ПРЕССА: Вестники несчастья. 04.04.12

ПРЕССА: Вестники несчастья. 04.04.12

ПРЕССА: Вестники несчастья. 04.04.12



Иностранные чиновники выдавливают российских покупателей со своих рынков недвижимости. В последние годы россияне активно скупали недвижимость за границей. В результате стоимость объектов необоснованно росла. Сегодня к инвесторам из России настороженно относятся местные власти и население по всему миру, а в Финляндии им и вовсе хотят указать на дверь.

В конце февраля 2012 года власти Финляндии выступили с неожиданным предложением. Группа депутатов местного парламента предложила ввести полный запрет на покупку недвижимости в стране негражданами Евросоюза. Новая инициатива направлена в первую очередь против российских покупателей. По мнению финских законодателей, платежеспособные русские негативно влияют на общий уровень стоимости жилья и земельных участков в стране, делая их недоступными для финнов. По результатам исследования Университета Восточной Финляндии, 80% финнов выступает за ограничение прав россиян на приобретение здесь недвижимости. Понять их можно: Суоми — далеко не первая страна, где наши толстосумы серьезно разогревают рынок. В качестве примеров эксперты приводят Дубаи, Черногорию, итальянскую Калабрию. В этих странах ажиотаж вокруг недвижимости закончился достаточно жестким кризисом рынка.

По экспертным оценкам, доля отечественных покупателей недвижимости в «пик распродажи» в арабской стране могла равняться половине от общего числа инвесторов. В Черногории это соотношение и вовсе достигало как минимум 70%. Если данная тенденция продолжится, то появление на горизонте русских, желающих прикупить домик-другой в собственность, будет вызывать панику среди местного населения. Поэтому реакция чиновников из Суоми, которые не дают надуть новый «пузырь», была вполне предсказуемой. Пока финский прецедент единичен. Но тот факт, что он будет создан, уже настораживает.

Понятно, что прямой вины россиян в появлении «пузырей» нет. Просто, по оценкам самих риелторов, уже на протяжении нескольких лет наши соотечественники входят в топ-3 (в худшем случае топ-5) самых активных покупателей зарубежных домов и квартир. Многие из них действительно надеялись на рост недвижимости на сотни процентов. Но разогревают рынки куда в большей степени действия местных властей и крупнейших застройщиков. Да, действительно, покупатели из других стран ведут себя осторожнее. Но ведь и финансовые потери россиян после того, как пузыри лопаются, куда больше, чем у местного населения и прочих инвесторов. Однако дурная слава, как известно, прилипает быстро и надолго.

Налетай!

У финских властей действительно есть причины для беспокойства. Ежегодно россияне приобретают в Финляндии 400—500 объектов недвижимости, что составляет около 60% от общего количества покупок иностранцев. Для сравнения, доля российских покупателей на рынке недвижимости Испании, по данным управляющего директора C21 Скоморовского, не превышает 7%. При этом если среди коренного населения Финляндии средняя сумма сделки составляет 100 тыс. евро, то для покупателей из России этот показатель достигает 200 тыс. евро. «Это едва ли не единственная страна ЕС, где наши соотечественники лидируют по объемам приобретаемой иностранцами недвижимости», — говорит президент международного агентства недвижимости GR.

При этом Суоми не относится к наиболее популярным у россиян направлениям с точки зрения путешествий или временного пребывания. То есть недвижимость приобретается исключительно из стратегических соображений. Однако спрос на нее стремительно растет. «За последние два года четко прослеживается тенденция увеличения количества земельных участков, приобретаемых россиянами в Финляндии. Например, в 2011 году россиянами было приобретено более 500 земельных участков в Финляндии, самый дорогой из которых стоил 10 млн долларов», — говорит представитель GR. По его словам, большинство покупаемых участков обладают большой площадью и располагаются в приграничной полосе. Именно на таких территориях многие правительства, в том числе и российское, запрещают приобретать землю и недвижимость иностранцам. То есть помимо финансовых финнами движут и «политические» мотивы.

Вместе с тем, пока россиянам в Финляндии принадлежит не более 10 тыс. га земли и не более 5 тыс. объектов недвижимости. Цифра не критическая. Скорее всего, финские власти просто перестраховываются. По словам независимого эксперта по зарубежной недвижимости  Моисеенко, государственный контроль хотя и является достаточно жесткой мерой, но необходим для того, чтобы не допустить образования очередного «пузыря» на рынке недвижимости.

