ПРЕССА: Тогда ладно, когда складно.

ПРЕССА: Тогда ладно, когда складно.

ПРЕССА: Тогда ладно, когда складно.



Пришедший к нам с запада формат коммерческой недвижимости self-storage, становится все популярнее. Пару лет назад, когда иностранная новинка появилась на российском рынке, в ее успех верили, пожалуй, лишь энтузиасты – одиночки. Именно они пытались привить соотечественникам привычку хранить ненужные сезонные вещи в специально предназначенных для этого помещениях. Сегодня же эксперты всех мастей единогласно пророчат формату большое будущее. Так чем же self-storage покорил инвесторов и почему сегодня потребители готовы платить за то, что им раньше заменяли бесплатные кладовки, балконы и гаражи.

Дословный перевод с английского термина self-storage - "индивидуальное хранение". Это система складских контейнеров-боксов предназначенных для хранения различных вещей: мебели, спортивного инвентаря, оргтехники и т.д. Боксы на таких складах - чистое, проветриваемое помещение, в некоторых поддерживается комфортная температура и влажность. Как правило, все боксы оборудованы датчиками сигнализации и пожарной безопасности, доступ в них есть только у клиентов или их официальных доверенных лиц. И если российские потребители только пытаются распробовать модную новинку, то американцы и европейцы довольно активно пользуются этим форматом уже не одно десятилетие.

Родиной self-storage принято считать США, где первые индивидуальные склады появились еще в середине прошлого века. На сегодняшний день общая площадь складов self-storage в США - более 210 млн м2 (в 2,5 раза больше площади Манхэттена), а оборот отрасли оценивается в $22 млрд.

Что касается Европы, то здесь американский опыт взяли на вооружение в 1980-х годах и теперь активно наращивают обороты: ежегодный рост этого сегмента рынка составляет около 7% в год. На данный момент количество индивидуальных складов в европейских странах перевалило за отметку 5 тыс., хотя И это кажется весьма скромным показателем против американских 52 тыс.

В России сегмент self-storage лишь зарождается. Тем не менее эксперты констатируют, что «младенец» растет очень быстро: летом 2009 года в Москве открылся первый подобный склад, а сегодня их уже 19. По оценкам директора департамента складской и индустриальной недвижимости S. А. Ricci Дмитрия Герастовского, за три квартала 2012 года общий прирост предложения self-storage в Московском регионе составил более 26 тыс. м2, тогда как суммарный объем предложения по состоянию на ноябрь 2012 года превысил 70 тыс. м2. Для такого сегмента это очень хорошие показатели.

Первыми компаниями, которые запустили услугу аренды индивидуальных складов в России, стали бренды Mobius и «Складовка». На сегодняшний день российские первопроходцы self-storage делят рынок с еще четырьмя компаниями: «Сити-Бокс», «Складилла», «Rеd Вох» и «SafeSpace». На складах этих компаний можно арендовать на неделю, месяц, три, шесть и больший срок боксы от 1 до 100 м2 Наибольшим же спросом пользуются боксы площадью 2х4 м2.

Ставка аренды self-storage, по словам руководителя отдела офисной недвижимости компании Азтега в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Рябичева, зависит от района расположения склада, занимаемой площади, принципа хранения (теплый/холодный), высоты потолков и т. д. В среднем месячная ставка аренды в Москве составляет 1 тыс. руб.м2, стоимость хранения шин - около 100 руб. за колесо в месяц. Помимо непосредственных услуг по хранению вещей склады самообслуживания представляют также сопутствующие услуги 11 товары: страхование содержимого бокса, погрузочные и транспортировочные услуги, стеллажи для хранения. В компании «Сити-Бокс» сопутствующие услуги приносят до 25% дохода.

Средний срок договора на аренду индивидуального склада, по словам директора компании «Сити-Бокс» Алексея Тулешова, равняется шести-восьми месяцам. При этом довольно часто договоры пролонгируются. Клиентами компании являются как физические, так и юридические липа. Первые используют склады self-storage для хранения сезонной одежды, мебели на время ремонта и переезда, автомобильных шин и т.д.

