ПРЕССА: Россияне оккупируют западные немецкие провинции. 16.04.12.

ПРЕССА: Россияне оккупируют западные немецкие провинции. 16.04.12.

ПРЕССА: Россияне оккупируют западные немецкие провинции. 16.04.12.



В последние два-три года круг наших граждан, покупающих недвижимость в Германии, стал шире. Одно из проявлений этой тенденции — большое количество объявлений о продаже недорогого жилья в провинциальных немецких городах, таких как Эссен, Фрайбург, Оффенбах, Брайзах-на-Рейне. Ведущие российские эксперты рынка зарубежной недвижимости поделились своим мнением о причинах такого «натиска на запад» и инвестиционных перспективах этой провинциальной экспансии.

Провинция пустеет, предложение растет

Примерно с 2008 г. российские риэлторы заговорили о всплеске интереса российских покупателей зарубежной недвижимости к Германии. Таким оценкам не всегда стоит верить безоговорочно, поскольку, как известно, каждый кулик хвалит свое болото. Иногда за этим кроется банальное стремление разогреть интерес к определенному направлению. Однако вскоре активность наших граждан на немецком рынке стали подтверждать и международные консалтинговые компании. О том же свидетельствовали данные универсальных риэлторских холдингов. Например, только за 2010 г. доля клиентов выбирающих Германию, взлетела с 7 до 20% от общего числа их покупателей! Интерес к недорогим, но перегретым рынкам падал, а более дорогие, однако стабильные страны привлекали все большее внимание. Одним из фаворитов оказалась как раз Германия, цены в которой в последние десять лет перед кризисом росли на удивление медленно (на это, впрочем, есть свои причины). К тому же оказалось, что не вся немецкая недвижимость такая уж дорогая, особенно на фоне зашкаливающих московских расценок. Естественно, что в небольших городах жилье доступнее. И если, по мнению многих, за МКАД жизни по-прежнему нет, то в германской провинции жизнь по уровню обеспечения и инфраструктуры ничем не хуже, чем в мегаполисах, хотя гораздо спокойней.

Но откуда взялись в российской прессе все эти «провинциальные» рекламные объявления? Что это — давление спроса или проявление маркетинговой активности местных продавцов, понявших, что в России немало клиентов с живыми деньгами? «Такое большое количество предложений в перечисленных городах связано именно с интересом потенциальных покупателей недвижимости в Германии», — считает эксперт по зарубежной недвижимости компании «МН». Как известно, рыба ищет, где глубже, а русский покупатель — где дешевле. Россияне чутко отреагировали на изменение конъюнктуры местного рынка. «Большая часть предложения действительно приходится на малые города, — подтверждает президент международного агентства недвижимости GR. — Это объясняется непростой социально-экономической ситуацией в провинции. Покидая слабые рынки труда, «боеспособное» население мигрирует в крупные мегаполисы. Соответственно, эта тенденция увеличивает предложение в небольших городках и одновременно повышает спрос на недвижимость в крупных промышленных центрах. Не совсем здоровая внутренняя миграция получила достаточно широкое распространение, что стало темой серьезной полемики в общегерманских СМИ».

От соотечественников тоже надо отдыхать

Итак, относительно низкие цены и богатый выбор — главные магниты для российских покупателей провинциальной недвижимости в Германии. Другая причина — расширение их инвестиционного кругозора (это касается, кстати, не только внутригерманской географии). «Еще несколько лет назад высокий спрос покупателей-россиян был направлен в основном на жилье в Восточной Германии (бывшая ГДР), а особенным шиком считалось приобретение недвижимости рядом с Берлином. Это было обусловлено знаниями, полученными из рассказов отцов и дедов, служивших и воевавших в тех краях, памятью о социализме и ожиданиями более простой адаптации в связи с большим числом осевших именно на востоке Германии эмигрантов из стран бывшего СССР. Такой выбор в то время делали еще и потому, что вся Восточная Германия являлась по многим пунктам дотационным регионом и там легче было получить помощь от государства. Сегодня покупатели немецкой недвижимости уже другие, и они хотят жить в более цивилизованной и богатой Западной Германии, где проще вести бизнес, практически нет криминала, меньше бывших соотечественников и выходцев из Азии».

