ПРЕССА: "МИЛЛИОН ЕВРО В ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ" - статья Игоря Индриксонса в журнале Уралсиба "One2One Magazine"

ПРЕССА: "МИЛЛИОН ЕВРО В ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ" - статья Игоря Индриксонса в журнале Уралсиба "One2One Magazine"



Когда при равных финансовых и экономических условиях – тех же ипотечных ставках и уровне безработицы как, скажем, год назад, вдруг начинает падать спрос на недвижимость – это действительно кризис недвижимости. А то явление, которое мы наблюдаем сейчас, это - финансовый кризис. Его отрицательное воздействие чувствуется, примерно, одинаково: что на рынке недвижимости, что на рынке, скажем, автомобилей. Продажи автомобилей в России упали в два раза. Неужели людям больше не нужны новые машины? Нужны, просто теперь их приходится, преимущественно, покупать «на свои». То же и с недвижимостью – спрос на нее огромный, а кредит получить сложно. Это значит, что там, где сохранилась существенная кредитная поддержка, рынки недвижимости живы и развиваются.

Все идет по плану

Мировой рынок недвижимости в любую историческую эпоху делится на три сегмента: рынки растущие, падающие и нейтральные. Время от времени они меняются местами. Какие рынки будут расти, а какие – падать, в русле сегодняшней экономической ситуации, экспертам по недвижимости стало ясно еще к середине 2007 года. В общем и целом составленные тогда экспертные прогнозы оправдались. Разница - лишь в цифрах: на одном рынке предсказанные 15% падения на деле обернулись всеми 30%, на другом ожидали роста в 5%, а он оказался 25%. Но в целом тренды, наметившиеся уже в 2007 году, сохранились и сейчас и, по всей видимости, будут определять картину мирового рынка недвижимости на ближайшие несколько лет. Рынки, начавшие падение в 2007 году, продолжают падение, рынки сохранившие стабильность имеют перспективу умеренного роста даже в условиях глобального финансового кризиса.

Не падают или даже растут рынки тех стран, в которых проводилась наиболее консервативная финансовая политика и банки не увлекались секьюритизацией ипотечных кредитов, проще говоря, «жили на свои». Это страны Восточной Европы: Чехия, Словакия и Польша, а также немецкоязычные Германия, Австрия и Швейцария. Кроме того, к таким рынкам можно отнести и Кипр (не Северный). В этих странах даже сегодня заемщики с качественной кредитной историей могут получить ипотечный кредит под 5-6%, благодаря чему сохраняется постоянный спрос на объекты недвижимости, и рынок сохранил предсказуемость и привлекательность для инвесторов.

На другом полюсе – рынки недвижимости, в которых ипотечная рулетка была раскручена по максимуму. В первую очередь речь идет о США, где, собственно, и начался банковский кризис. Несмотря на крайне привлекательные цены, которые предлагает американский рынок, я бы сегодня не осмелился инвестировать в эту страну. Американская экономика остается одной из самых непредсказуемых. Несмотря на мнения некоторых экспертов, утверждающих, что недвижимость США достигла дна, я бы рекомендовал подождать еще как минимум год.

(Я всегда задаю себе очень разумный вопрос. Если падающий рынок достиг дна и время покупать и недвижимость имеет потенциал роста, то наверняка крупные фонды недвижимости ее скупают, и действительно рекомендуется следовать за большими деньгами, если фонды начали скупку подешевевших активов. Посмотрев список самых крупных фондов недвижимости GPR 250 можно сразу найти интересующую Вас страну и сектор недвижимости (жилая, коммерческая).

Скажем если время инвестировать в жилую недвижимость США наступило, то наверняка самый крупный инвестор в апартаменты на рынке США фонд ‘Equity Residential’ (NYSE:EQR) скупает ее в массовых количествах. Скачиваем отчет фонда и обнаруживаем что ситуация обратная они ее продают а за первый квартал 2009 года фонд не купили даже ни одной квартиры. Почему? Этот очевидный вопрос должен задавать себе каждый инвестор.)
 
