ПРЕССА: Кнутом и пряником

ПРЕССА: Кнутом и пряником



Китайское правительство пытается контролировать рынок жилья в прошлом году в недвижимость Китая было инвестировано в совокупности более $500 млрд. в итоге стоимость жилья в некоторых городах страны выросла почти на 90%. Налицо перегрев рынка, гарантирующий в будущем резкий обвал цен, уверены эксперты. Правительство Китая (в отличие от российского) пузырь на рынке жилья серьезно беспокоит. Поэтому оно готовит и уже внедряет целый ряд мер, направленных на его "сдувание". В числе прочего речь идет о налоговых реформах, ужесточении условий получения ипотеки и кредитования застройщиков.

Самое интересное, что вектор государственной политики по отношению к недвижимости в КНР постоянно меняется - власти страны примерно раз в год последовательно переходят от стимулирования рынка к его "остужению". В результате данных действий итоговый индекс стоимости жилья в стране за последние четыре года практически не изменился. Насколько это экономически оправданно, покажет время. Но факт остается фактом - профильные государственные структуры Китая изо всех сил пытаются контролировать ситуацию на строительном рынке. Жаль, что российский стройкомплекс подобного внимания федеральных властей не удостаивается.

Во время кризиса экономика Китая продолжала развиваться. Из-за сравнительно невысоких инвестиционных рисков и зачастую бросовых цен на активы страна привлекает инвесторов со всех концов света. "Сегодня в КНР сосредоточены большие объемы производства. Это стабильный регион с сильнейшей банковской системой, - говорит Игорь Индриксонс. - Когда возникает кризис, на рынок выбрасываются свободные средства, которые необходимо вкладывать, а возможностей для этого не так уж много. В результате в Китайскую Народную Республику хлынули денежные потоки со всего мира".

В целом, по данным Национального бюро статистики КНР, в 2009 году в недвижимость Китая было инвестировано примерно $533 млрд - на 16% больше, чем в 2008 году (правда, около 70% этой суммы пришлось на коммерческие объекты). Объем продаж недвижимости в стране в прошлом году по сравнению с предыдущим увеличился более чем на 75% и достиг $640 млрд. Только за декабрь продажи выросли на 7,8%, что стало самым высоким показателем темпов роста за последние полтора года. Индекс стоимости жилья в Китае в течение прошлого года подрос на 8,1 пункта.

Все для стабильности

Основная цель политики китайского правительства - социальная стабильность, утверждают эксперты. А резкие взлеты и падения цен на жилье, по мнению властей страны, стабильности в обществе не способствуют. Поэтому рынок недвижимости подвергается со стороны государства жесткому регулированию, и методы этого регулирования являются весьма гибкими и разнообразными.

"Например, когда в 2004-07 годах цены на недвижимость в прибрежных районах Китая стремительно росли за счет спекулятивных сделок (за 2007 год индекс стоимости жилья в Китае вырос на 5,8 пункта - прим. ред.), почти каждый месяц правительством предпринимались различные сдерживающие меры, - рассказывает руководитель отдела исследований рынка kf, - среди них: запрет на перепродажу жилья в стадии проекта, взимание налогов на прирост капитала, ограничения по передаче земель под проекты застройки вилл, сокращение возможностей доступа на рынок иностранных инвесторов, ограничения по выдаче банковских кредитов девелоперам и прочее".

С началом кризиса объемы ввода жилой и коммерческой недвижимости в КНР, по оценкам генерального директора компании ts , упали в среднем на 35%. Индекс стоимости жилья в Китае за 2008 год снизился на 13,5 пункта, и перед властями страны снова встала задача создать условия для стимулирования рынка. Поэтому в конце 2008 - начале 2009 года правительство отменило значительную часть вышеперечисленных мер. Рынок быстро "пришел в себя", и уже к середине 2009 года стоимость недвижимости в китайских мегаполисах снова начала расти.

Сильнее всего дорожало жилье в крупных городах. Так, годовой рост цен в Шанхае составил 86,9%, в Шэнь-чжэне - 65,7%, в Пекине - 63%, цены в этих городах достигли 31,3 тыс. юаней ($4583), 22,6 тыс. юаней ($3303) и 20,9 тыс. юаней ($3057) за м2 соответственно. Только за декабрь (поданным 70 крупных и средних городов КНР) был зафиксирован рост средней цены "квадрата" на 1,5% по сравнению с ноябрем и на 7,8% по сравнению с декабрем 2008 года. В пятерку городов с наиболее быстрым ростом цен в IV квартале вошли Шэньчжэнь (14,9%), Шанхай (14,7%), Хайкоу (13,4%), Пекин (13,2%) и Гуанчжоу (10,4%).

В январе текущего года подорожание жилья по сравнению с январем прошлого было отмечено в 69 городах, а по сравнению с декабрем - в 64 городах. При этом некоторые эксперты считают, что уже в нынешнем году начнут постепенно снижаться объемы продаж жилой недвижимости, а вслед за этим замедлится и рост цен. "Спрос будет сдерживаться высокой стоимостью жилья, поэтому в 2010 году рост цен будет медленным. Сейчас покупатели считают, что цены в прошлом году росли слишком быстро и теперь завышены", - говорит старший аналитик отдела исследований представительства jll в Шанхае. "В наступившем году цены на китайскую недвижимость могут вырасти еще на 10-13%, - не согласен генеральный директор компании ok.