На фоне переоцененных и во многих случаях уже рухнувших спекулятивных рынков недвижимости курортных стран Германия выгодно отличается доступностью и стабильностью цен, считает специалист GR. Это наиболее отчетливо прослеживается как раз в некрупных городах. Впрочем, покупателю следует понимать, что низкие цены и возможность заработать на сдаче в аренду или перепродаже — это, как говорят в Одессе, «две большие разницы». Маленькие городки в Германии в плане инвестиций абсолютно неинтересны, уверяет Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и руководитель консалтингового портала Indriksons.ru. «В них реализация приобретенной недвижимости может затянуться на долгие годы, так как местный рынок имеет весьма ограниченный потенциал спроса», — считает эксперт.

Половина жилья в Германии — наемное

Собственник второго дома за границей, как правило, задерживается в нем ненадолго. Вполне понятно стремление многих владельцев такой недвижимости сдавать ее в аренду. Германия весьма привлекательна для подобного бизнеса, в этой стране отношения квартиранта и собственника жестко регулируются правительством, а права последнего хорошо защищены. Конечно, разбогатеть на сдаче жилья в провинции проблематично, но от дополнительного дохода никто не откажется. Правда, если собственник будет часто наведываться в свое жилище, то о долгосрочной аренде придется забыть, а на короткий срок сдать квартиру сложнее и аудитория более хлопотная — в основном туристы. Кстати, сами немцы тоже не прочь заняться арендным бизнесом. «В Западной Германии люди поступают практично: покупают двух- или трехэтажный дом, оставляют себе небольшую квартиру на последнем этаже или даже в мансарде, а другие квартиры (от двух до шести) сдают в аренду».

Вообще, в Западной Европе весьма значительная доля жилищного рынка приходится на коммерческий и социальный найм: в отличие от России власти там не стремятся силком загнать все население в капкан приватизации. В Германии от 52 до 58% граждан снимают жилище, повышенным спросом пользуются квартиры в коммунах — небольших поселениях на 20–30 домов в получасе езды от мегаполисов. «Работой арендаторы там обеспечены: банки, автомастерские, пекарни, магазины функционируют бесперебойно, — свидетельствует он. — Поэтому доход от найма идет постоянно. Надо еще учитывать плюсы богатой инфраструктуры на Западе, близость других стран. Конечно, свою роль играют и тишина, и благополучие жизни, и характерный для Германии немецкий ordnung («порядок» — ред.). Как правило, цена двух-трехэтажных домов в отдалении от мегаполисов — от 200 до 300 тыс. евро. Новостройки есть, но покупатели ими практически не интересуются, поскольку стоят они очень дорого». Например, во Фрайбурге двушку площадью 62 кв. м в новостройке предлагают за 340 тыс. евро. Впрочем, находится она в элитном доме.

Доходное дело или дача в Европе?

И все же для аренды интереснее крупные города: в них много вузов (большинство студентов — иногородние), а также весьма активная трудовая миграция. «Сдать свое жилье в провинции сложно, так как там не наблюдается никакого дефицита на рынке аренды, — говорит Игорь Индриксонс. — В такие городки обычно переезжают жить семьи, которые сразу покупают недвижимость, тем более что в Германии развито ипотечное кредитование. А арендный рынок в Германии действительно очень жестко регулируют: нельзя определить свои ставки аренды, запрещено выселять неплательщика в отопительный сезон. При сдаче в аренду доходность обычно составляет 4,5% годовых, хотя при продаже вам легко пообещают 8% годовых, но это только благие пожелания. Также стоит отметить, что в Германии уже 19 лет ни ставки аренды, ни цены на недвижимость не растут выше инфляции».

Первичной недвижимости в небольших городах почти нет, рассказывает Игорь Индриксонс. Предлагают в основном вторичную, преимущественно это квартиры, так как их проще продать. Цена составляет 50–80 тыс. евро в зависимости от количества комнат. «Подобное жилье не является удачным объектом для инвестиций, — считает он. — Поэтому недвижимость в таких городах может заинтересовать только любителя немецкой культуры и неспешной провинциальной жизни. Многим россиянам будет интересно побывать в одном из таких населенных пунктов, но проводить там отпуск из года в год может показаться просто скучно». Сильнее других факторов к маленьким городкам привлекает уровень цен.. «Затем следуют размеренность жизни, низкий уровень преступности и т.д. Однако, местный колорит может стать и отталкивающим фактором. В наводненном иностранцами Берлине нашему человеку куда легче адаптироваться к жизни, чем в небольшой деревушке, где он надолго станет для бюргеров местной достопримечательностью и темой для обсуждения за кружкой пива», - заявляет эксперт GR.

