ПРЕССА: "Неочевидная выгода" 1.05.2011г.

ПРЕССА: "Неочевидная выгода" 1.05.2011г.



Давно известно, что часть квартир приобретается с так называемыми инвестиционными целями. Покупатель выбирает жилье не для проживания, а с целью либо сдавать его в аренду и таким образом получить прибыль, если у обычного покупателя не хватает денег, он возьмет ипотеку. Но нужна ли ипотека инвестору? То есть выгодно ли использование заемного капитала при инвестировании в российскую недвижимость?  

НЕ БОЛЬШЕ ЧЕМ НА ГОД
Прежде всего инвестор задумывается: какой доход он получит, если возьмет ипотеку? "Если рост стоимости недвижимости выше, чем ваша ставка по кредиту, то данное вложение выгодно с инвестиционной точки зрения", - говорит руководитель Департамента ипотеки и кредитов компании "нн". Рост цен на жилую недвижимость в прошлом году составил 5-10%, то есть, как и предсказывалось, был на уровне инфляции - 8,8%. В этом году эксперты также ожидают рост на уровне инфляции. В то же время ставки по ипотеке на первичном рынке сейчас колеблются в пределах 13-15% годовых в рублях. Выгода рисуется не очень очевидная...
Другое дело, что многие играют на стремительном росте цен, который происходит по мере строительства дома. Как отмечает представитель "нн", разница в стоимости квадратного метра с момента котлована до сдачи дома госкомиссии может составлять около 30%. Так что на время строительства дома ипотеку брать выгодно, при условии, конечно, что заемщик готов быстро, примерно в течение года, вернуть кредит. Если он будет возвращать дольше, опять незадача: 30-процентный рост однократен, а проценты по ипотеке капают каждый год... Добавим к этому, что далеко не на каждый проект ипотека дается на стадии котлована - только в некоторых случаях, когда объект финансируется банком. "Уровень роста стоимости квадратного метра позволяет получить выгоду от инвестирования в новостройки и при нынешних ставках ипотечного кредита, но лишь в краткосрочной перспективе (1 год), когда рост стоимости квадратного метра наиболее высокза счет приближения строительства к завершающей стадии, - резюмирует представитель vr. - На долгосрочный период имеет смысл инвестировать в строительство, если цель - не приумножить инвестиции, а сберечь финансы от воздействия инфляционных и девальвационных процессов". Однако заметим, настоящий инвестор - тот, кто стремится свои средства именно приумножить, а не просто сохранить. Вообще-то, классические стратегии инвестирования предполагают не столько спекуляцию на росте рынка, сколько извлечение дохода от аренды. Эта стратегия так и называется - buy to let ("купить, чтобы сдавать"). Покупатель же, вкладывающий деньги в новостройку, не имеет возможности сразу сдавать квартиру, потому что сначала дом строится 1-2 года, а потом в квартире нужно еще выполнить отделку. Так что получение арендного дохода волей-неволей приходится отложить на потом. А если покупается "вторичка", которую можно сразу сдавать, то тогда исключается возможность заработать на росте недвижимости во время строительства.
СРАВНЕНИЕ НЕ В НАШУ ПОЛЬЗУ
Фонды, профессионально занимающиеся инвестированием в недвижимость, жилым сектором в России не интересуются. Причину неэффективной работы денег на этом рынке раскрыл Игорь Индриксонс: "На рынках других стран - даже, например, в Бразилии - существует пропорция: ипотечные ставки примерно равны доходности от аренды или даже ниже нее, что позволяет инвесторам гасить ипотечные платежи выручкой от аренды. В России пока имеет место противоположная ситуация: ставки по аренде в среднем находятся в районе 3-5% годовых, а по ипотеке - 10-15%". Вот какие ставки по ипотеке сейчас действуют за границей: В Великобритании - от 3,2%, во Франции - от 2,9%, в Германии - от 3,3%, в Швейцарии - от 2%, в Испании - 4,1%, в Финляндии - от 3,7%, на Кипре - от 4%. Нужно ли продолжать? И это только фиксированные ставки, а плавающие, привязанные к курсу EuroLibor, еще ниже. По этим причинам инвесторы, желающие извлечь хорошую прибыль, вкладываются в зарубежную недвижимость. "В нашем государстве ипотечные программы, в сравнении с зарубежными, не являются выгодными за счет высоких процентных ставок, - подтверждает директор Департамента новостроек компании et. -Безусловно, у нас выгодней оплачивать покупку квартиры сразу, если, конечно, у человека есть такая возможность". То же говорит представитель  vr :"Имея свободные деньги, как в краткосрочной перспективе (1 год), так и в долгосрочной (10 лет) целесообразно вложить их в недвижимость, не прибегая к ипотечному кредитованию на условиях, действующих в России". В is также отмечают, что инвестиции в российскую недвижимость являются очень выгодными, но пока только в случае использовании собственных средств. Почему же ситуация с ипотекой у нас такова, какова она есть, и какие должны быть ставки, чтобы инвестирование в недвижимость было выгодным?
На первый вопрос ответил Игорь Индриксонс: "Такая высокая ставка по ипотеке в России связана, во-первых, с высокими рисками банков, особенно при кредитовании заемщика, покупающего на начальной стадии строительства. В случае если человек перестает выплачивать ипотеку, отобрать у него квартиру очень сложно. Отработанного механизма, как в развитых странах, у нас пока не существует. В-вторых, ипотечная ставка не может быть ниже ставки рефинансирования, а она у нас сейчас составляет 7,75%. Снижение ставки рефинансирования тоже не дает в России желаемого эффекта, так как государство не регулирует банковскую маржу, как на Западе". Перспектив изменения этой ситуации в ближайшем будущем не наблюдается. Аренда не может сильно подорожать, иначе на нее упадет спрос: она в денежном выражении и так уже выше, чем в развитых странах. Ипотечная ставка не может существенно снизиться, если только государство не введет жесткую политику в области доходов банков и не примет законы по образцу западных, считает Игорь Индриксонс. Есть третий путь исправления ситуации - снижение цен на недвижимость, но это тоже вряд ли случится.
Ну а все же если?.. представитель vr считает, что если годовая процентная ставка по ипотечному кредиту будет приближена к западной (6%), то в краткосрочной перспективе инвесторам определенно будет выгодно брать ипотеку, а имеющиеся денежные средства они смогут вложить в депозит или другие инвестиционные проекты. В долгосрочной перспективе доходность будет примерно одинаковая как при вложении денежных средств в депозит, так и при инвестировании в недвижимость
"Главное, чтобы ставки продолжали снижаться, а лояльность банков к потенциальным заемщикам возрастала. Если эти процессы будут идти параллельно, то рынок жилья получит мощный стимул", - говорит представитель et.
ВКЛАДЫВАЙТЕ В КОММЕРЧЕСКИЕ МЕТРЫ

