ПРЕССА: SmartMoney - Неправильные цены

ПРЕССА: SmartMoney - Неправильные цены



SmartMoney (smoney.ru)
Неправильные цены

Качественные различия квартир в разных районах Москвы не соответствуют ценовым. Но кризис, скорее всего, исправит эту несправедливость. Хорошие и плохие дома в Москве стоят вперемежку, и это сглаживает ценовые различия.

Квадратный метр в 6-8-этажном кирпичном доме в пределах Садового кольца дороже метра в панельной девятиэтажке на окраине Москвы в 2,1 раза. Но это сейчас. Раньше разница была меньше. Руководитель портала Arn.ru ежемесячно подсчитывает ее с сентября 1999 г. Кривые средних цен на дорогое и дешевое жилье впервые начали сильно расходиться в прошедшем марте. "Конечно, колебания существовали и раньше, но среднее соотношение составляло 1,85", — говорит эксперт.

Возможно, скоро две кривые разойдутся еще сильнее. Ведь, например, по сравнению с лондонским рынок московского жилья до сих пор выглядит весьма и весьма однородным. В непрестижных районах британской столицы квартиры в среднем втрое дешевле, чем в центре Лондона. Риелторы уверены, что и наш рынок недвижимости ждет расслоение. В нынешних условиях это стоит понимать так: чем непривлекательнее и дальше от центра район, тем быстрее он будет дешеветь.

СТОЛИЧНЫЙ ВИНЕГРЕТ

Центральный Лондон — район, понятно, не из дешевых. По данным консалтинговой компании kf, апартаменты с двумя спальнями и гостиной обычно стоят там не дешевле Ј1 млн. Аналогичная квартира в восточной части Лондона обходится в среднем в Ј300 000. Во многом это объясняется большой долей социального жилья, в котором традиционно живут иммигранты, говорит Игорь Индриксонс.  Инвесторы стараются не иметь дела с дорогими квартирами на востоке Лондона. "Нет смысла, потому что потенциальный покупатель дорогого жилья в восточную часть города никогда не поедет", — говорит Индриксонс. Для покупателя, по его словам, важен даже почтовый индекс. Если дом находится под тем же индексом, что и престижная школа, он стоит на 30% дороже.

В Москве жесткой зависимости качества жилья от района никогда не было. Застройщики возводили монолитные дома с претензией на бизнес-класс среди кварталов панельных многоэтажек в Бутове или хрущевок в Гольянове, не думая о качестве городской среды и однородности застройки. Их логика была проста: себестоимость монолита на 10% выше, чем панели, а продажная цена больше на все 40%. Сомнений в том, что все это купят, в докризисные времена не возникало.

В итоге на столичном рынке получился винегрет из элитного и типового жилья, а разница в ценах между районами оказалась небольшой. Аналитики портала недвижимости Mneda.ru подсчитали, что цены на вторичное жилье в Москве распределены очень равномерно. "На 70% территории столицы цена предложения отличается от общегородского значения менее чем на 25%", — отмечает аналитик портала Алексей Попов. Похожие данные у Irn.ru: львиная доля московских районов отличается по цене в большую или меньшую сторону от среднегородского значения 80/м2 максимум на 00. То есть все на те же самые 25%.

Михаил Раздольский, ныне руководитель отделения "Октябрьское поле" корпорации "Инком", пришел на рынок в 1991 г. в качестве аукциониста Московской центральной биржи недвижимости. В те времена все сделки купли-продажи жилья совершались на открытых торгах. "На всю Москву было меньше тысячи приватизированных квартир, и они, как редкий товар, продавались на аукционах", — объясняет Раздольский.

Дефицит предложения порождал заоблачные цены. Раздольский приводит в пример однушку на Шелепихинской набережной, которая в феврале 1992 г. подорожала в ходе торгов с 1 млн до 16 млн руб. При том что похожая квартира в куда более привлекательном месте, на Кутузовском проспекте, была продана за 10 млн руб.

В месяц Раздольский проводил пару таких аукционов, каждый раз продавая по десятку квартир. Этот способ работал до 1993 г., когда, собственно, и начал формироваться рынок. Впрочем, порядка в ценах и тогда не прибавилось. Спрос на квартиры был в те годы высокий, но мотивация у участников рынка была другой. Если в последние годы рынок рос за счет активности покупателей, желающих превратить деньги в квадратные метры, то 15 лет назад все было ровно наоборот. "Хозяева не понимали всей ценности своих квартир и продавали их, чтобы в одночасье стать богачами", — рассказывает Раздольский. 000, вырученные за "бесплатную", доставшуюся от государства однушку в Филях, казались большей ценностью, чем сама квартира.

В итоге к кризису 1998 г. рынок недвижимости подошел примерно с такими показателями: средняя цена квадратного метра — 00, при этом "квадрат" в хрущевке где-нибудь в Перове стоит 00, а в центре — примерно 00. Соотношение дорогого и дешевого жилья почти как сейчас. По словам Ольги Тихоновой, начальника отдела продаж отделения "Мб" на "Фрунзенской", после дефолта хрущевки упали в цене вдвое, до 000 за однокомнатную квартиру. Сталинки на Кутузовском подешевели на 30% — с 000 до 000. Новостройки в только возникших тогда Жулебине и Марьине упали в цене с 0/м2 до 0/м2. А цена метра в пределах нынешнего Третьего кольца все равно ниже 00/м2 не опускалась.

