ПРЕССА: Мировые финансовые центры. Итоги года рынков элитной недвижимости

ПРЕССА: Мировые финансовые центры. Итоги года рынков элитной недвижимости

ПРЕССА: Мировые финансовые центры. Итоги года рынков элитной недвижимости



Уходящий год продемонстрировал единую тенденцию укрепления ключевых рынков элитного жилья в посткризисный период. Цены на дорогую недвижимость в крупных городах демонстрировали стабилизацию или рост. Однако темпы возврата к докризисным показателям в каждом из крупных городов мира сильно отличались.

Активность ключевых рынков элитного жилья поддерживалась во многом благодаря росту покупательной способности местного населения и увеличению спроса, а также за счет потока международных инвестиций в проверенные и стабильные мировые финансовые центры. Тем не менее темпы возврата к докризисным показателям в каждом из крупных городов мира сильно отличаются. Гонконг и Лондон показали увеличение цен на недвижимость, Париж сдал свои позиции, перспективы Нью-Йорка, несмотря на незначительный рост, пока остаются неясными. Для московского рынка ухдящий год стал высокодинамичным и отметился увеличением стоимости жилья.

Москва: динамика или тупик?

На фоне колебаний мировых рынков недвижимости в 2012 году московский рынок элитного жилья демонстрировал высокую активность, отмечают большинство экспертов. Для столичного рынка 2012‑й стал более динамичным, чем предыдущий. Сегмент элитной недвижимости вышел из посткризисного состояния, а темпы роста достигли докризисных значений. «В течение года спрос на элитное жилье распределялся весьма неравномерно, — отмечает глава департамента зарубежной недвижимости одной из московских компаний. — В первую очередь, из‑за сезонности, свойственной сегменту элитного жилья, во вторую — из‑за нестабильности на мировых финансовых рынках и наличия лишь небольшого количества альтернативных вариантов вложения денег — таких, которые бы гарантировали не только их сохранность, но и рост».

Как подсчитали в компании, в сентябре цена 1 м² элитной недвижимости в Москве выросла почти на 11 % в долларах и на 13,5 % в рублях. Средняя стоимость 1 м² на первичном рынке выросла примерно на 10 % и на 15 ноября 2012 года и составила около 21 200 долларов. На вторичном рынке прирост «квадрата» достиг 14,5 %, средняя цена на конец года — около 25 800 долларов. Также аналитики отметили рост количества новых объектов, появившихся в течение 2012 года, что говорит об укреплении благоприятной для застройщиков и инвесторов ситуации. Все новые проекты отличает масштабность, которая в докризисный период была абсолютно не свойственна этому сектору столичной недвижимости.

Согласно World Cities Review, Москва занимает второе место после Гонконга по увеличению цен на недвижимость. По данным на 15 ноября, за 2012 год рост цен на элитное жилье в Москве составил 2 %. По оценкам экспертов, дальнейшие перспективы Белокаменной зависят от ее способности генерировать капитал и инвестировать его в недвижимость.

“Испанцы и греки «прокуривают» деньги Евросоюза, а страдают Германия и Франция”

Однако далеко не все строят оптимистичные прогнозы насчет столичного рынка элитного жилья. Эксперт в области инвестиций в недвижимость, основатель сайта Indriksons.ru Игорь Индриксонс считает, что дорогое жилье вымещается с рынка объектами экономкласса, в настоящий момент более привлекательными для инвесторов и девелоперов. «С момента своего падения примерно на 40 % элитная недвижимость в ценообразовании стоит на месте, — комментирует Игорь. — Чем больше и дороже объект, тем он менее ликвиден. Агенты уверяли, что недвижимость на Остоженке и Рублевке никогда не уменьшится в цене, но на самом деле она упала даже в разы больше, чем экономкласс. Не секрет, что Рублево-Успенское шоссе пустеет, никто уже не покупает там дома, а те семьи, которые жили на Рублевке, сегодня переезжают за границу». Или на Минское шоссе, где цены выросли на 24,5 % в период с декабря 2011‑го по ноябрь 2012 года.

