажи, позволяющие даже в периоды стагнации на рынке обеспечивать им неплохие прибыли. И еще, стоит упомянуть, несмотря на то что в статье использованы примеры операций на рынке жилой недвижимости Великобритании, такие схемы можно удачно использовать и в других странах.

Источник: IRN.ru
http://www.irn.ru/articles/35760.html


Идеального плана при инвестировании в недвижимость не существует. Каждая сделка уникальна по-своему. Но различных подходов к инвестированию в недвижимость существует множество.

Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.