ПРЕССА: Мнение Игоря Индриксонса "Под пальмами Бразилии недвижимость в цене"

ПРЕССА: Мнение Игоря Индриксонса "Под пальмами Бразилии недвижимость в цене"



Далекая и загадочная Бразилия на протяжении многих поколений воспринималась россиянами как нечто запредельно экзотическое. Отрывочные сведения об этом государстве черпались в основном из литературы и энциклопедий. Как известно, мерилом жизненных ценностей для Остапа Бендера был Рио-де-Жанейро — город, где в представлении великого комбинатора все поголовно ходят в белых штанах. Неизведанная Амазонка, сельва и Рио манили многих европейцев, в числе которых был и Редьярд Киплинг, страстно мечтавший «уплыть в Рио, на самом деле уплыть в Рио, однажды, пока не постарел»:

Roll down — roll down to Rio –
Roll really down to Rio!
Oh, I'd love to roll to Rio
Some day before I'm old!
Эти строки блистательно перевел С. Маршак:
Увижу ли Бразилию,
Бразилию,
Бразилию,
Увижу ли Бразилию
До старости моей?

Но все течет, все изменяется. Современная Бразилия — это не только страна, где в лесах водится много-много диких обезьян, и даже не только страна, где снимается много-много мыльных сериалов. Это государство принадлежит к числу наиболее быстроразвивающихся, где рост наблюдается даже во время мирового кризиса.
Рост при государственной поддержке

По данным Всемирного экономического форума, Бразилия поднялась на восемь позиций в Рейтинге глобальной конкурентоспособности 2009–2010 годов, впервые опередив Россию. По словам  директора департамента элитной недвижимости kf, Бразилия — это закрытая экономика с небольшим объемом импорта и экспорта. Страна сравнительно слабо интегрирована в мировую финансовую систему, поэтому влияние кризиса на нее было минимальным. Бурный рост вызывает у некоторых экспертов опасения, не получится ли в результате мыльный пузырь. Другие считают подобный ход событий естественным.

«В Бразилии все очень просто. Увеличивается количество недвижимости экономкласса. А она поддерживается государством. Дается стопроцентная ипотека под такое жилье, сносятся трущобы, возводятся дома. Объем инвестиций составит более 16 млрд долларов», — подчеркивает Игорь Индриксонс.

По словам  руководителя отдела зарубежной недвижимости компании es, благодаря многочисленным государственным вливаниям в экономику, в строительство недорогого жилья для среднего класса, а также развитию ипотечного кредитования и снижению ставок рынок недвижимости Бразилии в последние месяцы показывает значительный рост. С ноября 2008 года цены на жилье в долларовом выражении выросли почти на 100%. Такому росту в первую очередь способствовало бурное развитие ипотечного рынка, активно поощряемое государством.

Директор департамента элитной недвижимости kf отмечает: «Первым большим прорывом на рынке недвижимости Бразилии было утверждение правительством доверительного отчуждения, благодаря которому покупатель становится собственником имущества лишь после его полной оплаты. Кредитное учреждение владеет собственностью до тех пор, пока ссуда не погашена». В результате дальнейших реформ условия ипотечного кредитования стали более благоприятными, в частности, срок ипотеки увеличился с 10–12 до 30 лет. Процентные ставки по ипотеке, предлагаемые банками, упали до 13–14% с 16% в 2005 году, а государственные учреждения предлагают ипотечные кредиты под 12% годовых с погашением в течение 30 лет.

Цены на жилье в Бразилии продолжают неуклонно расти, несмотря на то что реал укрепился по отношению к доллару. По данным kf, в Сан-Паулу стоимость недвижимости выросла на 34%, в Рио-де-Жанейро — на 44%, в Барра-ди-Тижука — на 55%. “Цены на жилье в Бразилии продолжают неуклонно расти, несмотря на то что реал укрепился по отношению к доллару.”