Цены на недвижимость в Штатах продолжает падать. Причем, самое большое падение наблюдается как раз в тех штатах, где было выдано наибольшее количество высокорискованных ипотечных кредитов. Например, в прекрасном городе Майами мы сейчас видим огромное количество предложений, по которым скидка достигает 80%. Несмотря на столь грандиозное падение цен, нельзя с уверенностью сказать, что у этой недвижимости есть потенциал роста в обозримом будущем. То, что упало, может не вырасти в цене и в течение последующих 20 лет.

С холодной головой и горячим сердцем


Итак, с одной стороны, мы видим заманчиво подешевевшие объекты в таких привлекательных для жизни странах, как США или Испания. Но их инвестиционные перспективы непредсказуемы. С другой - есть стабильные европейские рынки, на которых цены почти не упали, но зато имеют реальную перспективу роста. Что выбрать?

Здесь самое время поговорить о главном: зачем мы вообще покупаем недвижимость? В правильном ответе на этот вопрос – источник удачных или неудачных инвестиций.

В принципе недвижимость можно покупать только в двух целях: для того, чтобы в ней жить или для того, чтобы извлекать из нее – различными путями – прибыль. Россиянам, лишь недавно получившим доступ к крупным капиталам, свойственно совмещать обе эти цели: дом за рубежом нередко покупается и в качестве резиденции, и как средство защитить капитал. Западный обыватель напротив четко разграничивает зарубежную недвижимость : одни объекты предназначены только для инвестиций, другие – предоставляют лишь возможность разнообразить свой образ жизни. Завершив образовательный цикл и выбравшись на устойчивую финансовую стезю, он уже годам к тридцати всерьез задумывается над тем, где он хочет провести старость и покупает в кредит дом где-нибудь в солнечной стране, рядом с морем. При этом его по большому счету не интересует, сможет ли он продать этот дом лет через пять, сколько он при этом будет стоить и так далее. Для него это покупка – сугубо эмоциональная, не инвестиционная. Таким образом будущие английские пенсионеры покупают дома в сомнительных с точки зрения инвестиционной привлекательности болгарских и румынских деревушках.

Если Ваша мотивация покупки недвижимости – преимущественно эмоциональная, и Вы покупаете жилье для себя и надолго, то вполне подойдут и падающие рынки. Действительно, почему бы не купить подешевевшие на 80% апартаменты в Майами? И не важно, что через 10 лет они, возможно, не сильно вырастут в цене. Главное, что за приемлемые деньги Вы получаете жилье в интересующей Вас климатической зоне и комфортной стране.

К падающим рынкам сегодня относится и популярный среди россиян Лондон. Если Вы подумывали там что-нибудь купить, то сегодня – неплохая конъюнктура для того, чтобы это сделать. В ситуации массовой распродаж, которую мы сегодня видим на популярных падающих рынках, возникает психологическая атмосфера ажиотажа, погоня за максимальными скидками. Однако, погоня за скидками – не лучший путь. Более правильно искать интересный объект с ясной перспективой будущего роста, а цену снижать уже в процессе переговоров. Падающий рынок покупателю с крепкими нервами открывает для этого отличные возможности.

С другой стороны, даже если у Вас нет абсолютно никаких намерений в дальнейшем расставаться с купленной недвижимостью, я бы не советовал совсем уходить от инвестиционной составляющей Вашей покупки. Жизнь – длинная, и случиться может все, что угодно: например, Вам понадобились деньги на срочную операцию или на обучение ребенка. Вы выставляете недвижимость на продажу и – …ничего не происходит. В той же Болгарии чтобы продать купленный объект по сопоставимой со стоимостью покупки цене приходится ждать год-два, а то и больше. Поэтому желательно даже при чисто эмоциональной покупке хотя бы на 10 % быть инвестором и постараться просчитать разные ситуации.