Лондон: драконовский закон для растущего рынка

Для столицы Туманного Альбиона уходящий год ознаменовался значительным ростом рынка элитного жилья. С осени 2011 года увеличение цен в столице Великобритании превысило 10 %. Лондон привлекает HNWI [high-net-worth individual — состоятельные частные лица, имеющие более 1 млн долларов в ликвидных активах.] для инвестиций. Причем они стараются вкладывать средства в регионах проживания или соседних. На рост стоимости также оказывает воздействие появление поблизости знаковых новостроек, например One Hyde Park. За год (с осени 2011‑го) Лондон уже продемонстрировал десятипроцентный рост цен. Вероятно, до конца года тенденция сохранится.

Однако, по мнению Игоря Индриксонса, элитной недвижимости столицы Туманного Альбиона попросту не дадут расти такими темпами. Для нее увеличение в 10 — 12 % уже слишком велико. Британцы же хотят, чтобы цены на жилье повышались не более чем на 5 — 7 % в год и всегда были стабильны. «Если рынок недвижимости стабилен и в экономический бум, и в кризис, то инвесторы со всего мира будут ползти на коленях и тащить свои миллиарды, чтобы сохранить их на этом рынке, что и происходит в Великобритании, — утверждает эксперт. — Было подсчитано, что рост в 10 — 12 % в среднем дает 3000 объектов в год, которые покупаются на офшорные компании, и люди не думают о доходности, а думают только о том, чтобы сохранить деньги».

В итоге 22 марта в Великобритании был введен драконовский гербовый сбор на элитную недвижимость — при покупке на юрлицо жилого объекта ценой свыше 2 млн фунтов придется заплатить 15 % от стоимости.

«23 марта у агентств недвижимости сорвалась масса крупных сделок, люди тут же начали отказываться от приобретений. Но англичане пошли еще дальше: если кому‑то эти 15 % все‑таки покажутся смехотворными, они планируют ввести дополнительный ежегодный налог в размере 5 % от кадастровой стоимости элитного жилья, которое куплено на офшорные компании. Это неподъемные деньги даже для олигархов. Лондонский рынок в основном растет на те же 7 % в год, правда, теперь элитный сегмент немножко остудили», — комментирует Игорь Индриксонс.

Специалисты согласны с тем, что неопределенность в отношении новых правил гербового сбора уже замедлила активность рынка и увеличение цен на жилье. В настоящее время стоимость недвижимости остается довольно стабильной, хотя высокий спрос и ограниченное предложение способствуют росту в долгосрочной перспективе.

Нью-Йорк: есть ли польза от урагана?

Большое яблоко демонстрирует более стабильную ситуацию в вопросах ценообразования и инвестиций в объекты недвижимости. Так, в первой половине 2012 года рынок финансового центра США показал хоть и невысокое, но устойчивое увеличение цен — 1,1 %. Устойчивый рост стоимости, низкие ставки по ипотеке, дефицит предложения в элитном сегменте и твердый и постоянно растущий спрос со стороны иностранных покупателей — все это свидетельствует в пользу того, что рынок Нью-Йорка ждет долгосрочное восстановление. Согласно анализу одного из московских агентств, в третьем квартале объем предложения на рынке элитной недвижимости Нью-Йорка снизился на 24,3 %, что является минимальным значением за последние семь лет. Несмотря на ограниченность предложения, цены на жилье остаются ниже рыночных.

Жесткие условия кредитования в сочетании с улучшением экономической ситуации привели к тому, что стоимость найма выросла на 10 % по сравнению с прошлым годом. По данным на середину 2012 года, Нью-Йорк занимает шестое место в World Cities Review по росту цен на недвижимость, а по росту доходности от аренды возглавляет рейтинг с показателем 6,9%.

На рынке Большого яблока чувствуется постоянное напряжение, вызванное дисбалансом между ставкой найма и стоимостью жилья. Нью-Йорк, по всей видимости, вплотную приблизился к переломному моменту, когда высокая доходность от аренды является мощным сигналом к покупке недвижимости. Несмотря на общую потребительскую осторожность, которую можно наблюдать на рынке финансового центра США, иностранные покупатели готовы инвестировать в новые проекты. Например, в небоскребе One57 стоимость пентхаусов варьируется от 16,75 до 57 млн долларов (при максимальной цене квадратного метра 98 тыс.) и на данный момент осталось всего около 40 квартир, рассказывает эксперт. В целом в период с июля по сентябрь на рынке элитного жилья Манхэттена было совершено 26 сделок на общую сумму 10 млн долларов. Из них самой успешной стала продажа пентхауса на 973, Fifth Avenue за 42 млн.

