ПРЕССА: Где в Москве лучше всего продается и покупается жилье

ПРЕССА: Где в Москве лучше всего продается и покупается жилье

ПРЕССА: Где в Москве лучше всего продается и покупается жилье



На рынке столичной недвижимости наблюдается удивительный феномен: на фоне растущего предложения увеличивается дефицит жилья — в том числе и в районах, где оно активно строится. Но что самое интересное, даже в сегменте экономкласса цена перестала быть единственным решающим фактором.

У тех жителей Замкадья, которые не любят москвичей за пижонство, появился еще один аргумент в пользу их позиции. В прошлом году эксперты аналитического центра Национального агентства финансовых инициатив (НАФИ) выясняли у россиян, чем они руководствуются при покупке квартиры.

Оказалось, что в целом по России покупатели жилья руководствуются прежде всего его ценой (так ответили 58% опрошенных НАФИ) и лишь потом ее расположением. Москвичи же наоборот: они поставили во главу угла именно местонахождение будущего жилья (55%) и только на второе место — его цену.

Казалось бы, нравится москвичам их Тверская, Тушино или Западное Бирюлево с видом на ТЭЦ-26, ну и ладно, это их личное дело. Однако риэлторам проигнорировать районные привязанности москвичей не так просто: по их оценкам, около 85% покупателей столичной недвижимости — «действующие» жители Москвы.

Сегодня, по оценкам риэлторов, в московском регионе на продажу выставлены рекордные объемы жилья — около 4,5 млн кв. м, а значит, дефицит предложения — это нонсенс. Однако покупатели (особенно на вторичном рынке недвижимости Москвы) сталкиваются с ситуацией, когда с момента начала поиска нужного объекта до самой сделки порой уходят годы.

Игорь Кравцов, коренной москвич, недавно купивший квартиру рядом с метро «Войковская», жалуется, что потратил на ее поиски три года: «На выбранном мною пятачке — недалеко от метро, рядом с парком и с видом из окон не на шоссе — предложений либо не было вовсе, либо буквально какие-то единичные объекты, которые в результате тоже снимались с продажи».

Только недавно на продажу выставили подходящий объект, и Кравцов наконец-то купил «двушку», удовлетворяющую его требованиям. «Я был четвертым в цепочке купли-продажи, и чуть не единственным покупателем с “живыми” деньгами»,— говорит он.

Конечно, судить по частному случаю о рынке нельзя, но вопрос дисбаланса спроса и предложения отнюдь не праздный. Как следует из отчетности Росреестра, в 2017 году в Москве выросли продажи и на первичном, и на вторичном рынках жилья. Однако, как отметили эксперты IRN.ru в своем обзоре по итогам 2017-го, «продажи выросли сильно, но точечно».

Центробежное расслоение

Стоит отметить, что долго выбирать квартиру с нужным видом могут позволить себе далеко не все.

У многих москвичей, так же как и у остальных жителей России, на первом месте все-таки цена. И чем дальше от центра, тем ближе москвичи к выбору россиян.

По данным Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами агентства Est-a-Tet, в большинстве случаев цена до сих пор является одним из основных критериев выбора, о чем свидетельствует высокий уровень спроса в проектах Новой Москвы: 33% от среднемесячного числа договоров долевого участия (ДДУ) в четвертом квартале 2017 года. То есть как ни любили бы потенциальные покупатели старые московские улочки, большинство из них могут позволить себе квартиру только в Некрасовке.

По словам Натальи Шаталиной, генерального директора «Миэль-Новостройки», районы, где доля спроса на квартиры заметно превышает долю предложения, это Солнцево, Отрадное, Южное и Северное Чертаново: «Например, в Солнцево доля спроса превышает долю предложения почти в четыре раза, в Отрадном — почти в семь с половиной раз, В Южном Чертаново — почти в три с половиной и в Северном — в три раза».

Снимок экрана 2018-02-08 в 16.24.28.png

Высокую востребованность данных районов Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», связывает со стоимостью предложения: «Скажем, в Солнцево средняя стоимость квадратного метра — 126,9 тыс. руб., Северном Чертаново — 95,5 тыс. руб., в Южном — 148,8 тыс. руб., в Отрадном — 140,1 тыс. руб. Для сравнения: средняя цена "квадрата" новостроек комфорткласса равна 156,3 тыс. руб. Кроме того, нужно отметить, что речь идет о масштабных районах комплексного освоения территории, где на выбор клиентам представлены разнообразные планировки, в некоторых случаях — с отделкой».

