ПРЕССА: Для сохранения сбережений россияне вновь предпочитают банкам недвижимость

ПРЕССА: Для сохранения сбережений россияне вновь предпочитают банкам недвижимость

ПРЕССА: Для сохранения сбережений россияне вновь предпочитают банкам недвижимость



Эффективные инвестиционные стратегии в 2014 г. отличаются от тех, что были в ходу 6-10 лет назад. В первой половине 2014 г. было озвучено немало законодательных, налоговых, градостроительных инициатив, цель которых — повысить прозрачность всех сегментов рынка недвижимости и обеспечить собираемость налогов. Новые требования к финансовой устойчивости застройщиков (необходимость страхования ответственности), пересмотр параметров проектов в сторону снижения высотности и плотности застройки в Подмосковье, повышение инфраструктурной нагрузки на девелопера и т. д. — все это повышает стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства, поднимает цену входного билета, как следствие, нивелирует потенциал инвестиционного роста квадратного метра.

До финансового кризиса 2008-2010 гг. почти треть сделок с московским жильем были инвестиционными, затем в 2011-2012 гг. этот показатель сократился. Сейчас тех, кто покупает недвижимость для дальнейшей перепродажи, примерно 15%. С другой стороны, половина покупателей «для себя» не исключают возможности перепродажи квартиры, но не ради прибыли, а чтобы купить другое жилье. Больше стало и тех, кто приобретает недвижимость (не только квартиры или апартаменты, но и небольшие помещения под ритейл и офисы, это зависит от бюджета и поставленных целей) «на будущее» — чтобы сдавать в аренду, «для детей», в качестве пенсионного актива.

Прежде инвесторы концентрировали максимальный объем свободных средств в одном проекте, покупая, например, большую квартиру, две или несколько квартир в одном доме. Сейчас, большинство покупателей стремятся диверсифицировать риски, вкладываясь в разные проекты и небольшие по площади объекты.

Идеал с точки зрения инвестора — быстровозводимая «панель» при отсутствии конкурентов, но сейчас такое практически не встречается. «Монолит» можно взять на высокой стадии готовности при условии вменяемого застройщика и толкового предложения. В самом худшем случае можно: а) подвиснуть на долгострое; б) попасть в кризис.

Игорь Индриксонс вспоминает 2008-2009 гг., когда «Рублевка летела вниз, московская элитная недвижимость падала в цене на 40-50%, а 1-2-комнатные квартиры в панельном доме у метро оказывались самым стабильным вариантом». Он вообще считает, что российская недвижимость никогда не представляла интереса для инвесторов: аренда приносит лишь 4-5% годовых в рублях, динамика цен абсолютно непредсказуема. «Даже когда цена росла на 20-30%, инфляция достигала 20%, особого смысла вкладывать в российские объекты не было, — говорит Игорь Индриксонс. — Сейчас люди активно продают квартиры и приобретают коммерческие активы в России или за рубежом. В перспективе российская недвижимость вряд ли сильно упадет в цене, однако доходность ее слишком низкая, и лучшей альтернативой квартире на российском рынке станет депозит». Застройщики всегда готовы продавать метры инвесторам, но из-за курса доллара и на фоне паники относительно введенных санкций они подняли цены, и продажи буксуют.

Что подешевле

Сравнительно недорогие объекты эконом-класса хороши также тем, что обладают более высокой ликвидностью, хотя сулят невысокую маржу при перепродаже. В 2008-2010 гг. самый бюджетный сегмент просел по ценам меньше остальных. С 2008-2009 гг. стратегии инвестирования в жилую недвижимость эконом- и комфорт-класса глобально не изменились — купить на стадии котлована и продать по переуступке прав ближе к 80%-ной строительной готовности объекта. Часть инвесторов предпочитают перепродавать квартиры уже после получения права собственности — это более долгоиграющий и рискованный вариант, но он приносит больше прибыли. Во-вторых, сложно спрогнозировать цены на четыре года вперед, когда ежедневно меняются законы и ситуация в России и вокруг нее. Сегодня средняя доходность по новостройкам — около 20-30% за срок реализации проекта (с котлована до сдачи в эксплуатацию).