В качестве причин резкого роста цен на жилье в КНР в 2009 году эксперты называют в том числе и стимулирующие рынок меры, принятые правительством страны. В результате создания соответствующих условий на финансовом рынке только в ноябре, по информации некоторых СМИ, китайские банки выдали кредитов на $30 млрд, а в декабре объем кредитования еженедельно составлял порядка $ 14,6 млрд. В частности, в 2009 году наблюдался значительный рост числа ипотечных кредитов, что, безусловно, оказало влияние на уровень цен на жилье. В целом же, по оценкам аналитиков gs, общие объемы банковского кредитования в стране достигли в прошлом году рекордной величины - $1,3 трлн. Примерно одна шестая от этой суммы пошла в сектор недвижимости.

"Кроме того, за прошлый год на 13,8% выросли цены на операции с земельными участками (покупка, оформление в собственность, аренда), что также сказалось на ценах на недвижимость", - добавляет эксперт. По данным банка Standard Chartered, в 2009 году средняя цена земли в Китае увеличилась более чем вдвое. Были для роста стоимости жилья и демографические причины. "В последние годы в Китае резко повысился спрос на дома и квартиры, поскольку в настоящее время в стране существенная часть населения приблизилась к 27-30-летнему возрасту, когда люди создают семьи и покупают себе жилье, на которое могут скидываться целыми кланами", - объясняет эксперт.

Методом последовательных интеграций

Поняв, что жилье опять дорожает слишком быстро, в конце прошлого года китайское правительство в очередной раз кардинально поменяло свою политику в отношении рынка недвижимости. Прежде всего, было решено ужесточить контроль в области его финансирования. Согласно директиве Народного банка Китая и Комиссии по банковскому регулированию, профильные ведомства "должны усилить мониторинг кредитов и иностранных инвестиций, чтобы предотвратить противозаконный приток капитала на рынок недвижимости и избежать воздействия на китайский рынок "горячих" денег из-за границы". "Правительство, скорее всего, будет предпринимать меры, способные ограничить инвестиционный спрос. Повышением процентной ставки рефинансирования дело не ограничится, будут применяться и административные барьеры", - уверена эксперт.

По информации управляющего партнера lc & mc, в настоящее время в Китае поднимаются ставки по ипотеке и ужесточаются требования к заемщикам - как к частным лицам, собирающимся купить квартиру, так и к девелоперам, берущим кредит на строительство. В частности, власти запретили банкам выдавать займы застройщикам, которые придерживают земельные участки и квартиры в ожидании дальнейшего роста цен и усложнили условия кредитования физлиц при покупке второго (и более) дома. Покупатели земли теперь должны делать предоплату в размере 20% от стоимости участка и оплачивать половину ее стоимости в течение месяца после заключения договора. В ближайшее время, чтобы остудить рынок, предполагается также ввести налог на жилую и коммерческую недвижимость.

По мнению аналитиков ni Hong Kong (местная консалтинговая компания), в первую очередь он будет введен в таких городах, как Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь и Гуанчжоу, а уже затем и в остальных населенных пунктах страны (пока, правда, неизвестно, когда именно это произойдет, не определен также и размер налога). Кроме того, китайское правительство снова ввело отмененный ранее налог в 5,5% на перепродажу жилья в течение пяти лет после его покупки. Параллельно были выпущены директивы для местных властей, предписывающие им всячески способствовать увеличению предложения доступного жилья, особенно в городах, где недвижимость быстро дорожает. Итогом принимаемых мер уже стало то, что к настоящему моменту темпы ценового роста начали замедляться: если в январе 2010 года стоимость жилья в Китае увеличилась на 1,3% относительно предыдущего месяца, то в феврале - уже только на 0,9%.

При этом госмеры, актуальные на сегодняшний день, опять же, не догма. И в дальнейшем правительство Китая вновь собирается продолжить активно стимулировать развитие рынка недвижимости, как одного из локомотивов экономики и источников роста ВВП. "Его развитие дает толчок восстановлению таких отраслей промышленности, как сталелитейная, текстильная, производство строительных материалов, бытовой техники и многих других. Безусловно, это невозможно без роста цен на объекты недвижимости", - комментирует ситуацию руководитель отдела экономики Национального бюро статистики КНР Яо Инюань.

По его словам, уже готовятся соответствующие постановления. Среди прочего предполагается ускорить строительство недорогой недвижимости с небольшой площадью, предпринять меры для более эффективного использования земель, вновь упростить систему ипотечного кредитования (особенно для покупки жилья на первичном рынке), активизировать строительство в центральных и западных районах страны (характеризующихся невысокими ценами), соблюдать принцип строгой дифференциации в политике налогообложения (для обычного и элитного жилья, первой и многократной покупки и т. д.).

"По сравнению с Россией, Китай - очень динамичная страна. Законодательство в области недвижимости в ней постоянно меняется, исходя из потребностей рынка, - резюмирует эксперт. - В российской экономике никаких мер по стимулированию строительного комплекса принято не было. В частности, ставки по ипотечным кредитам росли вслед за ставкой рефинансирования, а в кризисном 2009 году кредитования девелоперов, по сути, не происходило". С ним соглашается эксперт. "В России не уделяется должного внимания рынку недвижимости", - говорит эксперт.

Китайское правительство пытается контролировать рынок жилья. В прошлом году в недвижимость Китая было инвестировано в совокупности более $ 500 млрд. В итоге стоимость жилья в некоторых городах страны...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.