ПРЕССА: Худшие места для инвестиций в недвижимость по итогам 2013 года

ПРЕССА: Худшие места для инвестиций в недвижимость по итогам 2013 года

ПРЕССА: Худшие места для инвестиций в недвижимость по итогам 2013 года



Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

На общем фоне улучшения состояния мировой экономики и, соответственно, ситуации на рынках недвижимости существуют страны, которые не решили кризисных проблем и чье положение не только не стабилизировалось, но и заметно ухудшалось.

Рынок недвижимости неразрывно связан с экономическим положением в стране. Более того, он является базовой составляющей, фундаментом, который поддерживает экономику в позитивном состоянии, если с недвижимостью все в порядке, и, напротив, тянет ее вниз, если ситуация негативна. В 2013 году особое место недвижимости весьма ярко демонстрируют экономики Испании, Португалии, Китая, Греции.

В то же время общий экономический рост также имеет важное значение для здоровья рынка недвижимости, создающий условия, которые будут стимулировать спрос на недвижимость. Для того чтобы принимать взвешенные решения, инвесторам в недвижимость необходимо анализировать не только графики роста или падения цен, но и такие критерии, как общие экономические показатели, потенциал прироста капитала, состояние рынка аренды, ипотечную доступность.

Непрофессионалу это может показаться странным, но рост цен на недвижимость в той или иной стране не всегда делает ее подходящим местом для инвестирования в недвижимость. Нужно учитывать стоимость владения, расходы на управление за рубежом, налоги, политические катаклизмы. Если не обращать внимание на эти информационные составляющие или делать неправильные выводы, можно лишиться всей планируемой прибыли, а в худшем случае и вложенных средств.

Аналитики компании Indriksons.ru составили краткий отчет о странах, которые по тем или иным причинам в 2013 году оказались не самыми привлекательными с точки зрения инвестирования в недвижимость.

Испания

Экономика страны в целом и рынок недвижимости в частности находятся в отчаянном положении. За последние пять лет на Испанию обрушилось множество бед: мировой кризис, кредитный кризис, кризис европейской валюты, инфляция, безработица более 26%. Все это повлияло на рынок страны не лучшим образом.

Сейчас испанское правительство пытается оживить доверие инвесторов. Банки, девелоперы, агенты по недвижимости опускают цены, чтобы расшевелить рынок и продать миллионы единиц невостребованной недвижимости. К примеру, роскошные апартаменты на побережье Коста-дель-Соль выставлены на продажу всего за 170 000 евро, с 85%-й скидкой от цены в 934 000 евро, зафиксированной в пиковом 2008 году. За последние шесть кварталов снижение цен достигло двузначной цифры – 12,5%.

Несмотря на прогнозы аналитиков о незначительном росте цен на недвижимость, по мнению Indriksons.ru, в 2014 году это вряд ли произойдет, поскольку испанская недвижимость пока еще не достигла дна.

Италия

Экономика страны находится в состоянии рецессии, безработица и инфляция растут. Цены на недвижимость в Италии на протяжении последних лет искусственно завышались банками, строительными компаниями и местными жителями, которые в силу уклада жизни являются владельцами более 86% всего жилого фонда. Такое положение привело к резкому сокращению числа сделок купли-продажи, с 869 000 в 2006 г. до чуть более 400 000, ожидаемых по итогам текущего года. В 2013 г. снижение средней цены составит порядка 5-7%.

В 2014 году, если не случится каких-либо потрясений, экономика Италии сократится на 2% и для стимуляции спроса на рынке недвижимости будет происходить понижающаяся коррекция цен. Минимальное улучшение и восстановление возможно с 2015 года. В ближайшие два-три года покупать недвижимость в Италии в инвестиционных целях не представляется разумным, это можно делать только для личного проживания.

Португалия

В стране один из самых низких темпов роста ВВП в Евросоюзе. По итогам 2013 года дефицит составит 5,5%. Португалия по-прежнему имеет третий самый высокий уровень безработицы в Европе – 17,4%. Рынок недвижимости стагнирует.

Строительство переживает не лучшие времена, индекс производства сократился на 19,4% по отношению к 2012 году. Только с марта по май текущего года количество разрешений на возведение жилых домов упало на 38%, на 36% меньше новых зданий сдано в эксплуатацию.

Снижение цен на жилую недвижимость продолжается одиннадцать кварталов подряд. Средняя цена недвижимости с учетом инфляции с марта по май снизилась на 3,4%, средняя цена домов скатилась вниз, опять же с учетом инфляции, до 948 евро за кв. м, или на 5,7%.

Инвестиционная составляющая в недвижимость Португалии в 2013 г. отсутствовала, такая же ситуация сохранится и в 2014 году.

США (саб-прайм регионы)

Регионы США, пострадавшие от саб-прайм кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), продолжают переживать кризис. Продажи во Флориде не только не растут, но и снижаются. К примеру, в Орландо в 2013 г. цены упали еще на 25%. Город занимает 465-е место в США по уровню продаж заложенного имущества, и это говорит о том, что американские покупатели не считают подобную местную недвижимость хорошей покупкой. Во многих городах, где жители сильно пострадали от саб-прайм кредитов, спроса просто не существует.

В настоящее время, когда ипотечные кредиторы ужесточили стандарты и требуют высокие авансовые платежи и хорошие кредитные истории, маловероятно, чтобы ситуация в этих регионах в 2014 году изменилась в лучшему.

