ПРЕССА: Сохранить и приумножить

ПРЕССА: Сохранить и приумножить



Человек, задумавшийся о покупке дома за рубежом, окунается в настоящее море информации, в котором очень легко утонуть. В Интернете можно найти массу сведений – часто устаревших, противоречивых или просто ложных, а также обилие кажущихся привлекательными риелторских предложений. И первая ошибка, которую совершает потенциальный инвестор, — позволяет эмоциям взять верх над осторожностью и разумными доводами.

Обманы…

Часто незадачливый игрок покупается на красивые слова, еще чаще – на яркие иллюстрации, а также обещания и заверения продавца. «Некоторые инвестпроекты декларируют доходность выше 15%. Но при детальной проверке выясняется, что риски высоки, а доходность не подтверждена в реальности, — рассказывает президент международного агентства зарубежной недвижимости gr. — В итоге становится очевидно, что вместо, например, 8-летней окупаемости можно получить 25-летнюю». Так что не следует слепо доверять риелторам.

«Инвестиционный консалтинг в России не развит. Этот бизнес нашей стране не лицензируется, им занимаются обычные риелторы. По-настоящему компетентных людей на отечественном рынке очень мало, — рассказывает Игорь Индриксонс.— Профессионалы есть в области коммерческой недвижимости, поскольку этот консалтинг работает с корпоративными клиентами, требующими расчетов и гарантий, а жилье продается на эмоциях, и здесь выигрывают люди, умеющие убеждать». …и ошибки.

Еще одна распространенная ошибка — при покупке недвижимости с инвестиционными целями руководствоваться теми же критериями, что и при выборе дома для проживания. Клиент приобретает роскошную виллу как для себя, не принимая во внимание, что ее сложно быстро продать или сдать. «Профессиональный подход к инвестициям — это не просто умение выбрать объект, привлекательный по «обывательским» характеристикам, а работа с документами, проверка отчетности, финансовых показателей, изучение аналитики, рассмотрение прогнозов развития местного рынка недвижимости и нередко — макроэкономических показателей страны», — подчеркивает президент международного агентства зарубежной недвижимости gr.

Исходя из опыта, И. Индриксонс рекомендует приобретать объект площадью не более 80 кв. м, а на горнолыжном курорте – не более 50 кв. м. Еще одна серьезная ошибка россиян заключается в том, что они, в отличие от западных покупателей, неохотно пользуются заемными средствами. «Без кредитного плеча инвестиции вообще не имеют смысла, — считает И. Индриксонс. — В этом весь «изюм» затеи — только с ипотекой под хороший процент вложения по-настоящему выгодны».

Критерии истинные и ложные

Принимая решение о покупке недвижимости за рубежом, президент международного агентства зарубежной недвижимости gr рекомендует учитывать прежде всего следующие моменты: местоположение объекта, ликвидность, условия инвестирования, размер и гарантии доходности, сроки окупаемости, прогнозируемые риски, кто будет управлять недвижимостью. Кстати, ликвидность оценить нетрудно. Здесь поможет показатель LTV — процент заемных средств в стоимости.

Чтобы его выяснить, И. Индриксонс советует обратиться в банк — заявить, что вы желаете купить объект, и попросить под него кредит. В зависимости от того, какую долю вам готовы предоставить, и определяется ликвидность. Хороший показатель LTV – 50% и более. Такая «банковская оценка» в Европе обойдется примерно в 300 евро, но зато она заменит все другие проверки — разрешения на строительство, титула земли, статуса участка (не заложен ли он) и т.д. Все это при оценке ликвидности банки делают профессионально, их специалисты отлично знают рынок и учитывают все факторы.

Дымовая завеса

Еще одна проблема – прогноз увеличения цен на том или ином рынке. Руководитель vse при анализе инвестиционной привлекательности страны советует обращать внимание на макроэкономические показатели, способствующие повышению стоимости жилья, — например, снижение процентов по кредитам, подъем ВВП и фондового рынка. К тому же нужно уметь отличить истинный рост от мнимого, «виртуального» – когда недвижимость дорожает только в прайсах девелоперов.

Инвесторы принимают решение, опираясь лишь на статистику, не анализируя, откуда она берется. А берется она как раз из прайсов застройщиков-спекулянтов. В итоге получается заметное повышение стоимости первички при низкой ликвидности вторички. Видя, допустим, 50% роста цен в год по статистике, инвесторы вкладываются в рынок. Так возникает снежный ком – недвижимость дорожает, потому что покупают, а покупают, потому что дорожает.

«Объективный индекс должен структурироваться как в цивилизованных странах: 70-80% информации с вторичного рынка и лишь 20-30% – с первичного. Только тогда статистика отражает реальную картину», — объясняет И. Индриксонс. По тонкому льду Впрочем, многие стараются сыграть как раз на расширении виртуального пузыря. «Наша практика показывает, что самые большие прибыли клиенты получают в результате увеличения цен на недвижимость, часто вообще не сдавая ее в аренду.

Рынок жилья, как известно, цикличен, и регулярность циклов довольно предсказуема», — отмечает руководитель vse. Словом, главное – успеть продать, пока рынок не лопнул. А для этого опять-таки нужно, чтобы объект был ликвиден. «Мы рекомендуем обращать внимание на инфраструктуру, уникальность проекта, особенности развития региона. Скажем, строительство аэропорта всегда повышает инвестиционную привлекательность, — объясняет эксперт. — Нужно также иметь в виду, что ликвидность выше в крупных городах или популярных туристических центрах». Кроме того, многие девелоперы предлагают покупателю такую опцию, как гарантированная аренда. Желательно, чтобы подобного рода гарантии подкреплялись еще и банком или страховой компанией, добавляет руководитель vse.

Игорь Индриксонс считает, что договор о такой услуге обязательно должен быть подписан серьезным застройщиком, а не управляющей компанией, которая состоит порой из нескольких человек и вполне может оказаться фирмой-однодневкой. Еще раз о важном Итак, оценка доходности инвестиций — задача непростая, требующая серьезного подхода: всеобъемлющего анализа проекта, расчета затрат, прогноза доходов, учета всевозможных рисков. При покупке важно выбрать оптимальный ритм оплаты, расставить приоритеты по вероятной прибыли между капитализацией вложений, доходом от аренды и другими ожиданиями.

Но даже опытные эксперты признаются, что в реальности практически никто и никогда твердо не знает, сколько он заработает или потеряет на недвижимости. Для успеха от инвестора требуется все сразу: умение трезво анализировать, просчитывать все плюсы и минусы проекта и… желание рисковать!

Человек, задумавшийся о покупке дома за рубежом, окунается в настоящее море информации, в котором очень легко утонуть. В Интернете можно найти массу сведений – часто устаревших, противоречивых...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.