В утешение можно отметить, что на российском рынке ипотека выгодна при инвестициях в коммерческую недвижимость. Как сообщил Игорь Индриксонс, здесь доходность от аренды составляет 12-13%, что равно ипотечным ставкам. Так что классические пропорции, применяемые инвесторами всего мира, о которых было сказано выше, тут работают. "На коммерческом рынке показатели доходности находятся в пределах 7-12%, иногда достигая даже 21-23%, - говорит генеральный директор компании plr. - Эксплуатация таких объектов абсолютно точно выгоднее, причем зачастую в разы. Если собственник продаст квартиру за 1 млн долл. (такая и до бизнес-класса не дотягивает), которая приносила ему ориентировочно 2 тыс. долл. в месяц, приобретет торговое помещение и сдаст его в аренду скорее за 5-7 тыс. долл., а при правильном выборе и все 10 тыс. долл. в месяц". "В аренду сейчас сдавать выгодно, да и всегда было выгодно, - подтверждает директор компании "мл". - Приобретя какие-нибудь 100 кв.м коммерческой недвижимости и сдавая их в аренду, можно прекрасно жить, имея от 10 до 20 тыс. долл. ежемесячного чистого дохода". Квартира при сдаче в аренду окупается 15-20 лет, коммерческое же помещение, сдаваемое под магазин, сферу услуг или офис, окупается значительно быстрее - за 5-10 лет.

Давно известно, что часть квартир приобретается с так называемыми инвестиционными целями. Покупатель выбирает жилье не для проживания, а с целью либо сдавать его в аренду и таким образом получить прибы ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.