Впрочем, и в случае выбора жилья экономкласса москвичи не могли не выпендриться. «Конечно, здесь необходимо понимать, что заметное превышение доли спроса не означает, что именно эти районы пользуются у покупателей наибольшей популярностью. Дело в том, что большая часть доли спроса или даже вся доля спроса в данных районах приходится на объекты, которые возводит ПИК. Как показывает практика, очень многие покупатели, приобретая квартиру на первичном рынке, сегодня обращают внимание на застройщика, вернее, на надежность застройщика»,— уверена Наталья Шаталина.

Кстати, в прошлом году, когда НАФИ проводило опрос о критериях, которыми руководствуются покупатели жилья, в Москве 73% потенциальных покупателей квартир сообщили, что при выборе застройщика ценят его репутацию.

Наиболее известным застройщиком среди потенциальных покупателей квартир в Москве, согласно данным опроса НАФИ, называлась Группа ПИК, ее без подсказки назвали 77% жителей столицы. На втором месте опрошенные упоминали компанию «Донстрой» (31%), на третьем — ФСК «Лидер» (25%). В пятерку также вошли СУ-155 (21%) и Urban Group (17%). При этом с подсказкой, как наиболее узнаваемого застройщика, Группу ПИК выбрали из представленного списка уже 95% опрошенных.

Эксперты IRN.ru, опросившие участников рынка, обнаружили, что в Москве в минувшем году 30% всех сделок было заключено в 10 проектах (при выборе из более чем 300 жилых комплексов и апартаментов). В Новой Москве почти половина сделок пришлась всего на пять новостроек, а на первичном рынке Московской области почти треть сделок сконцентрировалась в десяти новостройках.

С дорогим трудно расстаться

Риэлторы отмечают, что превышение спроса над предложением не всегда является показателем популярности района у покупателей, как и наоборот. Однако опрос показывает, что перечень районов, где наблюдается профицит предложения и дефицит, у разных компаний во многом совпадает.

Так, в частности, по оценкам риэлторских агентств, профицит предложения наблюдается в районах Беговой, Хорошево-Мневники, Алексеевский и Хорошевский.

По словам Марии Литинецкой, дисбаланс между спросом и предложением в этих районах связан в первую очередь с большим числом представленных в них квартир и апартаментов: «Все перечисленные локации, за исключением Бирюлево Восточное, входят в топ-7 районов по объемам лотов в продаже. Кроме того, это связано с классом объектов. В первых четырех районах реализуются преимущественно высокобюджетные проекты (94,4%), на комфорткласс приходится только 5,6%».

Снимок экрана 2018-02-08 в 16.26.11.png

При этом, согласно оценкам «Метриум Групп», в 2017 году почти 70% ДДУ в старых границах Москвы пришлось на новостройки эконом- и комфорткласса. Сегменты бизнес, премиум и элитный разделили оставшиеся 30,4% спроса. Высокобюджетная недвижимость традиционно продается более низкими темпами, в связи с этим и наблюдается профицит. Но бывают и исключения: например, район Бирюлево Восточное попал в список из-за не самой высокой ликвидности единственно проекта «Загорье», который на рынке уже с 2012 года.

Впрочем, если рассматривать ситуацию не по районам, а по округам, захватив положение и на вторичном рынке, то бесспорным лидером с точки зрения несоответствия цены сегодняшним реалиям рынка и отсутствия платежеспособного спроса, как несложно догадаться, является Центральный административный округ. Но так происходит просто потому, что в аутсайдерах по темпам продаж часто оказываются наиболее дорогие клубные дома в самых престижных районах города.

Так, по оценкам Алексея Попова, руководителя аналитического центра ЦИАН, в двух жилых комплексах в наиболее престижной части Хамовников на «золотой миле» за два с половиной года продаж было заключено пять договоров долевого участия (при выборе из 34 квартир). Что, впрочем, не отменяет того, что зависнуть продажи могут не только в ЦАО, а даже в Восточном Бирюлево.

Демпинг — наш рулевой

В принципе в дисбалансе спроса и предложения в отдельных районах ничего страшного нет, это нормальная ситуация для любого сегмента экономики. Однако в случае со строительным рынком и с учетом его масштабов сильные перекосы и отсутствие соответствующего платежеспособного спроса превращают рынок в пузырь.