В отдельную категорию (около 10 частных клиентов) следует выделить владельцев спортинвентаря, предпочитающих хранить в self-storage велосипеды, скейты, сноуборды, а также туристическое снаряжение, иногда небольшие моторные лодки, мопеды. Юрлица сдают на хранение архивы, сезонное оборудование (ресторанные веранды, шатры) и т. д. Клиентами являются как физические, так и юридические лица. 

Большой пул арендаторов среди компаний малою и среднего бизнеса образуют интернет магазины, которые размещают в ячейках товарные остатки. При уменьшении запасов товара клиент снимает помещение поменьше и не переплачивает за неиспользуемые площади. 

"Несмотря на наличие пиков спроса в сезон (с наступлением осени или лета), нельзя сказать, что этот бизнес исключительно сезонный. Да, к концу сентября ощутим значительный скачок спроса (сразу на 35%) со стороны владельцев спортинвентаря, а также дачников. Однако наличие постоянных клиентов говорит о том, что sеlf-stогаgе востребован в течение всего года: забирают одни вещи и сразу закладывают в ячейку другие, которые не понадобятся в ближайшие несколько месяцев",- комментирует Алексей Тулешов.

И хотя соотношение количества частных лиц и фирм, пользующихся услугами self-storage в России, пока не в пользу первых (30% и 70% соответственно), надо отдать должное операторам услуги, которые не без успеха продвигают идею цивилизованного хранения вещей, нарушая традицию россиян захламлять всяким "добром" балконы, гаражи и дачи. Здесь адептам self-storage сыграла на руку модная тенденция использовать балкон для расширения комнаты, организации дополнительной комнаты или создания зимнего сада.

Алексей Тулешов уверен, что индивидуальные склады в России обречены на успех ввиду своей доступности и удобства. "У нас есть постоянные клиенты, которые начинали, например, с аренды шинного бокса объемом 1 м3 для сезонного хранения колес, а в дальнейшем брали дополнительные метры, чтобы разгрузить свое жизненное пространство. Эти случаи типичны, так происходит почти всегда: если клиент воспользовался нашими услугами, то, несомненно, ощутит удобство и будет пользоваться ими и дальше, пролонгируя договор за договором",- уточняет эксперт.

Правда, пока об успехе складов самообслуживания следует говорить применительно лишь к крупным городам. В целом по России услуги self-storage для населения с невысоким уровнем доходов будут достаточно дорогими, а их развитию будет препятствовать ограниченный платежеспособный спрос. Так что на такую же популярность, как в Америке, операторам вряд ли стоит рассчитывать. Впрочем, эксперты и сами это понимают и признают, что основная причина, по которой отечественный рынок self-storage по объему никогда не догонит американский аналог, вовсе не в относительной дороговизне услуги, а скорее в менталитете и укладе жизни. Россияне, как уже было сказано, привыкли хранить крупные вещи на балконах и дачах, но при этом они еще и гораздо менее мобильны, нежели американцы. 

"В США люди постоянно переезжают из штата в штат. На таких мобильных потребителей приходится около 70% спроса в сегменте self-storage. Оставшиеся 30% складских помещений заняты под перманентное хранение. А вот в Европе совсем другие тенденции: там более 70% людей хранят вещи постоянно, используя помещение как склад. Поэтому в отличие от Америки рост self-storage в Европе более динамичный. До кризиса рынок увеличивался на 15% в год, сейчас - на 5% - 7%. Очевидно, развитие сегмента sеlf-stогаgе в России идет по европейскому пути", - рассказывает Дмитрий Герастовский. 