«Подобные решения уже принимали многие правительства. Последним громким прецедентом были действия правительства Аргентины, решившего ограничить приобретение иностранцами сельскохозяйственных земель», — говорит эксперт. Дело в том, что иностранные инвесторы, скупив 11%, или 180 млн га сельскохозяйственных площадей, стали перепрофилировать местные фермы и заменять животноводство разведением экспортируемой сои. При этом участники рынка сомневаются, что финны будут так же медлительны, как аргентинское правительство. Тем более что опыт успешной борьбы с незваными инвесторами есть у соседей по европейскому континенту. Подобные ограничения уже существуют в некоторых странах, например, в Австрии и Швейцарии: и в Цюрихе, и в Женеве жилье купить непросто. Правда, вовсе не всегда данные меры имеют лишь «заградительный» характер. Таким способом, например, швейцарцы перенаправляют покупательские потоки в менее популярные кантоны, например, в Санкт-Мориц.

Плохие приметы

Если активность внешних инвесторов не контролировать, то последствия для региона и местного населения могут быть весьма неприятными. Примеров искусственного («внешнего») разогрева рынков недвижимости в последнее время было более чем достаточно. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя консалтингового портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, существуют две технологии возникновения «пузырей» на рынках недвижимости. Так, местная администрация совместно с застройщиками начинает рекламировать страну или конкретный регион, далее приходят первые инвесторы, и застройщик начинает увеличивать цифры в прайс-листах — происходит виртуальный рост цен на недвижимость. «Далее виртуальный рост цен попадает в статистику и дальше возникает замкнутый круг: стоимость растет, потому что покупают, а покупают, потому что растет», — говорит эксперт. По словам представителя "С21", именно так надувались «пузыри» на рынках Черногории и Дубаи, где российские инвесторы активно скупали недвижимость.

Также власти конкретной страны или региона могут снизить ставку рефинансирования, что приводит к появлению дешевых кредитов и активной скупке недвижимости. После этого начинается рост ставки, и покупатели оказываются в ловушке — они уже не могут продать недвижимость. Именно поэтому, как правило, здоровый признак роста цен на недвижимость — это увеличение населения или рост зарплат. Например, в России, по словам экспертов, докризисный рост цен на недвижимость в большей степени был продиктован увеличением зарплат.

Один из признаков скорого появления «пузыря» на рынке недвижимости той или иной страны или региона — целенаправленная раскрутка локального рынка недвижимости. Ничем не подкрепленная популярность всегда нарушает здравые экономические принципы функционирования рынка недвижимости, а под воздействием рекламы рынок наводняется деньгами. В ответ на это предложение внутри страны или отдельного раскручиваемого региона увеличивается, а цены растут», — подтверждает эксперт GR. По его словам, в какойто момент объем предложения и уровень цен на недвижимость становятся чрезмерными по отношению к объему спроса. Тут то и оказывается, что в отдельно взятой географической местности желающих обогащаться на «бумажном» росте стоимости недвижимости куда больше, чем использующих жилье по прямому назначению — для проживания.

Первой категории лиц недвижимость, не растущая в цене, просто не нужна, и предложение начинает стремительно превышать спрос. В качестве такого классического «пузыря» можно назвать рынок жилой недвижимости Дубаи. Так, с середины 2007 по середину 2008 года стоимость жилья в эмирате увеличилась на 70%. При этом с середины 2008 по конец октября 2011 года цены сократились на 85%. Показательно, что на пике рынка 70% квартир приобретались спекулянтами, не собирающимися в них проживать. «Точно так же последнее время на российском рынке раскручивают регион Калабрии, который традиционно считается далеко не самым привлекательным инвестиционным рынком Южной Италии», — сравнивает специалист "С21" .

На ошибках…

От лопающихся «пузырей» страдают в первую очередь местные жители, а также те покупатели, которые приобретали недвижимость из стратегических соображений. Первые всегда могут предъявить претензии местным властям, которые фактически вступили в сговор с застройщиками и безответственно разогрели рынок. А вот иностранным покупателям жаловаться обычно некуда.

На первый взгляд единственный способ избежать «пузырей» — приобретать только дорогие объекты в стабильных регионах. Понятно, что наиболее обеспеченные россияне выбирают Лондон, Монако, Париж, Швейцарию или Лазурный берег. Элитная недвижимость в этих регионах принесет небольшой, но стабильный годовой арендный доход в размере 3—8% от стоимости объекта. Но российских покупателей это не останавливает. Например, по количеству покупок элитной недвижимости в Центральном Лондоне россияне уступают только самим британцам.

