ПРЕССА: Покупка жилья со скидкой: выгоды и опасности.

ПРЕССА: Покупка жилья со скидкой: выгоды и опасности.

ПРЕССА: Покупка жилья со скидкой: выгоды и опасности.



Покупка недвижимости на аукционе — неплохая возможность купить объект по привлекательной цене. Однако в последнее время из-за нестабильности на мировых рынках недвижимости такой способ становится более проблематичным. Как правило, недвижимость с аукциона продают собственники, которые покупали ее по ипотеке и теперь не могут платить по кредиту. Зачастую это не самая ликвидная недвижимость — владелец не может продать ее на открытом рынке, поэтому выставляет на аукцион с дисконтом.

На аукционе можно купить все: от жилой недвижимости до коммерческой недвижимости и земли. Иногда можно купить дешевле, чем на рынке, в случаях, когда аукцион мало анонсируют и привлечено немного покупателей. Но, как правило, аукцион должен определить рыночную стоимость. Иногда на аукционах люди переплачивают за хорошие объекты. То есть аукцион не означает, что недвижимость можно купить за меньшую цену. Все зависит от качества объекта. В середине 2012 года американский миллионер Билл Мак-Мэхен скупил на аукционе «оптом» 645 объектов недвижимости, из них 400 — жилье. Общая стоимость приобретенного имущества оценивалась в $4,55 млн, а средняя цена одного объекта – порядка $7 тыс.


Как тогда оценивали эксперты, розничная перепродажа всей аукционной недвижимости могла принести миллионеру около $2 млн прибыли. При этом некоторые участники аукциона выражали свое недовольство решением организаторов продать все лоты одному человеку, тогда как они готовы были предложить за некоторые объекты гораздо большую стоимость.

Но это, скорее, единичный пример удачного приобретения. В настоящий момент, по мнению управляющего инвестициями в недвижимость, основателя консалтингового портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, покупка недвижимости на аукционах стала весьма затруднительной: «Чтобы купить 10 объектов недвижимости, нужно участвовать как минимум в 200 аукционах. В последнее время собственники, как и банки, стали придумывать разные схемы, чтобы избежать продажи домов по заниженным ценам. Например, вы покупаете жилье на аукционе, а хозяин квартиры оформляет договор аренды на свою жену. Когда вы получите право собственности на объект через 6 месяцев, он предъявит договор аренды — выселение арендаторов проходит только через суд и сама процедура может растянуться на год».

Банки используют другие уловки. «В последние полгода банки придумали схему, которая сейчас успешно работает по всей Европе. Банки, на балансе которых скапливается много неликвидных активов, создают дочернюю компанию, которой выдают коммерческий кредит на развитие, раскручивают ее. Таким образом, у банка появляется хороший заемщик с хорошей кредитной историей. Далее происходит следующее. Например, в настоящее время рыночная стоимость квартиры составляет €100 тыс., до кризиса — €200 тыс. Кредит, который банк выдал на покупку этой квартиры, — €180 тыс. Стартовая цена лота — €50 тыс. Представитель дочерней банковской компании на аукционе выкупает такую квартиру за €180 тыс., то есть кредит гасится дочерней компанией», — рассказывает Игорь Индриксонс.

Участие в аукционе требует дополнительных затрат. Так, услуга представлять интересы покупателя на аукционе в Восточной Европе стоит €100, в Западной Европе – в три раза больше. Если посетить все 200 аукционов, о которых говорит эксперт, для успешной покупки недвижимости, выгода от такого мероприятия будет менее ощутимой.

В большинстве случаев при покупке квартиры на аукционе ее невозможно посмотреть предварительно. Поэтому эксперты советуют покупать либо новостройки, либо типовое жилье — в этом случае примерно понятно, во сколько обойдется ремонт помещения. При покупке, например, старинного дома могут возникнуть более серьезные проблемы, чем просто отсутствие ремонта. Основное правило — чем более стабилен рынок недвижимости страны, тем меньшую скидку на аукционе можно получить. Например, по данным Indriksons.ru, максимальная скидка на недвижимость в Париже или Лондоне – 15% от ее рыночной стоимости, тогда как в проблемных регионах Испании скидка может доходить до 50-70%. Начальные цены тоже разные – например, в Лондоне минимальная сумма, за которую на аукционе можно купить жилую недвижимость — €200 тыс.

Для примера рассмотрим «испанский вариант». На сайте испанской компании Direct Auctions сообщается, что следующий аукцион пройдет 31 января. На аукцион выставлено 13 лотов. Например, один из лотов, представленных на аукционе – полностью меблированная пятикомнатная вилла в Марбелье, с четырьмя ванными комнатами, общей площадью около 400 кв.м, с садом (200 кв.м) и бассейном. Оценочная стоимость виллы — €695 000, начальная стоимость лота — €450 000.

Другой пример – на аукцион выставлены апартаменты недалеко от Марбельи, с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, общей площадью около 80 кв.м и террасой 23 кв.м. Стоимость лота — €90 000. Рыночная стоимость объекта, как сообщается на сайте, — €150 000. Не все лоты находят своего покупателя. На аукционе, который состоялся в конце ноября 2012 года, из 23 лотов было реализовано только 9. Например, апартаменты с одной спальней площадью около 50 кв.м были куплены за €38 000, тогда как начальная цена лота составляла €30 000, а оценочная стоимость — €55 000.

Аукционы по испанской недвижимости проводят и другие компании. Онлайн-аукцион Spanish Property Auctions, BNP Paribas Real Estate выставляет на продажу недвижимость, конфискованную за неуплату ипотеки; правительственная компания SEGIPSA продает на аукционах как частную, так и государственную недвижимость.

Чем больший дисконт у объекта, тем больше поводов усомниться в его покупке. В некоторых случаях стоимость объекта может быть чисто символичной. В Детройте на продажу был выставлен дом с тремя спальнями, гаражом и садом, не в самом лучшем состоянии, всего за $7. Банк изъял дом за долги, его оценочная стоимость составляет $22 тыс. А в 2011 году на интернет-аукционе eBay была продана двухкомнатная квартира в Индианаполисе всего за $1. По такой же цене в 2010 году в Детройте предлагался дом с тремя спальнями. В 2011 году одно агентство недвижимости в Детройте продало 394 объекта, изъятых банками за долги. Все эти дома стоили менее 1 000 долларов.

Распространены покупки таких крупных портфелей (покупается множество объектов) с целью перегруппировать в маленькие портфели для продажи более мелким местным инвесторам, которые в итоге будут их перепродавать или сдавать в аренду. В США, в целом, очень маленький процент недвижимости продается через аукционы. В Нью-Йорке такой процент практически нулевой. Покупатель, выигравший аукцион, подписывает предварительное соглашение. В течение последующих 14 дней он должен заплатить задаток — 10 % от стоимости объекта. Если покупатель и продавец не обговорили другие сроки, то полностью оплатить покупку нужно не позднее, чем через 28 дней после аукциона. В остальном соблюдается стандартный порядок приобретения недвижимости.

 

Покупка недвижимости на аукционе — неплохая возможность купить объект по привлекательной цене.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.