ПРЕССА: Угол падения. Мировая недвижимость в новых реалиях

ПРЕССА: Угол падения. Мировая недвижимость в новых реалиях



Кризис сказался на мировых рынках недвижимости по-разному. некоторые вышли из сложной ситуации с минимальными потерями, где-то цены на квадратные метры, упав в несколько раз, все же нащупали дно, в ряде стран жилье, офисы и торговые центры до сих пор продолжают дешеветь.

К началу нынешнего года ситуация с ценами на недвижимость в большинстве стран стабилизировалась, в отдельных случаях эксперты даже начали говорить о дальнейшем росте ее инвестиционной привлекательности. Но в целом позиции недвижимости как эффективного и надежного инструмента вложений по всему миру в последнее время сильно пошатнулись.

Первые среди павших

Снижение цен на жилье в США началось в 2006 году, продажи встали, выросло количество ипотечных должников (см. также "Портрет главного подозреваемого" в "СНИП" №3, 2009 г.). В 2008 году коррекция сменилась стремительным падением. Сегодня некоторые объекты в Америке подешевели уже в пять-шесть раз относительно своей пиковой стоимости. "Студию в Daytona Beach Plaza Resort and Spa, расположенную в историческом здании во Флориде на самом берегу океана, сейчас можно приобрести всего за $30-40 тыс., - приводит пример управляющий директор риэлторской компании с21, специализирующейся на западных рынках. - Тогда как три-четыре года назад она стоила $ 180-240 тыс.".

В среднем, по данным компании mdpm, за последний год недвижимость США подешевела на 15%, и пока падение продолжается. Однако темпы его снизились и, похоже, после трехлетней комы американский рынок начал понемногу приходить в себя. В частности, по сравнению с 2008 годом вдвое сократился срок экспозиции квартир (с одного года до пяти-шести месяцев), количество объектов, выставленных на продажу, уменьшилось на треть.

Согласно опросу, проведенному популярным порталом Zillow, более 80% жителей США уверены, что цены на их жилье в следующем году будут расти. Конечно, психологический фактор потребителей очень важен, но рост цен на недвижимость в стране, скорее всего, произойдет совсем по другой причине - из-за высокой инфляции (в течение 2009 года Федеральная резервная система США планомерно снижала базовую учетную ставку).

По мнению председателя ФРС США Бена Бернанке, период рецессии в стране уже закончен, но безработица будет длительное время мешать восстановлению экономики, и два-три года ждать серьезных изменений не стоит. Это, безусловно, относится и к СН-рынку.

В отличие от американцев, японцы давно привыкли к отрицательной динамике на рынке недвижимости: там жилье стабильно дешевеет последние 18 лет. Однако если в предыдущие годы падение составляло 2-3% в год, то в 2008 оно достигло сразу 15%. В прошлом году снижение цен продолжилось: по данным компании is, только за первые шесть месяцев - на 9,2%. "В отличие от российских застройщиков, у японских норма прибыли традиционно была невелика, поэтому для них даже небольшое снижение цен и падение спроса - катастрофа", - комментирует ситуацию председатель экспертного совета ИК "ф".

В течение всего прошлого года в Японии ежемесячно банкротились тысячи компаний, работающих в сфере недвижимости: только в январе 2009 года, согласно данным агентства кредитной информации tsr, их количество превысило 1,3 тыс. При этом в I полугодии прошлого года количество застройщиков-банкротов выросло более чем на 40% по сравнению с тем же периодом 2008 года.

Оттолкнувшись от дна

Между тем для инвесторов глубина падения имеет второстепенное значение - гораздо важнее правильно угадать время, когда рынок найдет свое дно, и оценить перспективы его роста.

СН-рынок Австралии нашел свое дно на удивление быстро. В 2008 году недвижимость этой страны подешевела на 5-7%, но в течение прошлого года уже отыграла падение, при этом объем предложения на жилом рынке снизился на треть. Рост цен пока достаточно скромный, но власти Австралии боятся, что если стоимость жилья будет расти быстрее, чем покупательские возможности, то рынок недвижимости станет "пузырем", о чем неоднократно предупреждал управляющий Резервного банка.

Дно рынка недвижимости Латвии, которое он, видимо, наконец нашел, оказалось очень глубоким. В кризис количество сделок здесь сократилось более чем втрое, а цены, по сравнению с пиковыми значениями 2007 года, по данным md, опустились на 75%. Так низко не упал ни один из мировых рынков. Причина этому в том, что цены на жилье в Латвии до середины 2007 года росли за счет спекулятивных сделок на 30-40% в год. "Не секрет, что за быстрым неестественным ростом всегда следует столь же стремительное падение", - рассуждает эксперт.

Возможно, падение было бы и более значительным, если бы страна не являлась членом ЕС - владельцы жилья в Латвии имеют право оформить долгосрочную шенгенскую визу, а в отдельных случаях и получить вид на жительство. Осенью прошлого года местный рынок недвижимости стабилизировался: падение прекратилось, а в последние два месяца прошлого года был даже зафиксирован 6-процентный рост. В настоящий момент стоимость "квадрата" на вторичном рынке Риги, по данным md, составляет около 480 евро.