Стоит напомнить, что еще несколько лет назад власти грозились ужесточить ответственность застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Последней каплей стала история с застройщиком Су-155, который одно время был крупнейшим в России, а в 2015 году оказался на грани банкротства и конфликта с 10 тыс. дольщиков.

В результате для застройщиков заметно ужесточились правила игры — в прошлом году был запущен компенсационный фонд, куда компании обязаны отчислять 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. А в июле нынешнего года вступит в силу федеральный закон №218, который радикально меняет систему привлечения финансирования застройщиками со стороны дольщиков и ужесточает требования к девелоперам.

Очевидно, застройщики постараются до этого срока вывести на рынок как можно больше новых проектов, чтобы привлечь финансирование дольщиков по накатанной схеме. И опасения в том, что это приведет к еще более резкому повышению предложения на рынке, уже неоднократно на рынке высказывались.

Так, по оценкам Марии Литинецкой, высказанным ранее “Ъ”,

объем нераспроданного жилья в случае реализации всех планов застройщиков может превысить рекордные 3 млн кв. м по итогам 2018 года.

В такой ситуации застройщикам надо очень быстро продавать жилье, а самый очевидный путь — это демпинг. Это, в свою очередь, может привести к схлопыванию пузыря и стремительному падению цен на рынке.

Между «первичкой» и «вторичкой» промежуток небольшой

В прошлом году начали снижать цены продавцы вторичного жилья, которые долго держались, не желая продешевить. В результате стала уменьшаться ценовая разница между первичным и вторичным рынками, на что обратили внимание аналитики компании «Инком-недвижимость».

Снимок экрана 2018-02-08 в 16.30.00.png

По данным Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости», причиной уменьшения ценовой разницы между первичным и вторичным рынками недвижимости столицы стало сокращение стоимости жилья в этих сегментах. Причем на «вторичке» эта тенденция коснулась всех категорий массмаркета, а на «первичке» — лишь экономкласса.

«Факторы, повлиявшие на снижение цен (как заявленных продавцами, так и цен реализации),— низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, в результате чего люди сейчас соглашаются на приобретение жилья только тогда, когда больше уже не могут откладывать решение жилищных проблем»,— отмечает Сергей Шлома.

Другой весьма значимый фактор — это как раз значительное превышение предложения над спросом, причем как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. И это одна из причин, по которой, согласно статистике аналитического центра «Инком-недвижимости», на текущий момент 83% сделок во вторичном сегменте проходит с предоставлением скидок (средний размер дисконта — 8,7%).

В итоге средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья столицы, в январе 2017 года равнявшаяся 180 075 руб., к январю 2018-го снизилась до 178 132 руб. (на 1,1%).

«Проанализировав результаты реально прошедших сделок, мы подсчитали, что средний уровень продажных цен за год сократился на 8%»,— отмечает Сергей Шлома.

Ипотека-спасительница

Взбодрить покупателей может дальнейшее снижение цен, причем как со стороны застройщиков, так и со стороны банков. Уже несколько лет покупатели могут наблюдать, как банки снижают ставки по ипотеке, а застройщики — цену квадратного метра.

По оценкам аналитического центра www.irn.ru, в январе 2018 года долларовый индекс стоимости жилья в Москве вырос на 2,2%.

Благодаря укреплению отечественной валюты московский метр в долларовом выражении подбирается к отметке $3 тыс. В рублях квартиры, наоборот, подешевели за январь на 0,5%, до 165 800 руб. за кв. м.

Средние цены ползут вниз главным образом из-за дорогих сегментов: монолитно-кирпичных домов и «сталинок», которые потеряли за месяц 1,9% и 2,1% соответственно. Стоимость «народных» типов домов практически не изменилась. Что касается ставок по ипотеке, то по состоянию еще на 1 декабря 2017 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам спустилась ниже 10%, до 9,8% годовых.

Власти придумывают различные стимулирующие программы. Так, была реализована программа субсидирования ставок по ипотеке, придумана программа реновации и раздача с этого года ипотеки за 6% годовых семьям при рождении второго и последующего ребенка.