Indriksons.ru неоднократно предупреждал покупателей из России не приобретать флоридскую недвижимость, участвовавшую в операциях с привлечением саб-прайм кредитов, и не рассматривать предложения по покупке недвижимости в Детройте. Этот город, который на днях был официально признан банкротом, ни в настоящее время, ни в ближайшие 3-5 лет не представляет никакого интереса с точки зрения инвестирования. Более того, Детройт уверенно занимает первое место в США по уровню преступности и во всех отношениях не является безопасным местом для проживания.

Египет

В стране перманентная революция. Экономика разваливается, местная валюта обесценилась уже на 11,6%. Это заставляет местное население скупать всю доступную недвижимость, чтобы спасти накопления. В результате цены на жилье и продажи вздымаются на фоне уличных боев и демонстраций. За 2013 год недвижимость средней и элитной категорий выросла на 15%. Сделки в 90% случаев совершаются за наличные, так как ставка по ипотеке увеличилась до 17%.

До тех пор, пока в Египте не прекратятся народные волнения, говорить об инвестиционной привлекательности страны для зарубежных инвесторов не приходится. Инвесторы, высоко оценивая потенциал недвижимости страны, не хотят рисковать и ждут, когда политическая ситуация нормализуется. Делать какие-либо средне и долгосрочные прогнозы не представляется возможным.

Болгария

Экономика страны находится в настолько глубоком кризисе, что привело к народным волнениям. Рынок недвижимости неликвиден. Предложение значительно превышает спрос. В курортных зонах страны кв. м стоит 400- 500 евро, недвижимость в районах горнолыжных трасс продают за 350-450 евро, в крупнейших городах Софии и Варне – кв. м оценивают в 600-850 евро.

Россияне с долей почти в 80% доминируют на рынке болгарской недвижимости. В сентябре 2013 года почти 360 000 жителей России являлись собственниками свыше 8% жилого фонда страны.

С точки зрения инвестирования болгарская недвижимость в 2014 г. интереса представлять не будет.

Таиланд

Причинами неудовлетворительного положения Таиланда на рынке недвижимости являются следующие факторы: страна продолжительное время находится в состоянии перманентной революции; политическая обстановка крайне напряженная; неконтролируемость правительством политического положения мешает активной работе застройщиков, которые боятся непредсказуемости, а также массовому приходу в Таиланд серьезных зарубежных инвесторов; местное население хоть и не потеряло покупательскую способность, но занимает выжидательную позицию; банки продолжили жесткую линию в отношении выдачи ипотечных кредитов, процент отказов вырос до 15%; увеличился уровень задолженности домохозяйств.

Все это привело к тому, что рынок жилья на протяжении первых двух кварталов был довольно слабым и еще сильнее замедлился во второй половине 2013 года.

Тем не менее в стране существует группа покупателей, которая не обращает внимание на негативную ситуацию и продолжает приобретать жилую недвижимость. Из-за нее, к примеру, Пхукет превратился в место для элиты. Речь идет о жителях России, у которых довольно часто собственное, не зависящее от экономических факторов мнение о том, где приобретать недвижимость.

Тайский рынок недвижимости продолжит слабеть и в 2014 году. Инвестиционная привлекательность также не вырастет.

Китай

Яркой демонстрацией чрезмерного перекоса в экономике в сторону рынка недвижимости является Китай. Цены на китайском рынке недвижимости поднимаются за счет искусственного накачивания, а не на основе рыночного роста. Это вызвано стремительной инфляцией заработной платы, гипертрофированным ростом объема частного капитала и урбанизацией.

Еще одной движущей силой этого роста является отсутствие привлекательных инвестиционных альтернатив. Несмотря на увеличение числа продуктов по управлению активами, для большинства китайских инвесторов количество вариантов инвестирования средств ограничено. Большинство инвесторов могут воспользоваться вложениями лишь в депозиты с регулируемыми тарифами, в акции отечественных компаний с плохим управлением и низкой прозрачностью, а также в недвижимость.

Но главная причина кроется в том, что рынок земли и недвижимости является базовым для экономики страны и, только взвинчивая цены и увеличивая объем сделок, правительство Китая может выполнить обещание по итогам 2013 года достичь роста ВВП страны на 7,5%.

Сложившаяся ситуация говорит о том, что на рынке недвижимости Китая образовывается «пузырь», который рискует лопнуть, если правительство не прибегнет к радикальным мерам. Именно поэтому инвестирование в недвижимость Китая в 2014 году представляется рискованным.

Другие страны

помимо перечисленных выше стран, потенциальным инвесторам следует опасаться вложений в недвижимость государств, показавших в 2013 году следующие результаты: Греция – экономика шестой год в состоянии рецессии, снижение цен ожидается на уровне 11,5%; Венгрия – снижение ожидается на уровне 9%; Нидерланды – снижение ожидается на уровне 8,2%; Хорватия – снижение по итогам года составит около 5,5%.

Улучшение ситуации на рынке недвижимости этих стран в 2014 не прогнозируется, инвестирование нецелесообразно.

Тем не менее на мировом рынке недвижимости в 2014 году ожидается положительная тенденция. Такие стабильные страны, как Великобритания, Германия, Швейцария, Австрия, Франция, США (за исключением регионов, пострадавших от саб-прайм кредитов), Канада будут демонстрировать неплохие результаты и в 2014 году.

Источник: IRN.ru
Полный текст статьи можно посмотреть здесь: http://www.irn.ru/articles/36876.html
На общем фоне улучшения состояния мировой экономики и, соответственно, ситуации на рынках недвижимости существуют страны, которые не решили кризисных проблем и чье положение не только не стабилизировалось, но и заметно ухудшалось.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.