ПРЕССА: Стремление к стабильности: в каких странах россияне могут безопасно покупать недвижимость? 01.05.12.

ПРЕССА: Стремление к стабильности: в каких странах россияне могут безопасно покупать недвижимость? 01.05.12.

ПРЕССА: Стремление к стабильности: в каких странах россияне могут безопасно покупать недвижимость? 01.05.12.



Желание обзавестись домиком на берегу моря, а при случае обогатиться с помощью спекулятивной перепродажи квадратных метров в дальнем зарубежье несколько лет назад завладело умами российского среднего класса, и наш народ начал массово скупать недвижимость в Болгарии, Испании, Турции и Египте. Но практика показала, что эти объекты в большинстве своем кроме хлопот своим владельцам так ничего и не принесли. Впрочем, это не значит, что инвестиции в зарубежную недвижимость – проект заведомо бесперспективный. Как правильно инвестировать в иностранные рынки? Ответ на этот вопрос «Новые Известия» попросили дать экспертов рынка недвижимости.

Для того чтобы понять текущую ситуацию, имеет смысл вспомнить недавнюю историю освоения россиянами рынка зарубежной недвижимости. «Первый период – это девяностые годы по 2003-й, когда подобные объекты приобретали рэкетиры, бандиты и беглые олигархи. Таким образом они отмывали деньги или бежали из страны, – комментирует управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. – Затем, в 2003 году, соответствующие финансовые возможности появились у среднего класса, который по незнанию и с удовольствием скупил весь неликвид на популярных курортах Болгарии, Египта, Туниса и Таиланда. Такие покупки были очень выгодны риелторам, получающим здесь 20% комиссионных против 1%, который им положен, например, в Англии. В итоге покупатели столкнулись с недостроем и невозможностью продать купленную в горячке недвижимость. В 2008 году, с началом мирового кризиса, произошло отрезвление. Многие собственники еще сильнее захотели сбыть с рук неликвидные объекты, но это стало практически невозможно. Зато благодаря кризису рынок стал более цивилизованным».

До лучших времен

Точной статистики, которая бы показала, сколько россиян уже который год пытаются продать невостребованные виллы в Болгарии или Египте, нет, но, как утверждают эксперты, подобных незадачливых инвесторов гораздо больше, чем хотелось бы. И, по сути, у них остается только два выхода из этого тупика.

«Продать неликвид можно лишь с большим дисконтом, поэтому немногие на это решаются. Второй путь может быть не совсем корректным, зато более действенным. Избавиться от недвижимости можно, взяв под нее кредит в банке. Затем необходимо объявить дефолт, а деньги забрать», – говорит г-н Индриксонс. Третий путь, а именно ожидание лучших времен, тоже имеет право на существование. Вот только если речь идет, к примеру, о той же Болгарии, ждать придется лет десять.

Никакого риска

Для тех частных инвесторов, которые пока не определились с объектами для вложений, у экспертов только один совет, а именно: обратить внимание на стабильные рынки Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. Однако не стоит рассчитывать, что, инвестируя в местную недвижимость, можно заработать себе на безбедную старость.

«Перепродажа в короткий срок – это всегда риск, – предупреждает генеральный директор компании JR. – Такая сделка может не окупиться. Для того чтобы получить прибыль, надо продать объект за ту сумму, за которую он был куплен, плюс 10%, потраченных на оформление, плюс непосредственно прибыль. Только тогда это будет иметь смысл, однако собрать все слагаемые будет очень сложно».

Поэтому г-н Индриксонс, со своей стороны, не устает предупреждать: чтобы стать богатым, надо идти на фондовый рынок; инвестиции в недвижимость – это привилегия уже богатых людей. Если же говорить о конкретных цифрах, то вышеназванные страны могут обеспечить в среднем 3% дохода с жилой недвижимости. Разумеется, речь идет исключительно об арендном доходе – спекулятивная перепродажа здесь не в чести. Вот почему потенциальным покупателям стоит иметь в виду, что купленную ими сейчас недвижимость через десять лет можно будет продать за те же деньги. Так что основным вопросом становится то, насколько оптимальным окажется доход с аренды.

Расширение горизонтов

Неискушенные частные инвесторы, подыскивающие подходящий вариант за границей, в большинстве своем рассматривают лишь жилую недвижимость, что с точки зрения рентабельности не совсем правильно. Коммерческие объекты всегда приносили более высокий доход – до 12% годовых. Поэтому частному покупателю, советуют эксперты, имеет смысл обратить внимание на номера в отелях, парковки, студенческие общежития и даже места на кладбищах.

Но даже самые экзотические на первый взгляд объекты для вложений своих владельцев все же не озолотят. На стабильных рынках работает жесткое правило: чем ниже прибыль, тем ниже риск.

Что касается порога входа на рынки Англии или Франции, то, по словам г-на Индриксонса, минимальная сумма равняется 4 тыс. евро. «За эти деньги можно купить ячейку на складе самообслуживания, которые очень популярны в Европе, – объясняет эксперт. – Такое вложение дает в среднем 10% годовых. Минимальный бюджет инвестора – это 50 тыс. евро. А вот 200–250 тыс. считаются оптимальным вариантом. Для сравнения, в Болгарии минимальная сумма, с которой можно начать, в разы выше, а именно – 20 тыс. евро».

Однако если инвестор решает замахнуться на более крупные объекты, ему придется раскошелиться. «Самая доступная недвижимость предлагается в Германии, – поясняет аналитик JR. – Здесь квартиру можно купить за 50 тыс. евро. А вот Австрия и Швейцария обойдутся значительно дороже. В лучшем случае это 300–500 тыс. евро за апартаменты, а вообще лучше готовиться к тратам в 1–2 млн. евро. Такие цены отчасти объясняются тем, что власти вводят определенные ограничения на покупку жилья нерезидентами. Что касается доходности, то она в среднем составляет 5% годовых».

Отлаженная система управления объектами недвижимости с помощью специальных компаний – еще один плюс стабильных рынков. Здесь у нерезидентов не будет проблем с уплатой налогов, коммунальных платежей, любых других расходов и с взиманием арендных начислений. Управляющая компания за определенное вознаграждение возьмет все эти хлопоты на себя.

Посещение соответствующих семинаров – вот, пожалуй, первый шаг начинающего частного инвестора, без которого ему будет довольно трудно ориентироваться на зарубежных рынках. Такие занятия сейчас есть в арсенале многих специализированных фирм, так что подобрать что-то подходящее будет нетрудно. Однако желательно, чтобы эти фирмы были ориентированы на аналитику, а не на продажи, иначе на их объективность особо рассчитывать не придется.

 

По материалам «Новых Известий»

Фото: sxc.hu

Желание обзавестись домиком на берегу моря, а при случае обогатиться с помощью спекулятивной перепродажи квадратных метров в дальнем зарубежье несколько лет назад завладело умами российского среднег ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.