По мнению Игоря Индриксонса, рынок нью-йоркской недвижимости ожидают изменения, и причиной тому станет печально известный ураган «Сэнди». Согласно исследованию, проведенному сайтом Indriksons.ru, объекты, уцелевшие в эпицентре урагана, резко возрастают в цене, так же как и заново отстраиваемые дома. Постройки, находящиеся на периферии стихии, требуют ремонта, что автоматически снижает их рыночную стоимость. Индриксонс прогнозирует десятипроцентный рост цен на недвижимость, расположенную в центре урагана, и такое же падение — на периферии.

Гонконг: стабильный рынок или мыльный пузырь?

Как и прежде, самым дорогим городом в мире по ценам на жилье является Гонконг. Недвижимость здесь на 40 % дороже, чем в Лондоне, Нью-Йорке или Москве. Так, например, одни из самых дорогих гонконгских объектов — дома в новом люксовом поселке в центральном районе города, на пике Виктория. Готовый к проживанию таунхаус площадью 650 м² со своим садиком (0,5 сотки), террасой и джакузи на крыше обойдется в рекордные 100 тыс. долларов / м² , хотя средняя стоимость квадратного метра в этом районе сейчас колеблется в пределах 70 тыс.

Однако эксперты едины в том, что рынок Гонконга сейчас находится в состоянии пузыря из‑за того, что большинство операций носят спекулятивный характер и совершаются ради перепродажи. Правительство Гонконга вводит ряд ограничительных мер для иностранцев, покупающих недвижимость с целью перепродажи, например, повышает гербовый сбор. Это вполне адекватная мера, учитывая то что именно благодаря иностранцам за пять лет (со второго квартала 2007‑го по второй квартал 2012 года) цены на жилье в Гонконге выросли на рекордные 98,8 %.

По мнению Игоря Индриксонса, «после образования пузыря рынок Гонконга потихоньку сдувается, и снижение продолжится.

Париж: в ожиданииналоговых реформ

В 2012‑м Париж в отличие от Лондона показал худшие результаты по сравнению с 2011 годом и продолжает оставаться в состоянии неопределенности. По данным World Cities Review, в первой половине 2012‑го стоимость жилья премиум-класса в Париже снизилась на 3,4 %. «Кризис еврозоны продолжает препятствовать инвестициям в активы, номинированные в евро. Еще одним ударом стал предложенный вновь избранным президентом Франсуа Олландом налог на богатство. Дальнейшее падение цен в столице Франции сейчас кажется неизбежным», — считают эксперты.

Схожее мнение высказывает Игорь Индриксонс: «Во Франции рынок недвижимости строго регулируется, так же как и в Соединенном Королевстве, но, к сожалению, из‑за того что испанцы и греки “прокуривают” деньги, которые им дает Евросоюз, больше всего страдают Германия и Франция. Они очень серьезно подняли налоги на недвижимость, поэтому во второй половине 2012‑го спрос на элитное жилье будет падать».

После активного начала года, обусловленного февральскими изменениями налога на прирост капитала, активность на рынке на сегодняшний день замедлилась, и прогнозируют сохранение стабильности до конца года. В числе интересных объектов, выставленных на продажу, в компании называют пентхаус на Avenue du President Kennedy. В разное время он принадлежал Алену Делону и принцу Саудовской Аравии. До конца года парижский рынок элитной недвижимости будет болееменее стабилен. «В конце 2011‑го — начале 2012 годов здесь наблюдалось небольшое снижение, связанное с ожиданием увеличения налогов, — комментирует один из экспертов. — Однако его не последовало, поэтому цены стабилизировались и на протяжении 2012 года держались на одном уровне. Продавцы не планируют снижать или повышать цены, пока не прояснится политическая и экономическая ситуация в еврозоне».

Окончательные итоги за 2012 год, по мнению экспертов, можно будет подводить не ранее 2013‑го, однако уже сейчас ясно, что основные финансовые рынки сумели восстановить пошатнувшиеся в кризис позиции и сохранить свою инвестиционную привлекательность. Хотя и неясно, надолго ли, ведь специалисты предрекают новый экономический кризис.

Уходящий год продемонстрировал единую тенденцию укрепления ключевых рынков элитного жилья в посткризисный период.

Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.