Курортные пузыри

Плоды неоправданного роста цен на недвижимость сегодня пожинают и многие мировые курорты. Главным разочарованием инвесторов стал рынок недвижимости Дубая, который на поверку оказался большим "мыльным пузырем". Эксперты, еще год назад наперебой уговаривавшие покупателей вкладывать в него средства, сегодня говорят, что недвижимость эмирата не представляет реальной долгосрочной ценности - местные планы строительства не обусловлены объективной необходимостью и значительно опережают рост населения.

Только в течение первых девяти месяцев прошлого года, по данным md, недвижимость страны потеряла в цене 47%. И даже открытие самого высокого в мире здания Burj Dubai в начале января общей картины не изменило - налицо все признаки начавшей рушиться классической пирамиды. "Этот проект изначально был аферой: в ОАЭ живет всего 4,5 млн человек, и в этой, по сути, пустыне начали строительство на $430 млрд", - говорит представитель c21.

"Тот, кто вкладывал средства в недвижимость Дубая, рисковал и без всякого кризиса: рынок был построен на торговле опционами недвижимости, - добавляет Игорь Индриксонс. - Эта стратегия может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но, как правило, опирающиеся на нее рынки имеют крайне низкую ликвидность".

В ноябре крупнейшая государственная компания эмирата Дубай Dubai World объявила о приостановке платежей по долгам сроком на шесть месяцев. Долг холдинга, возглавляемого лично наследником престола, оценивается в $80 млрд. Власти эмирата Абу-Даби пообещали помочь "неразумному брату" рассчитаться с долгами, но ждать, что это спасет рынок недвижимости Дубая, не стоит.

Правители Абу-Даби выделят в качестве поддержки всего $10 млрд, из которых $4,1 млрд пойдет на погашение исламских облигаций дубайской госкорпорации Nakheel, реализующей проекты в сфере недвижимости. Возможно, данная мера несколько оттянет крах рынка недвижимости Дубая, но вряд ли его предотвратит.

Еще одним "пузырем" оказалась недвижимость Черногории: в 2008 году жилье здесь подешевело всего на 5-10% процентов, зато за первые шесть месяцев 2009 года, по данным УК фм, рынок рухнул сразу на 20%. Сегодня падение продолжается, всего за время кризиса недвижимость страны потеряла порядка 35-40% стоимости, и эксперты уверены, что тенденция продолжится.

"Инфраструктура Черногории явно не соответствует даже нынешним сниженным ценам", - уверен эксперт. Выручают страну россияне, которые, несмотря на отрицательную динамику и весьма неоптимистичные прогнозы, с завидным упорством скупают ее недвижимость. К середине 2009 года, поданным международного агентства недвижимости gr, доля россиян составила 52% от общего количества иностранных покупателей черногорской недвижимости.

Перегрев цен и слаборазвитая инфраструктура характерны и для болгарского рынка недвижимости. По словам президента инвестиционной группы sr, в кризис иностранные инвестиции в недвижимость этой страны сократились на 70%. На конец прошлого года жилье в Болгарии подешевело относительно своих пиковых ценовых значений вдвое, но это еще не предел. О перспективах дальнейшего падения свидетельствует поведение некоторых игроков болгарского рынка, продающих объекты по цене намного ниже среднерыночной.

В частности, застройщик GM-stroi реализует апартаменты площадью 40-45 м2 в Бургасе по цене €13-15 тыс. Стоимость аналогичных объектов в Бургасе составляет от € 2 5 тыс., но, по словам риэлторов, находят своего покупателя лишь продавцы, решившиеся на 40-50-процентный дисконт.

Недвижимость курортных зон Турции, можно сказать, в целом выдержала удар: значительно (порядка 20-30%) потеряли в цене лишь неликвидные объекты, расположенные далеко от моря, а жилье на первой и второй линии подешевело не более чем на 5%. По мнению руководителя департамента зарубежной недвижимости c21, спасение рынка недвижимости здесь обеспечило законодательство. Иностранец, купивший жилье в Турции, автоматически получает вид на жительство. Как показала практика, желающих приобрести квадратные метры на дешевых турецких курортах, чтобы спокойно пережить кризис, нашлось довольно много.

Более устойчивой к кризисным катаклизмам оказалась недвижимость Кипра (единственная страна Евросоюза, показавшая в прошлом году рост ВВП). Цены на новостройки остались здесь на докризисном уровне, а вторичный рынок, по данным брокерско-консалтинговой компании kd, просел не более чем на 15%. По мнению директора по маркетингу девелоперской компании kg, кипрский рынок недвижимости удержался на плаву, прежде всего, благодаря крепкой банковской системе, позволяющий иностранцам воспользоваться ипотекой на выгодных условиях.

