ПРЕССА: Нестабильность рубля провоцирует инвесторов. 23.07.12

ПРЕССА: Нестабильность рубля провоцирует инвесторов. 23.07.12

ПРЕССА: Нестабильность рубля провоцирует инвесторов. 23.07.12



Рубль — краеугольный камень для российских инвесторов. Нестабильность национальной валюты очень часто не дает инвесторам заработать на своих инвестициях. В последнее время рубль снова дал о себе знать и особенно тем, кто инвестирует свои средства и сбережения в недвижимость.

Так, прошедшие недавно президентские выборы, как надеялись многие, должны были добавить российской валюте стабильности, но, к сожалению, этого не произошло. Более того, рубль продолжает лихорадить. Если добавить к этому периодические протесты оппозиции, которая не может и не горит желанием идти на компромисс с властью, и неясность на рынке нефти, то ситуация вокруг российской валюты становится крайне рискованной.

Совершенно естественно, что в такой ситуации у людей возникает желание обезопаситься и минимизировать влияние волатильности курса рубля на свои инвестиции. Многие инвесторы будут переходить из одного класса активов в другой, т.е., например, продавать рубли и покупать другие валюты и другие активы. Но переход в другую валюту может быть лишь временным решением. Как уже отмечалось — цены на нефть нестабильны, евро в силу известных причин — тоже, доллар — такой вариант можно рассматривать только как временный, да и желающих будет немало, что вызовет рост курса и опять же снижение прибыльности. Если уж «выходить» из рубля, то лучше в фунт, а не в доллар, потому как с помощью первого при случае можно «войти» на рынок недвижимости Великобритании.

В конце концов, валютный рынок более динамичен, чем рынок недвижимости. Недвижимость не может обесцениться так сильно, как акции или другие инвестиционные инструменты. В большинстве стран мира, недвижимость, как объект инвестирования, имеет негативный коэффициент корреляции с другими инвестиционными инструментами, иными словами говоря, рост или падение рынка недвижимости практически всегда не совпадает с развитием и ростом фондовых рынков или других инвестиционных инструментов, таких как, например, хедж-фонды, золото и т.д. Даже если недвижимость значительно падает в цене, паниковать не стоит. Потерять вложенный капитал можно, только в случае принятия решения о продаже, чего обычно не происходит, так как при падении цен на недвижимость владельцы обычно придерживают объекты и сдают их в аренду.

Так, что же делать инвесторам? К сожалению, недвижимость в России такой «тихой гаванью» для инвесторов стать вряд ли сможет. Повышать цены на недвижимость, особенно в Москве, уже просто некуда, платежеспособность на рынке практически достигла своего предела. Те немногие, у кого были планы покупать жилье или коммерческую недвижимость на фоне новостей о предстоящей рецессии не спешат это делать.

Поэтому многие выводят свои средства из российских активов и вкладывают их в более надежные за рубежом. Главной целью для инвесторов в такой ситуации становится даже не прибыль, не приумножение капитала, а стремление сохранить свои деньги и не потерять их.

Как же быть инвесторам в этой ситуации? Для начала не впадать в панику. Выше перечислены опасности и ловушки такого положения дел с российским рублем, но ситуация не является критической.

Теперь немного о механизмах и схемах инвестирования в недвижимость, которые помогут инвесторам в сложившейся ситуации. Если не в российскую недвижимость, то куда?

Исторически рынки Великобритании, Швейцарии, Франции и Австрии являются наиболее привлекательными и надежными не только с точки зрения сохранения инвестиций, но и помогут инвесторам заработать на своих вложениях.

95% недвижимости в Европе покупается с привлечением ипотечного кредитования. Здесь можно применять стратегии, использующие высокое кредитное плечо, отдать большую часть рисков банкам и зарабатывать от аренды 15% в год на вложенные средства. Для тех, кто опасается связываться с ипотечным кредитованием будет полезно узнать, что недвижимость — это единственный инвестиционный инструмент в мире, который способен сам себя выкупать.Допустим, вы покупаете недвижимость во Франции или Англии, оплатив при покупке 30% стоимости объекта, и получаете рентный доход, которого вполне хватает, чтобы покрыть выплаты по ипотеке. Рентный доход гарантирован на определенный период от 2 до 25 лет, правда, здесь стоит обратить внимание, в каждой стране свои правила.

