ПРЕССА: Наука быть владельцем.

ПРЕССА: Наука быть владельцем.

ПРЕССА: Наука быть владельцем.



Из-за необходимости декларировать иностранную недвижимость чиновники и депутаты будут вынуждены использовать более сложные схемы оформления прав собственности на имущество

Иметь домик на Лазурном Берегу или квартиру в Нью-Йорке россиянам не запрещено. И в последние годы российские покупатели зарубежной недвижимости становятся все более разборчивыми и практичными, считают специалисты. «Предпочтение отдается тем странам, в которых вместе с покупкой недвижимости можно получить дополнительные «бонусы» в виде льготных ипотечных ставок или легкого оформления вида на жительство. К примеру, в Испании сейчас недвижимость проще купить россиянину, чем местному жителю. А в Латвии максимально упрощена процедура получения вида на жительство при покупке квартиры или дома. И надо сказать, смягчение миграционного режима работает: продажи в этих странах впечатляюще растут. Кроме того, по мнению экспертов, покупатели зарубежной недвижимости стали подходить к ее приобретению внимательнее и с точки зрения отдачи на инвестиции и доходности от аренды. Так, для получения дохода с ренты предпочитают покупать жилье в США, где чистая доходность от сдачи помещений внаем (после вычета затрат и налогообложения) оценивается на уровне 10%. А для получения инвестиционного дохода отдают предпочтение покупке квадратных метров в Турции, ОАЭ и Германии, где цены пока еще растут.

«В нашем законодательстве нет никаких запретов и ограничений на покупку недвижимости за рубежом, а гражданин России не платит никаких дополнительных налогов и сборов на такую собственность, кроме тех, которые обязан платить по законодательству страны, в которой приобретает недвижимость», — поясняет один из экспертов. Но если вы государственный служащий, необходимо декларировать свое зарубежное имущество и имущество своих близких родственников (супруга/супруги и несовершеннолетних детей). И вот в том случае, если недвижимость фактически есть, а в декларации ее почему-то нет и об этом несоответствии становится известно, тогда появляется повод для служебного расследования, отставки, увольнения и прочих неприятностей. Так, собственно, и случилось с экс-главой комиссии по этике Госдумы, единороссом Владимиром Пехтиным, не задекларировавшим недвижимость в США. Блогер Алексей Навальный обнаружил американские документы, доказывающие, что Пехтин совместно с сыном владеет апартаментами в элитном жилом комплексе Flamingo South Beach стоимостью свыше $540 тыс. и апартаментами стоимостью $1,275 млн в элитном жилом комплексе Ocean Drive в Майами. В итоге, вяло поотбивавшись от нападок общественности и породив интернет-мемы вроде «у меня практически нет недвижимости в Майами», Владимир Пехтин сам сдал депутатский мандат. Строго говоря, экс-депутат пал жертвой собственного легкомыслия. Он оформил недвижимость на себя как на физическое лицо, очевидно, понадеявшись, что эта информация не станет достоянием гласности. Конечно, такой способ оформления дома или квартиры самый простой, понятный и дешевый, но, как выяснилось, он сопряжен с риском разоблачения, так как в некоторых странах информация о владельцах недвижимости находится в открытом доступе. Поэтому чиновники и депутаты, не желающие декларировать свои шато и шале, будут вынуждены использовать более сложные схемы оформления прав собственности на имущество.

Одна из таких форм — владение недвижимостью через местные компании. Так была, в частности, оформлена вилла псковского губернатора Андрея Турчака в Ницце. Турчак должен был стать следующей жертвой Навального, но за несколько часов до выхода разоблачительного поста сам заявил о наличии у него недвижимости за границей. Навальный потом говорил, что это произошло из-за того, что его (Навального) прослушивают спецслужбы. Турчак признал, что не сообщил о том, что его супруга является совладельцем французской фирмы, на которую оформлен дом (супруге Турчака принадлежит две трети компании, а остальное находится в собственности у отца и брата губернатора). Позднее Андрей Турчак, которого псковские коммунисты требовали отправить в отставку, объявил, что продает и компанию, и недвижимость, дабы не нервировать общественность.
Эксперты отмечают, что владение недвижимостью через местные компании — вынужденная и не очень популярная у россиян форма обретения заграничного имущества. Как правило, ее использование связано с требованием законодательства отдельных стран. Недостатком, с точки зрения владельца, являются относительно высокие издержки на содержание юридического лица. «Транзакционные затраты, среди которых зарплата местного директора, даже если он номинальный, могут доходить до 5 — 7 тыс. евро в год. Кроме того, в этом случае сложно уйти от налогов. Поэтому россияне не очень охотно используют такие схемы», — объясняет Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. Но главное — покупка заграничной недвижимости на местное юрлицо, как правило, не позволяет скрыть конечных бенефициаров создаваемой компании. Так что чиновникам, имеющим недвижимость за рубежом, лучше поискать другие способы оформления имущества.

Пожалуй, наилучший способ сохранить инкогнито для чиновника, покупающего зарубежную недвижимость, — это приобрести ее на офшорную компанию, зарегистрированную на Британских Виргинских островах, Каймановых островах или в других офшорных юрисдикциях. Причем, как уверяют эксперты по офшорам, если владелец такого юрлица не «сдастся» добровольно (как, к примеру, сделал справедливоросс Андрей Чепа, показавший 100% в кипрской Windale Holding Ltd, 50% в Lindaco Commercial SA на Британских Виргинских островах и квартиру в Майами за $2,45 млн), обнаружить следы владельца практически невозможно, даже если сильно искать. Для публичной деятельности в такой компании нанимается гендиректор, а собственники остаются в тени. Именно на такие схемы, по мнению экспертов, могут переключиться российские чиновники, не желающие декларировать свою зарубежную недвижимость и объяснять, откуда у них взялись деньги на ее покупку. В этом случае дотошным блогерам обнаружить домик у Средиземного моря или квартирку в Лондоне уже не удастся.

Формат с офшорами востребован и по другим причинам. «При помощи офшорных компаний можно оптимизировать любые налоги и свести их практически к нулю, — рассказывает Игорь Индриксонс. — Например, оформляя аренду через офшорную компанию, человек создает для себя заем, а процентную ставку списывает. В итоге налог на аренду оказывается равен нулю. Так же уходят от налога на наследство, который в Европе очень большой — 30—50% от оценочной стоимости. Когда офшорная компания владеет недвижимостью напрямую, то меняется собственник компании, а не собственник недвижимости. То есть в кадастре собственником остается та же компания, и налог на наследство также будет нулевым». Правда, у офшорной схемы есть и минус. Как и в случае с местным юрлицом, такая компания требует содержания: в зависимости от юрисдикции и других факторов величина трат меняется, но в среднем расходы составляют $2,5 тыс. в год. Однако тот, кто покупает недвижимость за рубежом, скорее всего, может себе это позволить.

Беседы со специалистами в области продаж зарубежной недвижимости подводят нас к простому выводу. У российских чиновников и депутатов, не желающих «светиться», всегда найдется способ скрыть свою недвижимость и обойти требования о ее декларировании. А потому вряд ли стоит возлагать большие надежды на декларации, различные запреты и ограничения.

Из-за необходимости декларировать иностранную недвижимость чиновники и депутаты будут вынуждены использовать более сложные схемы оформления прав собственности на имущество

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.