«Бразильский рынок недвижимости является молодым и быстроразвивающимся, отсюда недостаточная его прозрачность, влекущая за собой отсутствие официальных статистических данных о стоимости жилья и количестве осуществленных сделок», — считает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании es. Даже у международных компаний зачастую отсутствует информация о ценах. Анализируя немногочисленные данные Национального банка Бразилии, Александра приводит следующие примеры: стоимость новой квартиры площадью 50 м² в Сан-Паулу в среднем составляет 126 800 долларов. Новые апартаменты (65 м²) в Рио будут стоить в среднем 218 075 долларов. Особняк на курортах Ангра, Натала, Баии обойдется в среднем 400 000 — 500 000 долларов.

По данным  руководителя отдела зарубежной недвижимости агентства de, стоимость квартир в закрытых комплексах начинается от 1200 евро/ м². Представитель kf обращает внимание на то, что ставки аренды опережают цены и это свидетельствует о продолжающемся экономическом росте. На данный момент доходность от аренды в среднем по стране составляет 8%, доходность от сдачи в аренду апартаментов в Сан-Паулу равна примерно 8,33% по сравнению с 7,15% в прошлом году, от квартиры в Рио — 7,66%. “Ставки аренды опережают цены и это свидетельствует о продолжающемся экономическом росте в Бразилии” Можно сказать, что в Бразилии два рынка недвижимости: жилье экономкласса для массового внутреннего потребления и элитная недвижимость.

Наиболее сильный рост цен наблюдался в верхнем сегменте. По мнению эксперта kf, это естественно, поскольку элитный рынок постоянно подвержен росту. Всегда найдутся инвесторы или спекулянты и иностранные покупатели, имеющие достаточно средств, чтобы купить и продать по своему усмотрению, и владеющие более чем одним объектом недвижимости. Важным фактором в росте цен является то, что быстрорастущий ипотечный рынок Бразилии поддерживается правительством. Когда ипотека распространится среди более бедных слоев населения, случится скачок цен и на квартиры экономкласса.

Возможности инвестиций

Эксперт отмечает, что сегодня Бразилия позиционируется как одно из лучших направлений для инвестиций и, несмотря на то что многие специалисты усматривают в бурном росте признаки так называемого мыльного пузыря, в краткосрочной перспективе инвестиции в недвижимость этого государства действительно могут принести значительные доходы.

«Рост экономики страны в сочетании с серьезными инвестициями в инфраструктуру — причины роста цен на недвижимость. По данным аналитиков, в настоящее время экономика государства является такой сильной, какой она никогда прежде не была, и при этом вполне стабильной, что побуждает европейских и других иностранных инвесторов вкладывать все больше средств в Бразилию», — считает эксперт.

В общем, вкладывать деньги можно. Но только осторожно. Поэтому самое разумное — косвенные инвестиции. Игорь Индриксонс приводит пример, когда вложение средств в акции одной крупной компании-застройщика обеспечило доходность в 450%. Он подчеркивает: «При этом прямая покупка недвижимости экономкласса в Бразилии была бы полной глупостью: в этом случае вам будут гарантированы проблемы с ее перепродажей».

По словам Игоря Индриксонса, ситуацию с приобретением такого жилья можно сравнить с тем, как состоятельный англичанин приехал бы в российскую глубинку и купил там некий сарай. Очень сомнительное предприятие. То же самое в стране рабыни Изауры. «В Бразилии нет ни управляющих компаний, ни нормальных агентств, ни инфраструктуры. Зато есть бедные районы с высоким уровнем преступности, а стоимость перелета из России достигает 5000 долларов. Предположим, жилье стоит 30 000 долларов, а 5000 отнимет каждая поездка. Хотя между Россией и Бразилией существует безвизовый режим, добираться все равно далеко и дорого. Это огромная страна. У нас не знают, как туда вкладываться. Даже фонды инвестируют косвенно, а не приобретают недвижимость напрямую».

Эксперт выражает схожее мнение относительно косвенных инвестиций: «В свете наличия огромного объема предложения на рынке большинство иностранных инвесторов предпочитают вкладывать средства косвенно, через покупку акций крупнейших застройщиков, таких как Cyrela, Gafisa, Rossi Residencial SA, MRV Engenharia e Participacoes SA, Tecnisa SA и Klabin Segall SA». “Хотя внутренний спрос на элитные дома в Бразилии и существует, все-таки главные покупатели — иностранцы”. По словам эксперта, иностранцам разрешается приобретать практически любую недвижимость в Бразилии. Исключения касаются лишь объектов, расположенных в сельской местности, вблизи государственных границ и военных территорий.