Поменяются правила игры

По словам одного из экспертов, если будут приняты предложенные Минфином поправки в Налоговый кодекс РФ, меняющие порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, для граждан-инвесторов поменяются правила игры. Сейчас порядок уплаты налога для граждан одинаковый при перепродаже жилых и нежилых помещений. По проекту с получаемого дохода от продажи нежилой недвижимости платить 13% нужно всегда, вне зависимости от сроков владения. Выигрыш от занижения стоимости тоже относительный в связи с расчетом налога от кадастровой стоимости. В связи с чем доходность от перепродажи инвестиционных квартир выглядит также сомнительно. Все будет зависеть от стратегии. Те, кто рассчитывает на долгосрочные вложения и доход от аренды, ничего не теряют. Перекупщики недвижимости будут либо искать лазейки, например через оформление квартир на престарелых родственников, либо уйдут с рынка.

Россияне за рубежом предпочитают жилье

Коммерческая недвижимость приносит в среднем в 2 раза больше доходности, нежели жилая, напоминает нехитрое правило Игорь Индриксонс. Тем более что в России за аренду магазинов и офисов привыкли платить в валюте. С другой стороны, в России по сравнению с западными странами инвестор ограничен в выборе объектов. Максимум, что можно купить, если не брать бюджеты олигархов, — это помещения на первых этажах в спальных районах под аптеку или химчистку либо небольшие офисные помещения. Такие объекты могут приносить инвестору до 10% годовых, но управлять объектом в большинстве случаев придется самостоятельно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это, как правило, длинные деньги. Предполагается, что инвестор будет получать доход от сдачи ее в аренду. И здесь гораздо привлекательнее выглядят помещения под магазины в формате стрит-ритейла, «если удастся найти удачный объект». Офисы в среднем менее ликвидны, и в кризис ставки в этом сегменте проседают гораздо существеннее. В частности, в 2008-2009 гг. в компании «Магистрат» фиксировали снижение арендных ставок на офисы в своих проектах на 50-60%.

Игорь Индриксонс уверен, что покупка коммерческой недвижимости (комнат в студенческих общежитиях в Лидсе или Бирмингеме, ячеек складов самообслуживания в Манчестере, Глазго или Ливерпуле, парковочных мест) способна дать хороший результат.

Еще один вариант, добавляет Индриксонс, — приобретение номера в крупном отеле. Это принесет 8-10% в валюте в год. Один номер в отелях за пределами Лондона стоит в среднем от 55 000 до 100 000 фунтов стерлингов, в Лондоне — от 90 000 до 250 000 фунтов.

Обычно россияне предпочитают инвестиционные объекты стоимостью до 500 000 евро. Объекты подешевле ищут в Болгарии, Таиланде и Турции, подороже — в Великобритании и Франции.

Большинство инвесторов рассчитывают на среднюю доходность до 6% годовых в сегменте жилой недвижимости и до 10% — коммерческой. Однако многие эксперты отмечают, что ожидания доходности российских инвесторов завышены.

Жилую недвижимость инвесторы чаще всего покупают, чтобы сдавать в аренду, реже — для перепродажи. Самые популярные объекты коммерческой недвижимости — отели и доходные дома. Русскоязычные инвесторы чаще предпочитают приобретать готовый бизнес и получать пассивный доход, а не налаживать предприятие и управлять им самостоятельно.

Риэлторы отмечают нерасторопность выходцев из России по сравнению с инвесторами из других стран. Россияне долго принимают решение и не торопятся делать выбор.

Лидия Владимирова
Источник: Газета «Ведомости»
Полный текст статьи вы можете посмотреть здесь: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/755081/zhile-kopilka
В сложной экономической и политической ситуации вложения в недвижимость представляются более надежными, чем банковские депозиты или бумаги фондов. Классическая инвестиция в недвижимость и служит для защиты капитала от инфляции плюс получения небольшого рентного дохода, именно, то что сейчас необходимо российскому инвестору.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.