"Банки Кипра используют только свои собственные средства, а не сложные "виртуальные" финансовые инструменты", - отмечает Игорь Индриксонс. По его словам, сегодня это самый привлекательный рынок недвижимости для инвестиций, и в ближайшие годы он будет стабильно расти.

Правда, не все эксперты согласны с эти мнением. По некоторым данным, с 2007 года продажи недвижимости на Кипре покупателям из-за рубежа сократились более чем на 80%. Вызвано это не только финансовым кризисом, но и другими факторами, в частности некоторыми случаями судебных разбирательств, связанных с оформлением права собственности на недвижимость острова. Кроме того, на Кипре готовится налоговая реформа, предполагающая переоценку стоимости объектов недвижимости и размеров ставок

Перспективная Азия

Перспективным направлением для инвестиций в недвижимость стала и Юго-Восточная Азия. Представители развитых стран уже давно приобретают виллы и квартиры в курортных зонах Таиланда, Вьетнама, Малайзии и Камбоджи, но россияне пока только осваивают эти рынки.

В начале 2000-х приобрести меблированную квартиру в Таиланде на берегу моря можно было по цене от $700 до $2,5 тыс. за м2. На тот момент основными иностранными покупателями в Таиланде были англичане и немцы. Европейцы "поймали волну": в последующие годы жилье в этой стране дорожало. Пик роста пришелся на 2006 год, в течение которого недвижимость выросла в цене на 60-70%. Но в 2008 году рост сменился падением - тяжелые экономические условия усугубились политическими волнениями.

В течение позапрошлого года, по словам представителя компании Thairealtor (русское агентство по продаже недвижимости в Таиланде) Данилы Оразова, жилье там потеряло в цене 20-25%. Европейцы стали избавляться от сомнительных активов, а наши соотечественники, наоборот, приобретать. "Следуя какой-то непонятной логике, россияне начали скупать недвижимость в Таиланде в самый разгар кризиса, когда рынок падал", - удивляется латвийский инвестор, владелец компании lp Ltd. Thailand Ринголдс Вусканс.

Сегодня Таиланд оправился от экономических и политических трудностей: цены уже не падают и даже показывают небольшой рост. В настоящее время студию площадью 30-35 м2 в Паттайе, расположенную недалеко от пляжа, можно купить за $35-40 тыс. Самая дешевая курортная недвижимость продается на самом юге Таиланда, в окрестностях города Хуа Хин. Эта часть страны пока еще не очень популярна среди европейцев, и цены на квартиры здесь от $25-30 тыс., а на виллы - от $70 тыс.

По поводу дальнейших перспектив тайской недвижимости мнения экспертов разделились. Данила Ора-зов уверен, что в ближайшие годы недвижимость здесь будет дорожать на 5-10% в год. Ринголдс Вусканс считает, что выводы делать рано. По его мнению, сегодня имеет смысл лишь выборочно покупать земельные участки, цены на которые не опускались даже на пике кризиса. Кстати, владеть землей в Таиланде официально иностранец не имеет права - чтобы купить участок, его нужно приобретать на специально созданное юридическое лицо.

Экономически безопаснее в данный момент инвестировать в недвижимость Малайзии. Эта страна, по данным представителя компании KF, пострадала от кризиса меньше других государств Юго-Восточной Азии: жилье в этой стране подешевело всего на 5-10%, причем в докризисные годы оно в цене не росло (в первую очередь, из-за отсутствия интереса со стороны иностранцев).

За последние пять-семь лет цены на квартиры и дома практически не менялись. При этом по природно-климатическим условиям Малайзия не уступает Таиланду: круглый год солнце, бескрайние пляжи. По мнению экспертов, недвижимость этой страны будет в ближайшие годы дорожать, но стоит учитывать, что это мусульманская страна со всеми вытекающими отсюда ментальными ограничениями.

Рост рынка недвижимости ожидается и во Вьетнаме. В 2008 году цены там опустились на 40-50%, но с 1 января прошлого года в силу вступила резолюция, позволяющая иностранцам приобретать здесь объекты, и западные инвестиции стали возвращаться. Только за первую половину 2009 года иностранцами было приобретено недвижимости на сумму более $20 млрд.

Для сравнения, аналогичную сумму зарубежные покупатели потратили на приобретение вьетнамской недвижимости за весь 2007 год, а в 2008 - практически в два раза меньше. Главный исполнительный директор консалтинговой компании mg & sbh уверен, что данный тренд не изменится и в ближайшие несколько лет недвижимость Вьетнама будет стабильно дорожать.

Главное - при выборе страны для инвестирования нужно помнить о разумном компромиссе между "выгодно" и "нравится", уверены эксперты. "Если вы не в восторге, например, от Юго-Восточной Азии, то не стоит покупать там квартиру только потому, что этот рынок имеет тенденцию роста, - уверен эксперт. - При выборе недвижимости за рубежом стоит большое внимание уделять личным предпочтениям".

Кризис сказался на мировых рынках недвижимости по-разному. Некоторые вышли из сложной ситуации с минимальными потерями, где-то цены на квадратные метры, упав в несколько раз, все же нащупали дно...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.