ПРЕССА: Недвижимость в Болгарии: Черное море и подводные камни.

ПРЕССА: Недвижимость в Болгарии: Черное море и подводные камни.

ПРЕССА: Недвижимость в Болгарии: Черное море и подводные камни.



Затянувшаяся с 2009 года рецессия, неудачи в переговорах по вступлению в Шенгенскую зону, высокий уровень коррупции должны были окончательно покончить с репутацией Болгарии как площадки для вложения средств. Собственно говоря, так оно и произошло: ни один серьезный инвестор не будет связываться с этим рынком. Едва ли не единственное исключение — россияне. Крупные российские порталы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, содержат по 8–12 тыс. объявлений, в которых фигурируют объекты, расположенные в Болгарии. У Германии, Франции, Турции или Финляндии данный показатель существенно ниже.

С 2009 года на рынке болгарской недвижимости продолжается процесс перехода в руки россиян дешевой неликвидной собственности от ирландцев и англичан, опрометчиво купивших ее в середине 2000‑х, период бума. Тогда приобретение жилья в стране с оптимистическими европереспектвами и стремительно растущим рынком казалось очень удачной инвестицией. Двухкомнатные апартаменты на черноморском побережье стоили порядка 50 000 евро — сумма, кото‑ рой не хватило бы и на первый взнос по кре‑ диту в Дублине. Мало кто обращал внимание на недоброкачественный спекулятивный ха‑ рактер роста и отсутствие контроля со сторо‑ ны правительства. После закономерного обва‑ ла выходцы с Британских островов постарались избавиться от ставших обременительными ак‑ тивов в Болгарии, но по причине избыточно‑ сти предложения на рынке, на который в тече‑ ние короткого промежутка времени поступило несколько десятков тысяч объектов, сделать это оказалось крайне затруднительно. В результа‑ те, как отмечает Bulgarian Properties, сегодня ирландцы и англичане продают свою собствен‑ ность с 50–70‑процентной скидкой.

По мере сокращения присутствия на бол‑ гарском рынке покупателей из Западной Европы увеличивается доля россиян. Наши соотечественники владеют 110 тыс. квартир на черноморском побережье Болгарии, там же сосредоточена при‑ мерно треть всей зарубежной собственности, принадлежащей депутатам Госдумы РФ и членам их семей. В зависимости от региона россияне составляют от 80 до 95% зарубежных покупателей. Оставшуюся часть составляют выходцы из соседних с Болгарией стран, близких к ней по уровню социально-экономического развития — Румынии, Молдавии, Македонии, Украины. В последнее время наметился интерес к приобретению курортной недвижи‑ мости со стороны представителей стран Центральной Европы, не имеющих вовсе выхода к морю (Венгрия) или имеющих, но слишком холодное (Польша). Однако спрос со стороны россиян многократно выше.

Проведенное исследование среди более чем двухсот представителей риелторских контор, было с целью выявить, чем определяются предпочтения российских покупателей зарубежной недвижимости. В отношении Болгарии на первое место, безусловно, выходит дешевизна. Национальный институт ста‑ тистики зафиксировал в конце первого квартала 2013 года ценовую медиану на отметке в  575,82 доллара за кв. м. В Софии стоимость квадратного метра приблизительно составляет 945 долларов, в Варне — 936,5 доллара, в Бур‑ гасе — 750,5 доллара.

Объем четырех из пяти сделок, заключавшихся на болгарском рынке, не превышает 50 тыс. евро. Так, например, новая квартира в Несебре площадью 64 кв. м в 200 метрах от моря продается за 35 тыс. евро, на Солнечном Берегу небольшие апартаменты на вторичном рынке можно приобрести за 17 тыс. евро. Примерно такова стартовая стоимость квартир в небоскребе Бургаса. Недвижимость на горнолыжном курорте Банско распродает‑ ся прежними владельцами из числа европейцев по цене от 15 тыс. евро за объект. Лишь 3,8% из опрошенных риелторов указали, что им приходилось участвовать в заключении договоров, сумма по которым превышала 150 тыс. долларов. Как отмечает руководитель консалтингового портала Игорь Индриксонс, это имеет решающее значение для российских пенсионеров, поскольку при тех бюджетах, которыми они располагают, нигде больше невозможно приобрести относительно качественное жилье у теплого моря.