Противоположный эмоциональному, подход – покупка на основе холодного рационального инвестиционного анализа. Деньги вкладываются в такую недвижимость, которую в любой момент относительно легко продать. И не важно, где она находится – на Кипре или рядом с Полярным кругом в норвежском Тронхейме.

В современных условиях данный подход подразумевает инвестиции в недвижимость на стабильных и растущих рынках. К таким рынкам можно отнести упомянутые нами страны Восточной и Центральной Европы. Вообще сегодня во всем мире Вы от силы найдете 10-15 таких стран, куда бы можно было спокойно инвестировать, без опасений за сохранность капитала. Возможно, после тщательного экономического и финансового анализа в итоге у вас останется 5-6 стран с наилучшими условиями для инвестирования. Дальше вы уже можете выбирать, руководствуясь своими симпатиями и пожеланиями к регионам, кварталам, застройщикам.

…И наоборот


Опаснее всего перепутать подходы, и там, где требуется холодная голова принять исключительно эмоциональное решение. К сожалению, непрофессиональные и начинающие инвесторы очень часто попадаются именно на эту удочку. Показательный пример – Дубай. В свое время, когда инвестиции хлынули на этот рынок, множество экспертов пыталось донести до частного инвестора информацию о высокой рискованности вложений в проекты Дубая. Дело в том, что инвестиционный рынок недвижимости этого эмирата был построен на торговле опционами (контрактами) на недвижимость.

Опционы – финансовый инструмент, торговля ими может сделать инвестора в кратчайшие сроки сказочно богатым, она хорошо знакома инвесторам на рынках акций. Но еще лучше им известно как легко потерять все, занимаясь опционами. Это - одна из самых высокорискованных стратегий в финансовом мире и инвестор, прежде чем инвестировать, должен совершенно точно понимать в какую игру он ввязывается.

Инвестиционный рынок Дубая представлял собою хорошо организованный PR-проект, рост цен был основан на непрекращающемся притоке новых инвесторов. В проигрыше, как всегда, оказались те, кто оказался крайним в цепочке перепродаж. В таком объеме недвижимость Дубая конечному потребителю, скорее всего, не понадобится, поэтому сегодня рынок Дубая демонстрирует самое стремительное падение цен за всю историю развития рынков недвижимости.

Другой пример пагубности чисто эмоциональных решений – рынок недвижимости Северного Кипра. Недавно Европейский суд вынес постановление о возврате земли, купленной на Северном Кипре семейной парой из Великобритании ее прежнему владельцу – греку-киприоту, вынужденному 35 лет тому назад бежать из Северного Кипра в ходе гражданской войны. Суд постановил снести недвижимость, построенную на участке и выплатить компенсацию законному владельцу. Теперь - по судебному прецеденту - 4000 британцев рискуют лишиться купленной недвижимости на Северном Кипре. О подобной развязке инвестиций в Северный Кипр многие специалисты предупреждали давно. Принимая инвестиционные решения на рынке недвижимости необходимо использовать рационалистический, формальный анализ, который, например, применяют крупные инвестиционные фонды. Если бы рядовой частный инвестор обладал хоть толикой качеств корпоративного инвестора, то ему удавалось бы избежать многих неприятностей.

Сам себе аналитик

Каким же образом проводить анализ ликвидности покупаемого объекта? Первое, с чем надо определиться при оценке инвестиционной составляющей объекта - это с конечным потребителем. Кто он – потенциальный будущий покупатель Вашего объекта? Западный европеец - с целью приобрести место для пенсионного проживания? Или такой же, как и Вы, инвестор - с целью получения постоянного рентного дохода? Если ваш объект легко сдать в аренду, это прибавляет к числу потенциальных покупателей многочисленный класс инвесторов, желающих получать гарантированный рентный доход.