Как рассказала “Ъ” Ирина Асланова, заместитель председателя правления ипотечного банка «Дельтакредит», «если смотреть по нашему портфелю на 1 января 2018 года, средняя сумма ипотечного кредита на квартиру в Старой Москве составляет 4,2 млн руб., в Новой Москве — 3,9 млн руб., а в Московской области — 2,8 млн руб.

«Новая программа субсидирования ипотеки для семей, в которых родился второй или третий ребенок, позволит большему числу молодых семей оформить ипотеку. Ею смогут воспользоваться те потребители, которые "проходили по доходу", но не успели накопить на первый взнос. Возьмем для примера квартиру стоимостью 3 млн руб., купленную в ипотеку на 10 лет по ставке 10%. Если семья примет участие в программе субсидирования, при которой ставка 6%, то ежемесячный платеж снизится с 27 752 руб. до 23 341 руб., а переплата по кредиту уменьшится с 1 230 199 руб. до 697 717 руб., то есть почти в два раза»,— добавляет Ирина Асланова.

Таким образом, ипотека может оказаться тем инструментом, который поможет гражданам обзавестись квартирой, не переплачивая за нее вдвое, а строителям — избежать новых рекордов по нереализованным квадратным метрам.

Как следует из оценок участников рынка жилья, структура предложения и спроса в Москве сильно разнится в зависимости от округа или района. При этом, как отмечает Алексей Попов, к статистике по уровню спроса и предложения нужно относиться с большой осторожностью: «Если исходить из общечеловеческой логики, то районы, где на единицу населения (на тысячу жителей, или единицу площади, или на число квартир) приходится много объявлений о продаже,— неблагополучные, там квартиры висят в базе предложений, их не раскупают. И наоборот, там, где объявлений мало, все быстро разбирают, и они самые привлекательные. В реальности все гораздо сложнее».

Так, в частности, согласно оценкам ЦИАН, есть несколько районов, которые по числу объявлений о продаже квартир в расчете на тысячу человек лидируют с гигантским отрывом от других районов по объемам предложения.

В частности, в поселении Сосенское (в Новой Москве) — 802 объявления на тысячу жителей района, поселение Внуковское (Новомосковский АО) — 437 объявлений, район Некрасовка (ЮВАО) — 222 объявления, в районе Северный (СВАО) — 172 объявления на тысячу жителей.

Понятно, что больше всего квартир на тысячу жителей выводится на продажу именно в тех районах, где появляются новостройки. А перечисленные районы являются ключевыми локациями масштабной застройки массового жилья. В результате статистика здесь, по словам Попова, выходит отчасти лукавой.

«Многие покупатели, которые приобретали здесь жилье, впоследствии выставляют эти квартиры на продажу. Второй момент заключается в том, что мы берем жилье в расчете на тысячу жителей, и вот эта тысяча жителей формируется по текущему учету населения. Очевидно при этом, что текущий учет населения несколько отстает от процесса заселения. Потому что когда люди купили квартиру, они не сразу туда перерегистрируются и переселяются, а Госкомстат не успевает все это зафиксировать»,— рассказывает Попов.

Таким образом, поясняет Попов, в таких поселках, как Сосенский, Коммунарка, Газопровод, а это основные поселки Новой Москвы, приходится аж 802 объявления о продаже квартир на тысячу жителей, но это лукавство статистики, поскольку там не так много людей зарегистрировано. Похожая история и в Некрасовке на юго-востоке Москвы, где также на душу населения приходится много объявлений о продаже:

«Это не значит, что люди не хотят там жить, мечтают избавиться от этого жилья. Это просто естественное поведение рынка».

Любопытно выглядят данные ЦИАН и в том случае, когда сравнивается суммарный объем предложения с объемами существующей застройки. «Например, в той же Коммунарке получается, что 28% объектов вводились на рынок в 2017 году. При этом если взять такие большие спальные районы Москвы, как Ясенево, Орехово-Борисово или Чертаново, где существующий жилой фонд довольно большой, при этом новостройки там есть, но в связи с масштабами уже построенного и заселенного жилфонда их соотношение получается минимальным. Но опять же это не свидетельствует о том, что эти районы наиболее привлекательны для жилья, и все только и мечтают о том, чтобы жить там»,— говорит Алексей Попов.

Автор: Мария Глушенкова.

Источник: Коммерсант

На рынке столичной недвижимости наблюдается удивительный феномен: на фоне растущего предложения увеличивается дефицит жилья — в том числе и в районах, где оно активно строится.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.