А вот элитные дома в центре кризис почти что не затронул. Партнер kf говорит, что цена не падала вовсе: "Просто в течение 8-9 месяцев не было продаж". "Mб"  довелось продавать клубные дома в Молочном переулке по 00 за метр. Тихонова вспоминает, что покупатели нашлись не сразу, хотя это были самые первые образцы по-настоящему элитного жилья. Словом, кризис привел московский рынок жилья почти к лондонским показателям: самые дешевые районы были примерно втрое дешевле, чем районы в центре города.

КАПОТНЯ ПРОТИВ АРБАТА

Нынешний кризис не изменил ценовых соотношений лондонского рынка. По подсчетам kf, дорогое и дешевое жилье там почти синхронно упало в цене примерно на 10% (без учета возможных в некоторых случаях скидок). В Москве все иначе. У нас каждый сегмент рынка пошел своим путем. Аналитики портала Mneda.ru в апреле обнародовали исследование, посвященное справедливой цене на московское жилье. Они разбили столицу на 241 район и оценили каждый по уровню комфортности — с точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.

Дополнительные баллы приносило наличие парков, рек, прудов. А соседство рынков, вокзалов, больниц, наоборот, уменьшало результат. Каждый район получил определенное количество баллов — это и есть индекс качества. Оказалось, что индекс качества района определяет и динамику цен в нем. Тор-30 наиболее комфортных для проживания районов находится в центре. Там, по данным Irn.ru, цены с сентября 2008 г. упали на 13%. Среди лидеров — юго-запад и запад города, где жилье потеряло от 19 до 25% цены. В хвосте — Капотня, Гольяново, Бусиново, Бирюлево, где падение цен, по данным Irn.ru, составило до 33%.

"Индекс качества городской среды в самых комфортных и самых неблагополучных районах различается почти втрое, а цена жилья даже с учетом кризисного падения — в 2 раза", — удивляется Алексей Попов из Mneda.ru. К примеру, Капотня, аутсайдер списка, и Арбат, лидер, различаются по цене в 2,4 раза — 79 против 84 за квадратный метр. Хотя у Капотни не наберется и половины тех плюсов, которые есть у Арбата.

В Жулебине и Некрасовке, расположенных за МКАД, в прошлом сентябре были самые низкие цены в столице — 58/м2. Но это было всего на 22,5% ниже, чем в среднем по городу. Аналитики международной консалтинговой компании kmpg объясняют это так: цены на типовую панель завышались из-за дефицита, и люди вынужденно покупали такое жилье. Сегмент типового и низкокачественного жилья теперь ждет наиболее существенное снижение цен, предполагают они. В принципе объект недвижимости должен быть адекватен месту, в котором он находится.

Вспомним период прокладки Третьего кольца. Когда строители закончили развязку на Беговой, квартиры, выходившие окнами на трассу, стали продаваться по 00/м2, а те, что окнами во двор, — на 16% дороже, по 00. По прогнозу Попова, в течение полутора лет Капотня, Гольяново, Бусиново подешевеют до 00, Кусково и Дегунино — до 00, а Выхино, Жулебино, Царицыно и Бутово — до 00 за 1 м2. Тогда разрыв в ценах по районам, считает он, будет справедливым. Станет дешевле и старое жилье в центре, где цена росла только благодаря расположению дома. И на Фрунзенской набережной хватает домов низкого качества, отмечает эксперт.

Аналитик не спорит, что разница между дорогим и дешевым жильем может оказаться 3-4-кратной. Продавцы дорогих квартир соглашались скинуть до половины стоимости, признает она, но этот период позади. Ведь в Лондоне рынок дорогого жилья уже начал восстанавливаться. В марте сектор "эконом" еще стагнировал, но элита уже прибавила 0,7%. Элита не завязана на ипотеку, платежеспособный спрос на нее восстанавливается быстрее. В элите ипотечников — 5-7%, а в экономе — до 80%. Спрос на дорогое жилье упал не потому, что у людей не стало денег, просто появилась неуверенность в завтрашнем дне, считает эксперт.

Кризис, безусловно, станет моментом истины для рынка недвижимости, согласен управляющий партнер компании "pe". Он считает, что теперь потребитель будет придирчивее. Это как с выбором мобильного телефона. Сначала людям хватало того, что он просто звонил, сейчас каждому нужны выход в Интернет, фотоаппарат и аудиоплеер. "Раньше хватало крыши над головой — теперь думают об экологии жилья и района, архитектуре дома, планировке", — говорит Гаджиев. "Интересы покупателей будут сосредоточены в секторе качественного жилья, которое во время кризиса потеряет незаслуженно добавленную стоимость и станет более привлекательным и доступным", — считает эксперт. По подсчетам компании "Mp", на переоцененные дома бизнес-класса цены уже упали на 50%. Значит, как только вновь заработает ипотека, покупатель начнет присматриваться не только к эконому на столичных выселках, но и к домам более высокого класса в районах, близких к центру.

Но есть у ценового расслоения и политические мотивы. Московские власти всегда были противниками разделения города по социальному признаку и тратили на облагораживание панельных "гетто" немалые бюджетные деньги. А мэр Москвы Юрий Лужков в разгар кризиса даже советовал народу не ждать серьезного снижения цен на жилье в столице. Сейчас доходы бюджета падают, а потому расходы на обустройство окраин город может сократить, считает Попов. Значит, качество жизни в них еще долго будет ниже среднего. И уж какое тут повышение цен, когда квартира на юго-западе будет стоить столько же, сколько до кризиса панель на непрестижной окраине.

Качественные различия квартир в разных районах Москвы не соответствуют ценовым. Но кризис, скорее всего, исправит эту несправедливость

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.