Анализ арендных перспектив объекта недвижимости - достаточно нетривиальная задача, есть масса – малозаметных непрофессионалу нюансов. Например, Бодрум в Турции. Местные аэропорты принимают все европейские авиакомпании – дискаунтеры, перелет из Европы может стоить от 10 до 50 евро со всеми налогами, поэтому снимать виллу или апартаменты для всей семьи на побережье обойдется оказывается порою в 4-4,5 раза дешевле, чем покупать тур. Из-за этого расчетливый европеец с семьей ни за что не поедет отдыхать в Бодрум, переплатив за тур в агентстве, он будет самостоятельно снимать жилье. Соответственно, львиная доля рынка аренды в Турции сконцентрирована именно в Бодруме, а не в Анталье или Аланье, как можно было бы подумать.

Если тот же европеец летит в какое-нибудь экзотическое место типа Гоа или Въетнама, где разница в расходах на отдых по схеме «все включено» и «отдельно билеты, отдельно аренда» ничтожна, то он не станет утруждать себя лишней суетой и купит тур, заплатив разом и за отель, и за перелет туда и обратно. Арендный бизнес в странах, где пребывание в пятизвездочном отеле стоит от 20 до 40 долларов в сутки, по определению малоприбылен. Но нередко мы видим, что именно в этих странах, несведущим россиянам предлагают купить дорогие объекты для сдачи в аренду.

По идее информацию о реальном состоянии дел на рынке недвижимости должно предоставлять то агентство недвижимости, с помощью которого Вы ведете поиск объекта для покупки. Профессионалы обычно выдают такую информацию без проволочек, причем со ссылкой на независимые источники, которые Вы можете самостоятельно перепроверить. Все, что невозможно подтвердить независимыми источниками и самостоятельно проанализировать, не стоит просто принимать на веру.

Статистику по рынкам и туризму вы можете найти в интернете, а показателем ликвидности и проверкой рисков может служить банковская оценка. Даже если вы не намереваетесь брать кредит, есть простой, но верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать так называемый показатель LTV (Loan To Value) - процент заемных средств к стоимости недвижимости, который готовы дать банки при кредитовании данного объекта. Если в рамках одной страны банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств при покупке недвижимости в центре города, а на побережье – лишь 20%, то потенциальный инвестор в недвижимость побережья должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже, и в этот рынок банки верят меньше, значит местные Объекты сложно быстро реализовать.

Стоп-кран инвестора

Знание показателя LTV полезно еще и при срочном выходе инвестора с рынка. Существует «полусерая» схема выхода с рынка при форс-мажорных обстоятельствах – с помощью банковского кредита. Как известно, существует два вида кредитов, при которых закладывается объект недвижимости: ипотечный, когда деньги выделяются непосредственно на покупку конкретного закладываемого объекта и кредит на любые нужды под залог уже имеющегося у заемщика жилья. По большому счету банку все равно, какой из этих двух кредитов выдавать, если у него в залоге ликвидный объект недвижимости.

Если Вы покупаете объект недвижимости на собственные сбережения, стоит инвестировать в объекты, под которые банки готовы выдать кредит 70-80% от стоимости объекта. Это дает возможность в ситуации, когда Вам срочно понадобились деньги, заложить недвижимость в банке. Пусть это будут 70-80% от текущей стоимости, но если Вы купили объект за несколько лет до этого, и он успел подорожать, то, возможно, на руки Вы получите ту сумму, за которую объект был куплен. Не лучший способ вернуть инвестиции, но в ряде экстренных ситуаций, это - реальный способ «сорвать стоп-кран» – получить деньги в руки и быстро выйти с рынка.

Несомненно, даже в текущих условиях финансового кризиса существуют стратегии успешного приумножения капитала с помощью инвестиций в недвижимость. Для этого совсем не нужен какой-то рекордный или запредельный рост рынка, который мы наблюдали все последние годы. Достаточно среднего роста рынка 5-10% в год. При элементарной стратегии, когда, покупая объект, собственник вносит 30% его стоимости, а остальные 70% берет в кредит и выплачивает его с помощью аренды, при росте рынка 7,5% в год он получает доходность около 30% годовых. Это хорошая доходность при минимальных рисках.

