ПРЕССА: Куда дует инвестиционный ветер

ПРЕССА: Куда дует инвестиционный ветер

ПРЕССА: Куда дует инвестиционный ветер



Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для газеты "Ведомости". 

Без учета крупнейших сделок с офшорными компаниями россияне инвестируют в зарубежную недвижимость примерно $30 млрд в год. 

До 2008 г. граждане РФ покупали за рубежом — и весьма активно — не столько метры, сколько собственные эмоции и фантазии. Совмещали объекты «для себя» с «инвестициями», что оказалось в корне неверно. В кризис многие инвесторы вдруг поняли, что их объекты — неликвид. И главная ошибка заключалась в том, что они приобретали дома в тех странах, куда прилетали отдыхать. В 2008 г. начался спад, в том числе и на российском рынке, дешевела и аренда. Около 60 000 инвесторов потеряли деньги в Болгарии, Испании, Таиланде, Тунисе, Египте и т. п. В лучшем случае, уже купив квартиры и дачи себе и детям, какие-то дома для сдачи в аренду, они обнаружили, что эти дома приносят разве что 4% годовых, минимальный депозит и то доходнее.. 

Стратегия вместо инерции 

Коммерческая недвижимость может быть вдвое более выгодным вложением. Помимо всего прочего в этом сегменте меньше хлопот с ремонтом и более серьезные арендаторы, нежели квартиросъемщики, которые могут съехать через две недели, не предупредив. И выбор объектов шире, по крайне мере за рубежом. 

В России с бюджетом в 300 000-400 000 евро на рынке коммерческой недвижимости делать нечего, тут счет идет на здания и десятки миллионов, выбор для частного инвестора крайне мал. Зарубежные рынки предлагают больше объектов — от парковок до номеров в отелях. Любые единицы недвижимости можно покупать отдельно при бюджете от 50 000 евро, и это будет приносить 10-12% пассивного дохода в валюте (плюс можно кредитоваться под 3%). 

Правда, помещение в спальном районе на 1-м этаже под аптеку или химчистку не всем покажется престижным приобретением. Зато действует простой принцип: чем проще и меньше объект, тем он более ликвидный и доходный. 

Например, в кампусах при университете можно купить отдельные комнаты. В 2012 г. все агентства и аналитические компании назвали это инвестицией № 1 в Англии с точки зрения доходности, только за год аренда там подорожала на 5%. Отличный показатель для такого стабильного рынка. В плюсе оказывались те, кто вложился в общежития при университетах, открывающих новые бизнес-школы. Например, в Бирмингеме, не столь известном по сравнению с Оксфордом и Кембриджем. Бирмингем развивается и по сей день, не так давно университет решил расширить круг студентов, открыв новые факультеты и бизнес-школу. Мест для проживания не хватало, студенческое общежитие было на 100% заполнено. Тут-то в игру и вступили те, кто вовремя инвестировал в общежития Бирмингема. 

Точных данных о количестве российских инвесторов англичане не раскрывают, скорее всего их немного. Хотя для инвесторов из Азии, Великобритании и США общежития — вполне привычный актив. Инвестировать можно на любом этапе, как в строящиеся, так и в объекты, введенные в эксплуатацию. 

Похоже обстоят дела с парковками, например, аэропорта Глазго. Этот аэропорт принадлежит холдингу Heathrow, который открыл уже пятый терминал и, поскольку расти ему некуда, занимается развитием других воздушных гаваней, которыми владеет. Один из них — Глазго, мечтающий к 2030 г. увеличить пассажиропоток с 7 млн до 24 млн пассажиров в год. Аэропорту как воздух требуются новые парковочные места. При существующем дефиците инвесторы, которые вложились в этот актив, получают начальный доход от 8 до 10%, и арендные ставки растут на 10% в год. Россияне пристально смотрят на парковки, потому что эти объекты им понятны. 

Технически это происходит так: инвестор приобретает парковочное место, получая вместе с ним титул на эту недвижимость (для кадастра не имеет значения, покупать квартиру или место на парковке). В среднем машино-место стоит 25 000 фунтов. 

Не все то золото, что блестит 

В 2011 г. под давлением массовой рекламы частные инвесторы двинулось в США. В то же время, если обратить внимание на отчеты фондов недвижимости США, которые занимаются приобретением местной недвижимости и последующей сдачей в аренду, за период с 2009 по 2012 г. они не покупали активы, а продавали их, постепенно выходя с рынка. 

Многие покупали объекты в США, чтобы остаться там жить. Как показала практика, подавляющее большинство инвесторов обожглись не только на том, что рынки Флориды и Майами оказались неликвидными, да еще и со своими особенностями (например, зонирование в Майами, когда земля разделена на зоны по застройке и сдаче в аренду и определенные участки отведены только под жилую или только под коммерческую застройку. Скажем, участок предназначен для жилой недвижимости, которая может сдаваться в аренду только понедельно или, наоборот, минимум на год). Прожив в Штатах более полугода, они становились фискальными (налоговыми) резидентами США, пусть и не зная об этом. На следующий год, даже покинув страну, они получали штрафы и «письма счастья» от налоговой службы США. 

Когда россияне вышли на коммерческие рынки, некоторые из них не рассчитали сил. Кого-то попросту обвели вокруг пальца, демонстрируя долговременные контракты с арендаторами, в которых прописаны гигантские штрафные санкции. Юристы объясняют: то, что написано в контракте, не имеет никакого значения. Имеет значение лишь соответствие контракта законодательству данной страны. Можно указать любые цифры, хоть 3 млрд, а на самом деле это будут три копейки. Кстати, то же самое в России, и суд опирается лишь на установленные государством стандарты. 

В Лондоне так зачастую продавали инвестиционные квартиры вместе с арендаторами: заселяли их по контракту на пять лет, и частный инвестор покупал такую квартиру. Но спустя полгода, несмотря на минимальный контракт, арендаторы съезжали. Разъяренный инвестор, подавая в суд, в первой же инстанции натыкался на то, что дело даже не рассматривалось. По законодательству каждые шесть месяцев арендатор имеет право съехать без штрафных санкций. 
Можно верить не всем контрактам 

Российские инвесторы столкнулись с трудностями при покупке отдельно стоящих коммерческих объектов в Германии. Допустим, супермаркет построен под одного арендатора, и сейчас здание занимает крупная продовольственная сеть. Частному инвестору пообещали, что контракт, подписанный на 10-12 лет, гарантирует, что в течение этого времени арендатор не покинет объект. Но, как показывает практика, некоторые объекты заранее подготавливаются для частных инвесторов. 

Под заказ крупной продовольственной сети построен ангар под супермаркет. По льготным ставкам подписывался контракт на 12 лет, в котором были слова о невозможности разорвать этот самый контракт под страхом гигантских штрафных санкций. Магазин начинал работу, и тут же объект оказывался выставлен на продажу, продан, и по прошествии года сеть съезжала, заплатив минимальный штраф. 

Источник: Ведомости 
Полный текст статьи вы можете посмотреть здесь: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/548481/kuda-duet-investicionnyj-veter#ixzz2hg7dNQgq 
До 2008 г. граждане РФ покупали за рубежом — и весьма активно — не столько метры, сколько собственные эмоции и фантазии. Совмещали объекты «для себя» с «инвестициями», что оказалось в корне неверно. В кризис многие инвесторы вдруг поняли, что их объекты — неликвид. 

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.