ПРЕССА: На любителя.

ПРЕССА: На любителя.

ПРЕССА: На любителя.



Есть ли смысл покупать дома, омываемые северными морями, чем придется заплатить за скандинавский ВНЖ и какую недвижимость в северной Европе выбирать, чтобы получить отдачу от инвестиций.

Ежегодно в Скандинавии покупают жилье не более тысячи россиян. По словам президента одного из международных агентств недвижимости, 600-800 соотечественников заключают сделки в Финляндии, на втором месте по популярности находится Дания, а аутсайдером рейтинга выступает Исландия, где численность сделок, совершаемых россиянами, не превышает десятка в год. Случайных покупателей нет. Исключения если и бывают, то в при граничных районах Финляндии. Причина непопулярности Скандинавии - не только суровый климат и различия в культуре и ментальности, но и сравнительно высокий - даже по европейским меркам - уровень цен в Норвегии, Швеции и Дании.

«Покупателями недвижимости в Скандинавии становятся люди, которые впоследствии переезжают туда жить и работать, - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. - Те, кто продолжает жить в России, на севере квартиры не покупают. Это не соответствует тренду: сотни тысяч людей приобретают недвижимость в Великобритании, чтобы создать себе "запасной аэродром", находясь при этом в своей стране. Поэтому в Скандинавии за год еле-еле набирается 1 00 сделок с элитной недвижимостью, что составляет 11,1% от процента от всего потока сделок в Лондоне. Российским покупателям кажется, что на севере ничего не происходит: никакого движения в экономике скандинавских государств они не замечают. К тому же у северных стран нет сильного бренда защиты капитала: если человек решит сохранить деньги в банке, первыми странами, о которых он подумает, будут Швейцария, Англия или Франция. Норвежские или шведские банки не хуже, но их бренд абсолютно не известен российским инвесторам. Так же как и рынки недвижимости. Что касается Финляндии, то россияне, в том числе петербуржцы, которые раньше покупали там дачи, больше туда не стремятся. Это связано с изменениями в законодательстве: запретом для нерезидентов Евросоюза покупать недвижимость. Он нацелен именно против граждан России, поскольку местное население последние пять лет жалуется на то, что из-за россиян, покупающих дома и квартиры в Скандинавии, цены на недвижимость резко подскочили».

Что касается предпочтений россиян, то сравнительно небогатые граждане выбирают приграничные районы Финляндии. В Швеции, Дании и Норвегии другая структура спроса: предпочтения соотечественников максимально близки к предпочтениям прочих международных инвесторов.

«Повышенным спросом пользуются загородные дома вблизи российско-финской границы, "большой воды" и в лесах, - говорит один из экспертов. - Это, как правило, неновая недвижимость с площадью от 50 до 150 м2. Она играет роль ближней зарубежной дачи для жителей СЗФО РФ, что и определяет невысокий уровень стоимости сделок. Большая часть транзакций приходится на бюджет до 100 тыс. евро. Также в Финляндии россияне активно покупают под застройку земельные участки. В этом сегменте отмечаются весьма значительные сделки с ценой до 500 тыс. евро, подавляющее большинство транзакций измеряется суммами до 50 тыс. евро. В Швеции, Дании и Норвегии львиная доля сделок заключается в столицах - Стокгольме, Копенгагене и Осло. В норвежской столице россиянами востребована недвижимость исторического центра города Old Town (Gamlebyen) или же Aker Brygge - современный квартал вблизи побережья. Незначительный объем транзакций отмечается в городе Берген. В Копенгагене это кварталы Kongens Enghave, Sundbyvester, Sundbyoster, а также пригород Herlev. Если говорить о Стокгольме, жилье приобретается в Gotta, Solna, Danderyd и Sundyberg. Специфика Финляндии в том, что это единственная скандинавская страна, где большинство сделок заключается за пределами столицы. Речь идет о Кюменлааксо, Северной и Южной Карелии, Южном Саво и Пяйят-Хяме. Площадь приобретаемого жилья варьируется от 40 до 200 м2, а разброс цен составляет от 140 до 800 тыс. В Норвегии, Дании, Исландии и от 200 тыс. до 1,5 млн евро - в Швеции».

Исландия россиянам неинтересна. По информации Игоря Индриксонса, в этой стране в год происходит примерно две сделки с участием граждан России. Обычно они выбирают Финляндию и Норвегию - столичные квартиры площадью около 70 м2. Согласно данным другого эксперта, те, кто интересуется Рейкьявиком, заключают сделки в прибрежном районе Bryggjuhverfi.

По словам одного из брокеров московского агентства недвижимости, за элитную скандинавскую недвижимость российские клиенты готовы отдать около 10 млн евро. В интересы многих входит даже покупка скандинавского замка - это один из часто встречающихся запросов. Правда, на момент сдачи номера в печать пока такой сделки агентству провести не удалось.  

Как стать своим

Если ваша цель - европейский вид на жительство (ВНЖ), то покупка скандинавской недвижимости - не самый быстрый к нему путь. Возможностей для натурализации и даже визовых преференций благодаря покупке жилья нет. «Испания, Португалия в ситуации, когда рынок недвижимости никому не нужен, от отчаяния "идут на панель" и предлагают в обмен на недвижимость иммиграционные преференции, - считает Игорь Индриксонс. - В Скандинавских странах нет таких сильных экономических проблем: рынки контролируются государством. ВНЖ на севере можно получить без особых проблем, однако там нужно постоянно проживать - и этого никак не избежать. Но задача большинства россиян - получить вид на жительство в другой стране, не выезжая из собственной. Скандинавия этого предложить не может. В Исландию же едут те россияне, кто уже имеет ВНЖ. Нужно учесть, что если недвижимость в этой стране покупает нерезидент, то ему нужно организовывать местную компанию и платить дополнительные 2-3 тыс. евро за формирование компании и еще столько же за ее содержание».

