ПРЕССА: Советы начинающим инвесторам. Хотите, чтобы второй дом работал в ваше отсутствие? Эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс даст несколько советов, на что обратить внимание, выбирая жилье под сдачу

ПРЕССА: Советы начинающим инвесторам. Хотите, чтобы второй дом работал в ваше отсутствие? Эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс даст несколько советов, на что обратить внимание, выбирая жилье под сдачу



Большинство покупателей зарубежной курортной недвижимости планируют останавливаться в своем доме несколько недель в году, а остальное время сдавать его в аренду. Идея очень заманчивая, а обещания риелторов на этот счет звучат порой просто сказочно. Почему же тогда так часто получается, что купленная недвижимость «с высоким потенциалом» становится неликвидом и обузой?  Игорь Индриксонс считает, что не стоит слепо доверять пустым обещаниям — попробуйте самостоятельно оценить, насколько успешно в будущем будет работать то или иное жилье.

Оцените ликвидность

Рассматривая перспективность объекта, многие ошибочно начинают оценку с перспектив роста цен на недвижимость в регионе. Мол, рынок растет — значит, жилье востребовано и инвестиции принесут прибыль. Игорь Индриксонс считает, что оценка по этому критерию не является основополагающей. «В первую очередь надо проверять ликвидность», — утверждает он и поясняет свою позицию: «Допустим, в Панаме на вторичном рынке сегодня нулевая ликвидность, тем не менее на бумаге цены растут на 50% в год. Если я не могу продать свою недвижимость, какой мне прок от этого роста? Там, где нет ликвидности, инвестиция не имеет смысла!»

Другой и более сложный вопрос: как проверить, является ли ликвидным выбранное вами жилье или нет? Наиболее эффективным способом Игорь Индриксонс считает обращение в банк: «Узнайте сколько заемных средств банк готов предоставить вам под залог этой недвижимости. Если объект неликвиден, в кредите вам откажут, ведь задача банка оценить свои риски, если вы не вернете деньги».

Нарисуйте портрет арендатора

Когда люди покупают курортное жилье за рубежом с перспективой сдачи его внаем, они редко задумываются о том, кто будет их арендатором. «Первое, что здесь стоит выяснить, — это национальную принадлежность туристов, приезжающих в данный регион, — советует Игорь. — Найдите статистику за пять, а лучше за десять лет и проанализируйте, гости из каких стран показывают наибольшую стабильность. Естественно подобная информация должна идти от независимого источника».

Здесь Игорь Индриксонс приводит в пример наших инвесторов в болгарскую недвижимость: «Я спрашивал собственников: кому вы планируете сдавать свое жилье в аренду, кто, по вашему мнению, там турист номер один? И все отвечали: номер один там мы, русские. А на самом деле по статистике русских в Болгарию приезжает в год только 230 тыс. от 4,5 млн туристов из других стран».

Почему это так важно? «Нужно понимать, в Европе в основной массе курортное жилье снимают европейцы, — комментирует Игорь Индриксонс. — Они едут отдыхать самостоятельно, если это обойдется им в четыре раза дешевле, чем отдых с туристической компанией. Так что к инвестиционной недвижимости не надо относиться так, как будто мы покупаем жилье для себя. Самая большая ошибка — это вложение в объект, который нравится всем русским, — престижную виллу на первой линии. На самом деле это большой кусок неликвида, который продать и сдать невозможно. Европейцы, путешествующие самостоятельно, выбирают комфортное жилье со стоимостью аренды около 250 евро в неделю и не готовы переплачивать за непосредственную близость к морю, дорогую мебель и позолоченные дверные ручки».

Изучите регион

Анализируя национальную принадлежность потенциальных арендаторов, обязательно посмотрите, какую долю по туризму занимает выбранная страна в своем регионе. За информацией можно обратиться в World Travel and Tourism Council — эта независимая организация вкладывает сотни миллионов в свои отчеты, которые считаются одними из лучших в мире. Причем скачать их можно бесплатно. Посмотрите исследования по приросту туристов, по словам Игоря Индриксонса их прогнозы на будущее часто сбываются.

На этом этапе важно не упустить еще один фактор: насколько широко в выбранной стране популярен рынок аренды и как он распределен. «На моих семинарах, — говорит Игорь Индриксонс, — я люблю приводить один пример. Возьмем два региона: Египет и маленький остров Тенерифе. Куда больше приезжает туристов? Ответ очевиден — конечно, Египет. А знаете ли вы, что рынок аренды жилой курортной недвижимости Египта оценивается в 106 единиц, а Тенерифе в 2500 единиц, т. е. в 25 раз больше! Причем 95% рынка аренды на Тенерифе находится на юге, а на севере его вообще нет. Так же, как и 75% рынка аренды Кипра сконцентрировано в одной точке — в Пафосе, а 75% рынка аренды Турции находится в Бодруме. Казалось бы: люди отдыхают везде, а рынок аренды распределен так избирательно! А почему?».

Ответ на этот вопрос основывается на том же самом факте: самостоятельный туризм для европейцев должен быть экономным. «Задайтесь вопросом, по какой причине они приезжают сюда не по путевке, а сами арендуют жилье? Значит, так получается значительно дешевле. Изучите регион и вы увидите, что во все вышеперечисленные места летают дискаунтеры из Европы. Для туриста авиаперелет — существенная часть бюджета, если же он обходится в 35 евро, то слетать на море можно даже в выходные», — говорит Игорь Индриксонс.

Выбирайте то, на что спрос

Многих инвесторов интересует, каким характеристикам должна соответствовать курортная недвижимость, чтобы пользоваться стабильным спросом на рынке аренды. Игорь Индриксонс утверждает: чем меньше объект, тем выше его ликвидность, а значит, тем проще его сдать.

«Есть простое правило: чем короче сезон, тем меньшее по площади жилье пользуется спросом, — говорит Игорь Индриксонс. — Например, на горнолыжных курортах высоколиквидны и очень хорошо сдаются в аренду шале 40–50 м² с одной спальней. На море идеальный вариант — апартаменты в пределах 80 м² на две спальни».

Что касается внутреннего убранства, то желательно, чтобы в доме было все необходимое: оборудованная кухня с посудой, бытовая техника, надежная мебель. «Особенно вкладываться в дорогие предметы интерьера не стоит, — считает Игорь Индриксонс. — Многие туристы ведут себя на отдыхе на полную катушку и могут испортить имущество, так что не вводите себя в дополнительные расходы, покупайте то, что сможете легко заменить».

Чаще всего инвесторы выбирают курортное жилье в комплексах, где заботу о сдаче недвижимости в аренду берет на себя управляющая компания. Она же поддерживает чистоту и порядок, страхует имущество и по необходимости меняет его на новое. По мнению Игоря Индриксонса, для инвестиций более интересны объекты, уже оборудованные всем необходимым, не требующие лишних хлопот со стороны покупателя.

Большинство покупателей зарубежной курортной недвижимости планируют останавливаться в своем доме несколько недель в году, а остальное время сдавать его в аренду. Идея очень заманчивая, а обещания рие

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.