ПРЕССА: "Спрос больше не пузырится"

ПРЕССА: "Спрос больше не пузырится"

ПРЕССА: "Спрос больше не пузырится"



Россияне вновь покупают зарубежную недвижимость, но не так активно и неразборчиво, как до кризиса. По экспертным оценкам, в прошлом году российские граждане вложили в покупку жилья за рубежом порядка 5-6 млрд долларов. В 2006-2007 годах объемы продаж заграничных домов и апартаментов были в полтора-два раза выше. Рынок плавно восстанавливается, однако пока его операторы не рассчитывают на повторение докризисного бума. В том числе потому, что за последние три года сдвиги произошли не только в структуре спроса и предложения недвижимости, но и в сознании российских покупателей.

Придирчивы и агрессивны

"До кризиса многие российские агентства зарубежной недвижимости не стеснялись торговать неликвидом, за реализацию которого зарубежные партнеры платили баснословные комиссии: до 20 процентов при средних ставках комиссионных в Европе порядка 4 процентов. Однако в кризис этот бизнес сдулся", - рассказывает  Игорь Индриксонс.
Из-за финансовых катаклизмов и оттока спроса наиболее популярные среди россиян рынки недвижимости Болгарии, Черногории и Испании обвалились. Если до 2007 года цены в этих странах росли более чем на 10% в год, то в кризис с такой же скоростью начали падать. Пузырь лопнул, и многие собственники недвижимости, инвестировавшие в покупку домов и апартаментов ради выгодной перепродажи, лишились такой возможности. Более того, в некоторых случаях они потеряли и стабильный рентный доход, который перестал покрывать даже расходы на обслуживание недвижимости, не говоря уже о погашении кредитов, взятых на ее приобретение.
Новая, посткризисная, волна спроса на зарубежную недвижимость стала набирать силу с конца прошлого года. "Сейчас, после небольшого всплеска в начале 2011 года, рынок стабилизировался. Но в целом спрос превышает прошлогодние показатели", - говорит гендиректор компании PIn. В отличие от докризисного инвестиционного бума сегодня недвижимость чаще приобретают для собственных нужд. Ушла в прошлое расточительность российских клиентов: теперь они придирчивы и настроены на агрессивный торг. "Многие требуют скидок в 30-50 процентов даже на объекты, которые и так выставлены на продажу по демпинговым ценам", - негодует один из агентов по недвижимости. Спросом пользуется преимущественно готовое жилье, хотя и такие сделки проходят непросто.
География спроса по сравнению с докризисной расширилась: по словам риэлтеров, много запросов стало поступать на недвижимость в Италии, Чехии, Франции, Австрии, Германии, Венгрии, Финляндии. "Стабильным спросом пользуется жилье в Турции и на Кипре - эти страны дают собственникам недвижимости вид на жительство и не обязывают выезжать на 180 дней, тогда как в большинстве европейских государств действует такое ограничение", -добавляет гендиректор компании rs.
По экспертным оценкам, до 50% сделок с жильем совершается по цене до 100 тыс. евро, еще около 40% - в диапазоне от 100 до 250 тыс. евро. И лишь порядка 10% приходится на покупки стоимостью более 500 тыс. евро.
Прагматизм вместо спонтанности
Риэлтеры отмечают, что после кризиса спрос россиян на зарубежную недвижимость стал более осмысленным. "Многие потенциальные покупатели стали оценивать долгосрочные перспективы и задумываться: а нужно ли им жилье на первой береговой линии в курортных странах, которым они будут пользоваться один-два раза в год? Ведь зачастую такая недвижимость превращается в пассив, который простаивает, высасывает деньги на содержание и не ликвиден. Это относится не только к квартиркам в Болгарии, но и к роскошным виллам на Лазурном Берегу", - говорит один из собеседников.
Было бы несправедливо говорить, что инвестиционные сделки ушли в прошлое (более того, по некоторым оценкам, на них приходится около трети продаж), однако сегодня покупатели совершают их куда более продуманно. "Инвесторов интересует стабильный рентный доход и возможность пассивного управления. Какой-нибудь сказочно красивый таун-хаус с садиком может приносить около двух процентов годовых от аренды, а с виду непритязательная, но высоколиквидная студия в Лондоне - до 17 процентов годовых", - замечает Игорь Индриксонс.
Большинство частных инвесторов предпочитают не виллы на далеких курортах, а доходные форматы в относительно стабильных странах (Великобритании, Австрии, Швейцарии) и уже не рассчитывают на сверхприбыли. "Сейчас приходит меньше запросов на экзотические страны, а также на страны с нестабильной экономической или политической ситуацией. Покупатели стали более осторожными и не хотят рисковать", -констатирует представитель PIn.
У крупных инвесторов повышенным спросом пользуются гостиничные апартаменты в Лондоне и Австрии. Их доходность может составлять от 10-12 до 22% на инвестированный капитал (в зависимости от местоположения, качества объекта и схемы финансирования покупки). Классическая жилая недвижимость там же, как правило, приносит около 3-4% годовых.
Затоваренные провинции, дефицитные столицы
Во многих странах (даже в тех, которые принято считать "стабильными") в последнее время наметилась w-образная траектория цен на недвижимость. Едва отыграв падение, некоторые рынки вновь входят в фазу очередного спада после непродолжительного подъема. По мнению ряда экспертов, такое развитие событий может объясняться сокращением госпрограмм стимулирования спроса на жилье.