Но не у всех есть средства на покупку недвижимости в Лондоне. И менее обеспеченным соотечественникам приходится рисковать. Хотя все знают, как опасно инвестировать в развивающиеся рынки, растущие на двузначное число процентов в год. Такие покупатели просто не знают, что через год приобретенный ими объект рискует попасть в зону риска. Тем более что сами риелторы редко отговаривают клиентов от опрометчивых покупок.

Эксперт в области зарубежной недвижимости Н. Моисеенко считает, что наиболее опасными в плане частных инвестиций остаются азиатские рынки, где идут процессы активного и неконтролируемого роста цен. В целом, по словам представителя GR, бесперспективными с точки зрения инвестиций в недвижимость в настоящий момент являются три типа рынков. Во-первых, европейские страны, экономика которых находится в преддефолтном или в существенно ослабленном состоянии. Это Греция, Испания, Италия и Португалия. Во-вторых, Балканские страны и страны Восточной Европы в силу слабости их экономики и отсутствия недорогого долгосрочного кредитования, без которого инвестирование в недвижимость нецелесообразно. В-третьих, страны Северной Африки и ряд стран Ближнего Востока, в которые россияне активно инвестировали в течение последних нескольких лет. Как отмечает эксперт "С21", классическим примером таких «пузырей» можно считать Египет, где российские инвесторы скупали недвижимость в курортных кондоминиумах, несмотря на отсутствие внятной процедуры регистрации права собственности и крайне низкую ликвидность. «Определенно не стоит приобретать недвижимость в Италии или Ирландии — сегодня это падающие рынки. Так же обстоят дела в Испании и некоторых экзотических странах — Египте, Тунисе, Таиланде. Наблюдается образование «пузырей» на рынках Гонконга, Сингапура, Израиля», — добавляет Игорь Индриксонс.

Понятно, что лопнувшие «пузыри» последних лет всерьез остудили пыл даже самых активных и авантюрных покупателей из России. Но спрос никуда не делся, а значит, на опасных покупках обожжется еще много наших соотечественников. Тем не менее интересы россиян постепенно меняются. По словам эксперта GR, у покупателей зарубежной недвижимости по традиции есть две основные мотивации: во-первых, покупка «для жизни», а во-вторых, покупка «для инвестиций». В результате можно говорить о двух рейтингах популярности. Так, по итогам 2011 года самыми популярными рынками недвижимости «для жизни» являются Болгария, Германия, Испания, Черногория и США. С точки зрения инвестиций, самыми популярными рынками остаются Германия, Великобритания, США, Франция и Швейцария. Таким образом, среди лидеров сразу двух рейтингов оказались Германия и США, являющиеся одновременно самыми крупными экономиками развитых стран. Раньше ситуация была другой. «Среди инвесторов традиционно были популярны такие необычные направления, как Абхазия, Египет, сейчас Куба — страны, где даже право собственности толком не гарантировано, зато можно очень неплохо заработать на будущем росте рынка», — говорит представитель "С21". Кроме того, по его словам, многие инвесторы скупали объекты на «дне рынка» в европейских странах, например, в Латвии и Испании.

«После кризиса 2008 года россияне предпочитают по большей части стабильные рынки — Францию, Австрию, Швейцарию, Германию. Все больше покупателей и инвесторов интересует доходная недвижимость с пассивным управлением»,— подтверждает Игорь Индриксонс. По его словам, до кризиса в абсолютном большинстве случаев покупатели-инвесторы рассчитывали на рост стоимости недвижимости, а не на ее доходность, например от сдачи в аренду. «Например, сегодня наблюдается спрос на доходные дома с управляющей компанией. Средний инвестиционный пакет — 100 тыс. евро», — говорит Игорь Индриксонс. При этом целью таких покупок все чаще становится не приобретение недвижимости «для жизни», а желание сохранить капиталы. «Ведь как иначе можно объяснить покупку состоятельными россиянами сразу 5—10 просторных апартаментов в Лондоне или Нью-Джерси, отеля в Мюнхене или коммерческой недвижимости в Швейцарии? Безусловно, такие покупки совершаются сейчас с одной целью — сохранить накопленное, приобретя пакет ликвидных объектов недвижимости, которые без особого труда можно будет продать после того, как ситуация на мировых рынках стабилизируется», — говорит специалист GR.

Иными словами, постепенно модель поведения российских инвесторов начинает меняться. Конечно, определенный образ «толстосума из России» в мире уже сформирован. Но если среднестатистический отечественный покупатель станет более осмотрителен, чем в середине 2000-х, то скандалы, аналогичные тому, что сейчас разгорается в Финляндии, не должны стать привычными

По материалам odnako.org

Фото: sxc.hu 

Иностранные чиновники выдавливают российских покупателей со своих рынков недвижимости.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.