На второе место следует поставить эмоциональную комфортность. Не секрет, что у отечественной аудитории есть определенный сантимент к Болгарии. Многие воспринимают ее в качестве страны с родственной культурой и благожелательно настроенным населе‑ нием. 84,7% экспертов подчеркивают существенную роль данного обстоятельства. Особенно теплые чувства Болгария вызывает у людей старшего поколения, не раз отдыхавших там еще во времена существования социалистического лагеря. Россияне куда менее остро, чем европейцы, реагируют на высокий уровень коррупции и бытовой преступности в балканской стране. Если жителям стран ЕС он кажется чрезмерным, то для покупателей из России это вполне привычные условия.

Трудно переоценить значение смягченного языкового барьера. Наши соотечественники, как правило, не владеют иностранными языками. И в Болгарии, где многие представите‑ ли риелторских агентств и сервисных служб говорят по-русски, эта проблема по большей части устраняется. Тем более что болгарский язык во многом схож с русским. Иными сло‑ вами, если приехавшему пенсионеру потре‑ буется позвонить в скорую помощь, он будет испытывать куда меньшие затруднения, чем в  большинстве других стран Европы. Наконец, не следует сбрасывать со счетов итакой важный фактор, как обилие рекалмной информации. Риелторские агентства, занима‑ ющиеся реализацией болгарской недвижимости в РФ, проводят мощные информационные кампании  сразу  по  нескольким  каналам. Кроме того, согласно исследованиюкампании сразу по  нескольким каналам СМИ — TV, Интернет, наружная реклама, печатная пресса. Кроме того, согласно исследованию, у болгарской недвижимости су‑ществует еще более действенный ресурс для продвижения среди российской аудитории: 53,8% опрошенных риелторов отметили, что рекомендации знакомых и родственников были одним из ключевых обстоятельств, способствовавших выбору клиентов в пользу Болгарии.По сравнению с  пиковыми показателя‑ми лета 2008  года цены на  жилье в  среднем по стране снизились на 38%, в Софии — на  41%. Специалист по  недвижимости Лес Кальверт, экстраполируя на  Болгарию опыт Румынии и  Латвии, на рынках которых наблюдались схожие явления, полагает, что пресловутое «дно» вскоре будет достигнуто. Действительно, динамика спада год от  го‑да сбавляет темп. Если в 2009 году жилье подешевело на  21,4%, в  2010‑м  — на  10,1%, в  2011‑м  — на  6,1%, то  в  2012‑м  — все‑го на 2,2%. Но даже если рецессивная инерция полностью исчерпает себя, несмотря на  перенасыщенность рынка предложением, рассчитывать на  подъем не приходится.  

У болгарской недвижимости в настоящий момент отсутствуют какие бы то ни было драйверы роста. Достигнув дна, она, скорее всего, там и останется. Объемы застройки сокраща‑ются, многие проекты остаются замороженными с  2009 года, и  только госзаказы еще поддерживают активность на  рынке. Новый закон о  запрете строительства в зоне дюн, безусловно, поправит экологическую обстановку, но фактически парализует деятельность строительных компаний в  целом ряде регионов. Полезные сами по себе инициати‑вы правительства по обязательному страхованию недвижимости от стихийных бедствий и борьба с нечестными маклерами не смогут кардинально улучшить инвестиционную ре‑путацию Болгарии. Очередной отказ (в марте этого года) на присоединение к Шенгену также не способствует восстановлению доверия и возвращению интереса со стороны европейской аудитории.Ко всему прочему, болгарское законодательство одно из самых нелояльных в Европе в плане предоставления ВНЖ зарубеж‑ным инвесторам. До недавнего времени требовалось вложить в экономику страны не менее 2 млн евро и открыть предприятие с трудоустройством не менее 50 граждан Болгарии. Для сравнения, в Ирландии и  Греции для получения вида на жительство достаточно инвестировать 300 тыс. евро, в Эстонии — 63,9  тыс. евро, в  Германии — 250  тыс. евро и создать 5 рабочих мест. В декабре прошлого года президент Росен Плевнелиев выступил с предложением максимально либерализиро‑вать законодательную базу в данном вопросе с целью стимулирования инвестиционной активности. Но большинство экспертов крайне скептично оценивают шансы на заметный по‑ложительный эффект от этой реформы.Наиболее вероятным сценарием в отноше‑нии ценообразования в 2013 году аналитики издания РБК Daily считают стагнацию на сто‑личном рынке и  дальнейший спад в  разме‑ре 0,5–2% на рынках Пловдива, Бургаса, Вар‑ны. Ожидается, что три четверти всех сделок в сегменте квартир будут совершаться по цене от 20 до 50 тыс. евро.