Наиболее подробно мы остановимся на рынке недвижимости Великобритании, который не только в данный момент, но и исторически является одним из самых привлекательных в плане инвестиционных регионов. Банк Англии держит базовую ставку на рекордно низком уровне — 0,5% с июля 2011 года. Финансовые институты Великобритании одобряют заемное финансирование в размере до 70% от стоимости объекта. При этом существует множество кредитных программ: есть кредиты, где сперва выплачиваются только проценты, либо тело долга, также есть возможность погашать кредит раз в квартал и т.д. Средняя продолжительность кредитования составляет от 15 до 25 лет, а кредит можно рефинансировать каждые два года.

Теперь давайте подробнее остановимся на конкретных типах недвижимостях, то есть те активы, которые инвестор должен включить в свой портфель. Доля в отеле является классической составляющей инвестиционного портфеля. Максимальную прибыль приносят номера в гостиницах с так называемым «нестатусным» финансированием, а также объекты, продажа которых осуществляется на стадии планирования проекта. Одно из основных преимуществ таких активов состоит в том, что взнос страхуется от недостроя, а иногда предусмотрены штрафные санкции для застройщика за несоблюдение сроков сдачи объекта государственной комиссии. В среднем, прибыльность таких инвестиций находится на уровне 10-12% годовых в фунтах стерлингов.

Следующий тип — студенческая недвижимость. Вкладываться в этот актив рекомендовано именно сейчас потому, что доходность подобной недвижимости растет в кризис. Как следует из независимых исследований «большой четверки» рынка коммерческой недвижимости Великобритании рентная плата в студенческой недвижимости, начиная с 2006 года, растет в среднем на 5% ежегодно. Например, в 2011 году в студенческих общежитиях и апартаментах всех главных университетов Великобритании была стопроцентная наполняемость.

Еще один тип недвижимости, на который стоит обратить внимание, — склады самообслуживания. Такая недвижимость относится к категории коммерческих активов. В последнее время наблюдается тенденция к тому, что доля в складах самообслуживания становится неотъемлемой частью грамотно сбалансированного инвестиционного портфеля. В соответствии с ежегодным отчетом Британской ассоциации складов самообслуживания, этот сектор продемонстрировал свою жизнеспособность и показал устойчивое развитие в период недавнего экономического спада. Практически половина оперирующих на этом рынке компании объявляет о намерении открыть один или несколько объектов в течение следующих 5 лет.

Швейцария — еще один регион, представляющий интерес для инвесторов. Первоначальный взнос по ипотеке здесь составляет минимум 20% от стоимости объекта. Однако правительство все равно пытается защитить финансовые институты от возможных дефолтов заемщиков. Перед тем, как предоставить кредит, банки обязаны удостовериться, что заемщик сможет его обслуживать, даже в случае если ставки вырастут.

Во Франции существует возможность приобрести недвижимость по инвестиционной схеме leaseback. Покупка недвижимости по схеме leaseback контролируются государством, на каждый одобренный объект действует страховка, а в случае банкротства застройщика государство берет на себя обязанности по поиску нового. И только во Франции клиентам leaseback предоставляются существенные налоговые привилегии— в частности, возмещение НДС (19,6%), что делает эту программу осбоенно привлекательной для инвесторов.

И наконец, в Австрии инвестор может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере до 60% от залоговой стоимости. Процентные ставки здесь одни из самых низких в Европе и составляют всего 3%.

По материалам gdeetotdom.ru

Пресс-фото

Рубль — краеугольный камень для российских инвесторов. Нестабильность национальной валюты очень часто не дает инвесторам заработать на своих инвестициях. В последнее время рубль снова дал о себе знат ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.