Помимо ограниченного платежеспособного спроса и особенностей менталитета активному развитию сегмента self-storage в России препятствует дефицит свободных подходящих площадок на территории крупных городов, в особенности Москвы и Санкт- Петербурга. Ведь для того, чтобы быть востребованными у населения, склады индивидуального хранения должны находиться в границах города, недалеко от жилого массива и крупных трасс. А для того, чтобы быть интересными для девелопера в сегменте self-storage, склады не должны быть очень дорогими, что в случае с Москвой маловероятно.

Однако если судить по весьма амбициозным планам открытия новых складов в Первопрестольной, дороговизна столичных площадок несильно сказывается на рентабельности этого бизнеса. А бизнес, как признают специалисты, с точки зрения доходности весьма интересный.

По мнению управляющего инвестициями в недвижимость, основателя консалтингового портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, на сегодняшний день в России склады самообслуживания - одна из самых быстрорастущих индустрий в стране, которая по перспективности и прибыльности уступает лишь отелям на час, Более того, благодаря своей молодости и большому спросу со стороны потребителей российский рынок self-stoгage с инвестиционной точки зрения пока дает фору даже западным аналогам. По оценкам эксперта, на Западе склады самообслуживания окупаются за семь лет, уровень рентабельности составляет 10% - 12% годовых. У нас окупаемость составляет два-три года, уровень доходности такой же, как и в Европе. Кроме того, у нас наблюдается 100% заполняемость таких складов.

Формулу доходности раскрывает Дмитрий Герастровский: "Как и в любом бизнесе, в недвижимости работает принцип: чем меньше объем, тем выше иена за единицу. Если вы продаете здание целиком, то за 1 м2 получаете значительно меньше, чем при условии реализации здания лотами. Розничному клиенту не нужно 100 м2 складов, ему требуется 2-4 м2. Этот маленький объем из расчета на один «квадрат» в итоге будет стоить дороже. Средняя цена аренды складов класса «А» в Московском регионе составляет $130-140 за 1 м2 в год. Европейские цены на услуги self-storage и расчетные цены на аналогичные услуги в Москве почти втрое выше. Стоимость вложений в такой объект колеблется от $500 до 800 на 1 м2, В зависимости от того, что представляет собой объект - реконцепцию или новое строительство. При примерно равных вложениях по сравнению с традиционными складами и низкой стоимостью эксплуатации доходность на "квадрат" в складах индивидуального хранения значительно выше".

Алексей Тулешов добавляет, что сюда прибавляются "высокие сроки окупаемости такого бизнеса: для склада с арендопригодной площадью 4 тыс. м2 окупаемость колеблется в диапазоне от 2,5 до 5 лет - в зависимости от того, ведется ли новое строительство или сушествующее здание приспосабливается под склад".

В общем, и операторы self-stогаgе и сторонние эксперты рынка на перспективы развития складов самообслуживания смотрят весьма оптимистично. По данным «Сити-Бокс», спрос на склады индивидуального хранения постоянно растет: в сегменте частных лиц число клиентов повышается на 8% - 12% в год, среди юрлиц на 10% - 15%. По оценкам компании, рынок готов потребить примерно 50 таких складов площадью 4 тыс. м2 (GLA) до 2017 года. Упускать возможность насытить такой спрос компания не собирается: помимо двух действующих в Москве на сегодняшний день складов под брендом «Сиги-Бокс», компания планирует открыть еще 24 терминала в столице и Санкт - Петербурге в ближайшие три - пять лет. При этом не надо забывать и о регионах, в первую очередь о городах-милионниках: игроки рынка self-stогаgе уже интересуются, исследуют рынок, работают с брокерами, смотрят объекты. Скорее всего в ближайшие год-два каждый оператор self-stогаgе откроет по одному терминалу в крупных региональных центрах.

Эксперты единодушны, что в ближайшие пять лет места на рынке self-stогаgе хватит всем: и тем, кто уже подсчитывает первую прибыль от вложений в вещевые хранилища, и тем, кто в поисках подходящего места для своих капиталов только присматривается к необычной новинке.

Источник: Дайджест недвижимости

Пришедший к нам с запада формат коммерческой недвижимости self-storage, становится все популярнее.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.