Лучше квартира в Европе, чем кубышка в Сбербанке

Впрочем, о вкусах, как говорится, не спорят. Провинциальные немецкие городки не лишены своего шарма, а тем, кто устал от столичной суеты, покой и размеренный порядок немецкой жизни могут прийтись вполне по душе. Кроме того, не стоит забывать, что 50 тыс. евро — это далеко не нижний порог таких рынков. Покупатель легко может найти квартиру за 20 тыс. евро, а студию или небольшую однушку можно приобрести еще дешевле, за 10 тыс. евро! Согласитесь, это все-таки не гараж в Бирюлево, а квартира в самом центре европейской цивилизации, откуда можно легко доехать по прекрасным дорогам до Кельна, Бонна, Дюссельдорфа, Штутгарта либо совершить дневной вояж в соседние Австрию, Швейцарию, Францию, Бельгию или Голландию. Так что для жизни вполне подходит. А при цене 20–30 тыс. евро можно и о прибыли не сильно волноваться. Да и зачем играть в международного инвестора при подобном бюджете? Некоторые россияне такую сумму просто тратят за один-два года на отдых по заграничным отелям.

Правда, покупая нечто совсем дешевое, не надо терять голову, следует помнить о возможных подводных камнях. «Доступная немецкая недвижимость, как правило, имеет высокую степень износа и нуждается в дорогостоящем ремонте, — предупреждает потенциального покупателя эксперт GR. — К тому же среди доступных предложений вы не встретите объекты на первичном рынке жилья. Они стоят не дешевле, чем в других европейских странах. Действительно, присмотритесь к имеющимся доступным предложениям. Обнаружить среди них квартиру в доме, построенном позднее 1980-х гг., вам вряд ли удастся. Подавляющая часть реализуемых объектов была построена в первой половине минувшего столетия, а то и вовсе во времена кайзеровской Германии. Так вот, приобретя, как казалось, недорогую квартиру, владелец затем должен будет не только оплатить ремонт в ней, но и выделить десятки тысяч евро на реконструкцию самого дома, в котором она находится. Отказаться в данном случае не удастся, ведь система управления жилым фондом в Германии отличается от российской». Поэтому потерять заветное жилье, не выполнив правила немецкого аналога нашего ТСЖ, вполне возможно.

Новые русские… пенсионеры

Так кто же покупает подобные квартиры? И зачем? Недорогое жилье в германской провинции стало магнитом для новых российских пенсионеров, уверяют в «МИЦ». «По моим наблюдениям, сейчас постоянная группа покупателей жилья в Германии — это наши пенсионеры, у которых есть примерно 1 млн евро, — говорит их представитель. — Приобретая дом в Германии, остальное кладут в банк, плюс пенсия из России идет. На круг получается очень даже хорошо. А затем минимизируют расходы на проживание — уезжают на несколько месяцев в страны Южной Европы, где жизнь еще дешевле, чем в Германии, — в Грецию, Португалию». Но миллион, конечно, завалялся не у каждого, а среди покупателей недвижимости в немецкой провинции много и тех, кто просто хочет иметь пристанище в Старой Европе, но не хватает денег на более дорогие варианты. «Большинство российских инвесторов куда беднее, чем их зарубежные коллеги, — констатирует специалист GR. — К тому же нашими согражданами во многом движет не прагматичное желание приумножить капитал, а мечта просто стать частью далекой и благополучной Европы. Для таких небогатых фантазеров недорогая провинциальная Германия — как раз то, что надо». Неважно, что вы там будете делать. Главное, чтобы денег хватило.

По материалам realty.dmir.ru

Фото sxc.hu 

В последние два-три года круг наших граждан, покупающих недвижимость в Германии, стал шире. Одно из проявлений этой тенденции большое количество объявлений о продаже недорогого жилья в провинциальных

Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.