«Хотя внутренний спрос на элитные дома в Бразилии и существует, целевая аудитория — это все-таки иностранные инвесторы, особенно на курортах на северо-востоке страны», — отмечает директор департамента элитной недвижимости kf. Среди иностранных покупателей лидируют португальцы. Это и не удивительно, ведь Бразилия — бывшая португальская колония, и в обеих странах говорят на одном языке. По мнению аналитика, рынок бразильской недвижимости, нацеленной на иностранцев, становится все более сложным и все более широко продвигается. Вполне вероятно, что спрос со стороны международных инвесторов будет возрастать и исходить из большего круга государств. По данным kf, доля инвесторов из России на бразильском рынке составляет всего 1%.

По информации аналитиков, большой интерес у инвесторов вызывают объекты на побережье. В первую очередь это города Ресифи, Натал, Форталеза и Парнаиба на северо-восточном побережье. Сезон в них более продолжительный, чем в крупнейших городах Бразилии, которые находятся южнее: столице страны Бразилии, Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу.

Директор департамента элитной недвижимости kf отмечает: «Предпочтения иностранцев сосредоточены в основном в прибрежных районах: на северо-востоке (популярное место среди европейцев и американцев) и вдоль побережья штатов Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро и Флорианополис (популярно среди богатых бразильцев и других южноамериканцев). Существует также традиционный рынок загородных домов, расположенных в горных районах в штатах Сан-Паулу, Минас-Жерайс и Рио-де-Жанейро.

На северо-восточном побережье Бразилии, где в настоящее время большинство проектов предназначены главным образом для международного рынка, центром развития элитной недвижимости является Бахия, хотя Алагоас, к северу от Бахии, вероятно, будет преемником. В штатах Рио-Гранде и Сеара сложнее найти элитные объекты».

«Основной спрос среди иностранных покупателей приходится на строящиеся закрытые кондоминиумы на океанском побережье и землю под строительство. Крупные инвесторы предпочитают вкладывать в строительство отелей, а со стороны азиатских инвесторов наблюдается повышенный спрос на коммерческую недвижимость, в первую очередь торговые площади», — подчеркивает эксперт.
Факторы и тенденции рынка

Среди факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости Бразилии, эксперт выделяет высокие темпы роста экономики страны; сильные позиции на мировой экономической арене; проведение в 2014 году чемпионата мира по футболу, а в 2016-м — Олимпийских игр; стремительное развитие туристической отрасли; развитие ипотечного рынка и снижение ставок по ипотеке; стабильный рост цен на недвижимость примерно на 0,5% в месяц при общей их доступности и высокие ставки по доходности; дефицит жилья, составляющий порядка 8 млн домов; осуществление государственной программы поддержки строительства жилья экономкласса.

Все эксперты единодушны во мнении, что в ближайшее время рынок недвижимости Бразилии будет расти. Игорь Индриксонс подчеркивает: «Пока не закончится государственная программа, жилье будет расти в цене. Все будет работать, пока не освоят 16 млрд, что для Бразилии все-таки немало».

Эксперт высказывает свой личный взгляд: «Несмотря на всю привлекательность инвестиций в недвижимость Бразилии, они и очень рискованные. Политическая ситуация в стране напряженная, экономическая — нестабильная. Вполне возможно, что Бразилия окажется очередным мыльным пузырем на рынке недвижимости».

По прогнозам, экономика страны полностью восстановится к концу 2010 года. В настоящее время правительство делает все возможное для привлечения иностранных инвестиций. Кроме того, ожидается, что в ближайшие пять лет приток туристов вырастет до 1 млрд в год. Все это, по мнению экспертов, формирует положительную динамику на рынке недвижимости и в любом случае в ближайшее время повлечет за собой рост стоимости жилья.

Далекая и загадочная Бразилия на протяжении многих поколений воспринималась россиянами как нечто запредельно экзотическое. Отрывочные сведения об этом государстве черпались в основном из литературы ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.