Приобретение жилья в  Болгарии имеет смысл только для тех, кто видит в  этом само‑цель, а не способ сохранения капиталов. В большинстве случаев речь идет о пенсионерах. Для них балканская страна действительно очень удобный и  доступный вариант. Накоплен‑ных к моменту выхода на пенсию сбережений вполне достаточно для комфортного прожива‑ния в  Болгарии. Также пенсионеры могут по‑зволить себе находиться там большую часть года и  в полной мере воспользоваться плюсами мягкого климата и  теплого южного моря. В опросе Болгария лидирует по такому показателю, как «покупка для родителей». На ее долю приходится 60% сделок подобного рода. Любые же попытки приобретения болгар‑ской недвижимости в  целях инвестирова‑ния за  редким исключением обречены. Своим результатом они будут иметь появление неликвидного актива, требующего немалых затрат на  содержание и грозящего крупными убытками при перепродаже.

Удовольствие от проживания в течение нескольких недель и  незначительный доход от  сдачи в  аренду вряд ли смогут компенсировать все негатив‑ные моменты. Покупка коммерческих объектов с  целью открытия собственного бизнеса также сопряжена с  большим риском. Высо‑кий уровень коррупции, несовершенство за‑конодательства, отсутствие социально‑эконо‑мической стабильности и непредсказуемость ценообразования по коммунальным тарифам делают этот шаг неоправданным с коммерче‑ской точки зрения. 

Существует ли сегодня в Болгарии фонд ликвидных объектов, к какой категории недвижимости они принадлежат и где расположены?

Для инвесторов Болгария на сегодня и в обозримом будущем абсолютно не  привлекательная страна. Ее рынок недвижимости не ликвиден. Это относится не только к новым предложениям, которых радва и обчелся, но и в полной мере касается объектов вторичного рынка. Через зарубежную недвижимость в  Болгарии продать нечего, кроме солнцаа его в стране для понастоящему курортного сезонхватает всего на два месяца в году. Из-за этого успетзаработать на сдаче в аренду с тем, чтобы полученных средств хватило и на возврат вложенных средстви на содержание объекта в периоды простоя, невозможно. К сожалению, для россиян понимание этогфакта обошлось слишком дорого. С 2004 по 2008 гограждане России потеряли на болгарской недвижимости от 15 до 20 миллиардов долларов США. Так чтпокупать в Болгарии стоит только для себя, да и то если собираешься поселиться там на пенсии или житне менее шести месяцев в году.

Есть ли у болгарского рынка недвижимости шансы в среднесрочной перспективе стать привлекательным для инвесторов? Располагает ли он (хотя бы теоретически) потенциалом  для этого?

Пока у Болгарского рынка недвижимости нет ни од-ного стоящего аргумента для привлечения зарубежных инвесторов. Даже принятое недавно правительством страны решение давать вид на жительство за приобретение недвижимости стоимостью €300  тыс. и  вы-ше мало кого из  россиян привлечет. Ценовая план-ка слишком высока, и считать, что найдется много тех, кто решит заморозить такие деньги, да еще практиче-ски без шансов их вернуть через перепродажу или сдачу в аренду, по меньшей мере наивно/

Отразился ли на болгарском рынке недвижимости кипрский кризис?

Странно думать, что кому-либо из  россиян, уводивших свои капиталы с Кипра или сумевших продать свою кипрскую недвижимость, могло прийти в голову с целью инвестиций вкладываться в неликвидный рынок недвижимости Болгарии. В мире достаточно стран со стабильными прогнозируемыми рынками, в их числе на  первом месте Великобритания, далее следу-ют Германия, Франция, некоторые районы США, горнолыжные курорты Австрии, Швейцария, где, вложив средства, можно получать до  12–15%. В  эти страны и инвестируют прагматичные инвесторы. Так что можно сказать, что Болгария кипрский кризис не заметила.

Источник: Империя Н

Затянувшаяся с 2009 года рецессия, неудачи в переговорах по вступлению в Шенгенскую зону, высокий уровень коррупции должны были окончательно покончить с репутацией Болгарии как площадки для вложения ср

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.