Усугубляет ситуацию накопившийся в кризис избыток предложения жилья. Например, в США на вторичном рынке выставлено на продажу 8-9 млн единиц жилья (из которых 40% приходится на отчужденную у ипотечных заемщиков дефолтную недвижимость), что в три раза выше среднестатистических показателей. Не удивительно, что средние цены на вторичном рынке США падают.
В Испании пустует, по разным оценкам, от 700 тыс. до 1,5 млн квартир в курортных регионах. Отчаявшись продать жилье в розницу, испанские банки при поддержке правительства пытаются заманить на рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов - Goldman Sachs, Morgan Stanley и GE Real Estate. Действительно, распродать такие объемы в розницу крайне затруднительно. За последние три года цены в Испании упали на 20-50% в зависимости от региона.
Относительная стабильность сохраняется разве что в крупных европейских городах. Например, несмотря на масштабный кризис продаж недвижимости в Испании, жилье в Барселоне и Мадриде пользуется спросом и даже периодически дорожает. На лондонском рынке элитного жилья царит ажиотаж, тогда как большинство региональных рынков в Великобритании стагнирует. В Париже недвижимость подорожала на 17,5%, при том что средние темпы роста цен в целом по стране не превысили 2%
Торгово-развлекательный центр "АФИМОЛЛ-Сити", расположенный в самом сердце нового делового района столицы Москва-Сити презентует грандиозную экспозицию гигантских матрешек, ставшую в 2010 году главным событием на Российской национальной выставке в Гран-Пале в Париже. Автор проекта дизайнер, продюсер, почетный член Российской академии художеств Борис Краснов. Каждая матрешка высотой от 6 до 13 метров выполнена в единственном в своем роде стиле народных промыслов России: хохломская, городецкая и мезенская роспись, северное берестяное плетение, искусство лаковой живописи - Федоскино, Мстера, Холуй и Палех, орнаментальная роспись Жостова и дымковской игрушки, Гжель и вологодские кружева. Каждый вид народных промыслов, выбранный для орнамента, несет свою историю, где отразились народные представления о мире и красоте. Матрешки изготавливались вручную, над каждой инсталляцией трудились более 15 мастеров. При монтаже огромных объектов потребовалось самое современное подъемное оборудование, используемое при строительстве многоэтажных зданий.
Компания "Магистрат", дочерняя структура ЗАО "Интеко", приступила к оформлению прав собственности на квартиры в новом ЖК Dominion возле метро "Университет". Жилому кварталу присвоен официальный адрес, регистрация прав началась со второго корпуса.
Примечательно, что с момента сдачи второго корпуса госкомиссии прошло менее года, а покупатели уже могут приобретать квартиры и сразу становиться полноправными владельцами нового жилья. Это очень хороший показатель для Москвы, где регистрации права собственности на новостройку порой приходится ждать несколько лет после заселения.
Жилой квартал Dominion строится на участке 15 га на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта рядом с метро "Университет" и представляет собой четыре корпуса переменной этажности - от 8 до 19, с первыми нежилыми этажами и подземными автостоянками.
При проектировании квартала Dominion впервые была реализована концепция "6 сфер" - шести основных составляющих, характеризующих качество проживания человека в городе. Это район, территория, двор, дом, подъезд, квартира. Архитекторы и дизайнеры тщательно проработали не только каждую из этих составляющих, но и их соответствие друг другу. Особое внимание уделено территории: на каждую квартиру приходится 50 кв. м благоустроенного пространства.
ЖК Dominion стал победителем конкурса Urban Awards-2010 в номинации "Лучший строящийся объект Москвы бизнес-класса". Жилье в элитном микрорайоне "Садовые кварталы" теперь можно купить по ипотеке - девелопер проекта УК "Уникор" и Номос-банк заключили соответствующее соглашение о реализации ипотечной программы.
Продажи в элитном жилом микрорайоне "Садовые кварталы" стартовали в апреле 2010 года и реализуются в строгом соответствии с ФЗ №214 на основе заключения договоров долевого участия. Согласно условиям ипотечной программы для приобретения жилья в ЖК "Садовые кварталы" предусматриваются кредиты на сумму до 30 млн рублей по фиксированной ставке в рублях от 12,25% сроком до 30 лет. Срок рассмотрения заявления на кредит не превышает трех рабочих дней.
После регистрации права собственности жилья процентные ставки снизятся. Ипотечной программой в том числе предусматриваются аннуитетные платежи по кредиту, а также возможность досрочного его погашения.

Напомним, что развитие ипотечной программы является вторым проектом УК "Уникор" и Номос-банка в рамках реализации проекта "Садовые кварталы". В мае компании договорились о проектном финансировании Номос-банком строительства первой очереди элитного микрорайона. Открытая банком кредитная линия в размере до 4,5 млрд рублей предоставлена на 4,5 года, в течение которых ко второму кварталу 2013 года будут построены 14 жилых зданий кварталов №1 и №4, включая детский сад, и осуществлены ландшафтные работы на придомовой территории, а после окончания строительства завершена реализация возведенных жилых площадей.

Россияне вновь покупают зарубежную недвижимость, но не так активно и неразборчиво, как до кризиса. По экспертным оценкам, в прошлом году российские граждане вложили в покупку жилья за рубежом порядка 5-6 ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.