Пилим миллион

Мне не раз задавали вопрос, куда бы лично я вложил миллион евро, при условии, что эта сумма зарезервирована именно на инвестирование в недвижимость.

Я бы разделили этот капитал на две части. 500 тысяч евро я бы вложил в какой-то стратегический проект, направленный на обслуживание устойчивых, не подверженных кризису потребностей платежеспособной аудитории. Например, проект Porto Montenegro в Черногории. Проект представляет собой создание марины на 650 яхт (из них 150 мест рассчитано под стоянку для супер-яхт), пятизвездочный отель и уникальный закрытый развлекательный комплекс. В данном проекте время для инвестора как бы отматывается на несколько лет назад. Когда строились марины на Сардинии или в Монако, там тоже цены стартовали с умеренного уровня, а сегодня все стоит десятки тысяч за квадратный метр.

Новые марины в европейском Средиземноморье не создавались уже несколько лет и можно ожидать, что цены в Porto Montenegro ближайшее пятилетие утроятся. На 500 тысяч евро в Porto Montenegro можно купить квартиру с террасами и лицензию на стоянку яхты на три года с 75% скидкой. Даже, если Вы не будете держать на стоянке свою яхту, то сможете сдавать ее в аренду и получать прибыль. Это – очень красивое место, так что данную покупку я бы рассматривал и как инвестицию и как эмоциональный выбор.

Оставшиеся полмиллиона я бы вложил уже с исключительно инвестиционными целями, используя холодный математический расчет. Для этого я бы выбрал стабильные, перспективные рынки с умеренным ростом - на уровне 7,5% в год, тем самым, снижая риски. Я уже упоминал, что после самого жесткого отбора остается европейских 5-6 стран с наименьшими рисками и спокойными рынками.

Поэтому оставшиеся 500 тысяч я бы разбил на 5 частей и вложил в 5 объектов на территории этих стран. Средняя стоимость объекта – 250 тысяч евро. Недостающие 150 тысяч по каждому объекту я бы взял в кредит под залог этих же объектов (ипотечная схема). Объекты будут сдаваться и тем самым погашать кредиты. В данных странах банки сегодня выдают ипотечные кредиты под 5-6 % годовых, так что денег от аренды на их покрытие должно хватить. Объекты я бы купил в следующих странах: Австрии, Швейцарии, на Кипре (не Северном) и в Турции, в районе Бодрума.

Итак, общий инвестиционный портфель на вложенный личный миллион составил бы 1.750.000 евро. Как будет дальше развиваться динамика цен на наш портфель? Будем исходить из консервативных оценок. Пусть цена на объект в Porto Montenegro, к примеру, за пять лет вырастет если не втрое, а вдвое. Соответственно, прибыль по данному объекту составит 500 тысяч.

Второй пакет недвижимости куплен за 500 тыс. евро собственных средств и 750 тыс. заемных. Так как мы использовали кредитное плечо, при 7,5% росте рынка в год итоговая прибыль за пять лет - 540 тысяч евро. Таким образом, общая прибыль портфеля за пять лет на вложенный миллион при минимальных рисках может составить 1040000 евро. Это 104 % или около 21% годовых. В данном примере я не учел налоги, но так как объекты были куплены в разных странах то и налоговая система разная.

В среднем после оптимизации налогов инвестор из моей практики редко платит более 10% на прирост капитала. Конечно, как и в любой инвестиции, мы рискуем, но при инвестициях в недвижимость по подобной схеме риски значительно ниже, чем при инвестициях в акции, хэдж-фонды и другие инструменты фондового рынка. Пятилетний инвестиционный срок дает больше гибкости и позволяет реализовать заложенные в рынках недвижимости долгосрочные преимущества. Подобную стратегию я бы назвал на сегодня оптимальной.

Когда при равных финансовых и экономических условиях – тех же ипотечных ставках и уровне безработицы как, скажем, год назад, вдруг начинает падать спрос на недвижимость – это действительно кризис недв ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.