ПРЕССА: Частные инвестиции в коммерческую недвижимость: за и против.

ПРЕССА: Частные инвестиции в коммерческую недвижимость: за и против.

ПРЕССА: Частные инвестиции в коммерческую недвижимость: за и против.



Не секрет, что большинство россиян — частных инвесторов недвижимость предпочитает вкладывать средства в жилье. В чем причина непопулярности коммерческих объектов? Полностью ли отражают ситуацию статистические данные? Отличается ли ситуация на рынке зарубежной коммерческой недвижимости?

Эксперты рынка заявляют, что жилье для россиян — более привычный и понятный объект вложений как в России, так и за рубежом. Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости сделки структурируются через участие в них юридических, а не частных лиц, поэтому частными инвесторами большинство покупателей можно назвать лишь условно.

«Портрет инвестора зависит также от объемов средств, вкладываемых в недвижимость, — поясняет генеральный директор CI. — Обладатели от одного до нескольких миллионов долларов вкладывают их в жилье, тогда как инвестиции в крупные объекты коммерческой недвижимости начинаются от $10-20 млн. Наиболее выгодными с точки зрения возврата вложенных средств коммерческими объектами являются торговые площади в помещениях первых этажей зданий (стрит-ритейл)».

Ведущий аналитик фирмы CW, в качестве причины называет и большую развитость европейского и американского рынков в сравнении с российским. «В Европе и США давно сложились механизмы привлечения индивидуальных инвесторов к процессу инвестирования в коммерческие объекты, — комментирует эксперт. — В России подобные механизмы находятся в стадии формирования, хотя рассматриваются пока как довольно рискованные. Так, здания не продаются «кусками», поскольку это приведет к понижению класса объекта. Вряд ли это выгодно самому инвестору. Основная проблема заключается в том, что владелец части здания стремится будет стремиться управлять своей собственностью, и нескольким управляющим одним объектом просто невозможно достичь взаимопонимания, а механизмы для регулирования подобных вопросов еще слабо развиты. Так что в России если частные инвесторы и есть, то это — владельцы крупного бизнеса, вкладывающие в коммерческие объекты чаще всего не собственные, а заемные средства. Рынок для менее масштабных инвестиций — это квартиры и нежилые встроено-пристроенные помещения».

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, уточняет: «По оценкам Indriksons.ru, по сделкам на российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость доля частных инвесторов в среднем составляет порядка 10%; в инвестициях в зарубежную коммерческую недвижимость доля частных инвесторов из России около 30%. Чем это вызвано? Как правило, частный российский инвестор пока еще коммерческую недвижимость не понимает. У него, как в случае с привычной жилой недвижимостью, не возникает эмоциональной привязанности к объекту. Ведь россияне покупали и, к сожалению, продолжают покупать жилье не по бизнес-критериям — как она будет сдаваться в аренду, какой доход будет приносить, какие эксплуатационные расходы возникнут и т. д., а на основе личных предпочтений: нравится — не нравится. В варианте коммерческой недвижимости мало того, что этот критерий не работает, так еще совершенно не понятно, как управлять приобретенным объектом. Хотя на практике коммерческой недвижимостью управлять гораздо проще и выгоднее, чем жилой».

Игорь Индриксонс отмечает, что частными инвесторами в коммерческие объекты обычно становятся те, кто разочаровался в жилье как объекте вложения с целью прибыли, а не просто сохранения средств: «Тот, кто покупает коммерческую недвижимость на российском рынке, обычно уже инвестировал во вторичный рынок и понял, что времени и нервов на управление квартирами тратится уйма, а доходность всего 3% в рублях, что в четыре раза меньше, чем простой банковский депозит, не требующий никакого внимания. Также он в полной мере ощутил прелести российского инвестирования в вариант: купил жилье на стадии котлована — “молюсь” два года — продаю на 30% дороже, но только в том случае, если объект будет сдан. После таких мытарств инвестор наконец обращает внимание на коммерческую недвижимость и понимает, что она приносит как минимум в три раза больший доход, чем жилая: порядка 10% в валюте, потому что стоимость аренды в этом сегменте, как правило, фиксируется в валюте. А проблем, как с жильем, — поломанная мебель, испорченная сантехника и т. д. — практически никаких. К примеру, в случае сдачи помещений под аптеку мало того, что они сдаются на долгий срок, так еще и не требуют никаких вложений. Арендатор получает только потолки и стены и перестраивает помещения под свои нужды, устанавливает оборудование, завозит мебель сам».

Ситуация с приобретением российскими частными инвесторами зарубежных коммерческих объектов немногим отличается от ситуации на росийском рынке. «Один из факторов, которые останавливают потенциальных инвесторов, — коммерческая недвижимость, в отличие от жилья, требует, чтобы ею управляли, — считает другой эксперт. — Объектами частных инвестиций, как правило, становятся небольшие магазины, гостиницы, и составить какую-то статистическую выборку по количеству сделок довольно сложно».

«Объектом инвестиционного интереса частных лиц, как правило, становится жилье или небольшие коммерческие объекты: отели, апартаменты». — соглашается аналитик. Он называет и другую причину того, что интерес к данному сегменту невысок: «Доходность инвестиций в зарубежные (в частности европейские) офисные и торговые коммерческие объекты ниже, чем в России: если в Москве эта цифра составляет 8,5-10%, то в Европе это 4-5%, в Англии 3,5-4,5%. И если в России для инвесторов горизонт инвестирования в большинстве случаев составляет 3-5, максимум 7 лет, то за рубежом никого не удивляют гораздо более длительные сроки: 10-20 лет».

Игорь Индриксонс, напротив, полагает, что частному инвестору выгоднее вкладывать средства в зарубежные коммерчесские объекты: «Инвестор в зарубежную недвижимость — это тот, у кого есть потребность часть своих средств по тем или иным причинам вывести за рубеж. При этом его не устраивают банковские размещения под 1%, он хочет получать пассивный доход в пределах 10-12%”. Если точнее, по мнению эксперта, в Западной Европе, США, Канаде эти цифры могут отличаться в разных сегментах недвижимости, привлекательной для частных инвестиций: отели — 12%, офисы — 8-11%, склады — 8-10%, студенческие общежития — 10%, доходные дома — 7,5%. По мнению Игоря Индриксонса, инвестирование в коммерческие объекты в перечисленных выше странах гораздо менее рискованно в сравнении с Россией, что связано с большей предсказуемостью экономической и политической обстановки.

Источник: kommerstate.ru

Не секрет, что большинство россиян — частных инвесторов недвижимость предпочитает вкладывать средства в жилье. В чем причина непопулярности коммерческих объектов?

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.