Рост цен в Норвегии впечатляет. С 2001 по 2011 год в Осло средняя стоимость жилья увеличилась на 17,1%, а в общенациональном масштабе норвежская недвижимость подорожала на целых 10,8%. 2012 год снова принес норвежской столице прирост – 7% с учетом инфляции

Цена океана

Тем, кто все же решил по тем или иным причинам приобрести недвижимость в Скандинавии, следует учесть, что самая дешевая скандинавская страна - Исландия. По словам Игоря Индриксонса, после банкротства главного банка вся экономика оказалась загнана в долг. Поэтому в Рейкьявике для покупки таунхауса с видом на океан потребуется всего 400 тыс. долларов, хотя наиболее дорогие виллы в предместьях города оцениваются в 800 тыс. - 1 млн евро. Стандартную недвижимость можно приобрести по цене 1,5-2 тыс. евро за 1 м2, а квартира обойдется в 100-150 тыс. евро. Совсем иная ситуация в Осло. Здесь квадратный метр стандартной недвижимости - минимум 3-3,5 тыс. евро, при этом сама квартира будет оцениваться в 150-250 тыс. Стоимость элитной недвижимости начинается с 500 тыс. евро. Впрочем, если речь идет не о столице, цены будут чуть меньше - и чем севернее, тем дешевле: в среднем 2 тыс. евро за 1 м2.

«У финнов элитная недвижимость на периферии стоит от 300-400 тыс. евро, но вот для желающих пожить в Хельсинки цена увеличится минимум в 3 раза: так, за жилье площадью 1 60 м2 придется заплатить 950 тыс. евро, - говорит Игорь Индриксонс. - Что касается Копенгагена, стоимость элитных квартир площадью 150-200 м2 составит около 800 тыс. евро. Пальму первенства удерживает Стокгольм. Здесь на элитную квартиру площадью 140-180 м2 нужно потратить миллион евро». При этом Швеция медленно, но стабильно растет: по данным экспертов, с февраля 2012-го по февраль 2013 года средняя стоимость домов для одной или двух семей увеличил ась в общенациональном масштабе на 3%.

Вместо Испании

Эксперты сходятся в том, что инвестировать в жилую недвижимость севера Европы нецелесообразно. «Для всех скандинавских стран характерна низкая доля инвестиционных сделок, ведь доходность от аренды в них невелика, - объясняет эксперт. - Так, в Копенгагене она составляет 4,5% - 6,5%, в Стокгольме - 3% - 5%, в Хельсинки - 3,3% - 4,9%, а в Осло и Бергене - 3,8% - 4,9%. Впрочем, выгодный формат есть - это коттеджи, которые арендуются для активного отдыха, возле рек, озер и горнолыжных курортов. Вложение денег в приобретение участков под застройку таких коттеджных поселков для сдачи туристам может приносить стабильную прибыль. Также в качестве инвестиций наши клиенты нередко приобретали участки земли, которые "резались" впоследствии на более мелкие, облагораживались, оснащались необходимыми коммуникациями и затем перепродавались другим лицам. Иногда на них строили небольшие типовые дома. Покупка жилья с целью быстро заработать в Скандинавии невыгодна: рынки этих стран не являются спекулятивными - местное налоговое законодательство ориентировано на предотвращение спекулятивных «пузырей» на рынке жилья. Исключения встречаются в Финляндии, где за счет массовости покупок со стороны россиян случаются сделки по перепродаже объектов жилой и коммерческой недвижимости».

По словам другого эксперта, на скандинавское жилье высоки цены, но при этом уровень доходности относительно небольшой. Нужно учитывать налоги: так, в Исландии иностранцы должны уплачивать налог в размере 20% от дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, а в Дании - 32%. Но есть еще налог на прирост капитальной стоимости. В Норвегии это 28%, и к этой цифре потенциальному владельцу недвижимости нужно прибавить еще налог на богатство - 1,1%. В Швеции - 30%. Налог на недвижимость варьируется от 0,2% до 2,8%, а муниципальный подоходный налог составляет 31,52%. В Финляндии же и того больше: налог на прирост капитальной стоимости - 30% - 32%. Во всех странах, кроме Исландии, велики расходы на покупку. По информации Игоря Индриксонса, сопутствующие расходы составят 2% - 3%, включая стоимость юридических услуг и агентскую комиссию. В Норвегии нужно заплатить от 4% до 6%, причем солиден и гербовый сбор - он зависит от стоимости недвижимости и варьируется от 1% до 2,5%. В Швеции транзакционные издержки еще выше - от 5% до 8%, гербовый сбор равен 1,5%, а в дополнение к этому покупатель платит часть агентской комиссии – 2% - 3%. Он рекомендует вкладываться в коммерческую недвижимость северных стран, исключая Исландию, и акцентирует внимание инвесторов на Норвегии, Швеции и Дании. Эти страны не входят в еврозону, а их коммерческая недвижимость ликвидна при относительно высокой доходности. Институциональные и частные инвесторы рассматривают скандинавские рынки в качестве альтернативы инвестициям в те европейские государства, которые испытывают экономические сложности. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в последние 2-3 года растет, утверждают одном из агентств. Это во многом обусловлено притоком капиталов из Южной Европы - в частности Испании, Италии, Португалии, Греции и Кипра, чьи рынки коммерческой недвижимости стремительно теряют средства инвесторов. 

Есть ли смысл покупать дома, омываемые северными морями, и какую недвижимость в северной Европе выбирать, чтобы получить отдачу от инвестиций.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.