ПРЕССА: Игорь Индриксонс Для Ведомостей

ПРЕССА: Игорь Индриксонс Для Ведомостей



ИгорьИндриксонс для "Ведомостей"

03.03.2009, №37 (2307)

Ориентиры: Падать дальше некуда

Еще совсем недавно стороннему наблюдателю могло показаться, что непрекращающийся рост цен на недвижимость, в том числе зарубежную, способен покрыть все возникающие при данном виде вложений риски.

При совершении покупки многие инвесторы или покупатели holiday home обращали внимание на цену и потенциал роста, игнорируя такой базовый индикатор, как ликвидность, т. е. способность фиксации виртуальной прибыли и ее конвертации в денежную наличность или проводку на банковском счете.

Уже с середины 2007 г. мы могли наблюдать четкую дифференциацию рынков недвижимости на страны с банковской системой западного типа (использование такого инструмента, как секьюритизация, неадекватное распределение рисков и погоня за прибылью), с классической банковской системой и страны, где финансовая система только развивается.

Именно такая дифференциация сыграла ключевую роль в определении вектора развития рынков недвижимости в 2008 г. В странах с банковской системой западного типа (США, Западная Европа) мы можем наблюдать падение / стагнацию на рынке; в странах с классической и развивающимися системами — стабильность и рост.

США

2008 год стал для американского рынка недвижимости крайне неудачным: рынок продолжил падение. Основной причиной падения стала полная остановка механизма секьюризитации, иными словами — рефинансирования долгов. Вкупе с обвалом рынка subprime-кредитов, которые выдавались при предъявлении паспорта без подтверждения доходов и внесения первоначального взноса в большинстве своем малоимущим гражданам, остановка рынка рефинансирования практически парализовала рынок недвижимости Штатов.

Индексы в «красном» уже никого не удивляют: дно падения еще не достигнуто. От большего провала рынка спасает рекордное снижение ставки рефинансирования — до 0,25 процентного пункта, что в некоторых регионах привело к оживлению покупательной способности, сделало доступным рефинансирование уже имеющихся долгов определенной категории покупателей. Но в некоторых городах (в особенности на побережье) недвижимость продается уже ниже себестоимости. Аналитики считают, что рынок достигнет дна к середине 2009 г., а его медленное восстановление (до уровня цен 2003 г.) начнется только в 2010 г.

Западная Европа

Рынок недвижимости в западноевропейских государствах по итогам 2008 г. закрылся разнонаправленно, но, безусловно, пострадал меньше, чем рынок США. Это связано прежде всего с более правильным распределением рисков на рынке ипотечного кредитования и отсутствием кредитов типа subprime. И хотя 95% недвижимости в странах Западной Европы приобреталось в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (до 10%), это не послужило причиной фундаментального обвала рынков, а привело к нехватке ликвидности и увеличению первоначального взноса, отчего и пострадал рынок недвижимости.

Людям стало просто неоткуда взять дополнительные 10-15% в качестве первоначального взноса за объект недвижимости, который они хотели бы приобрести. В подобных обстоятельствах при снижении цены существенно снизилась и ликвидность продаваемых объектов.

Вместе с тем, как говорится, свет брезжит в конце тоннеля для ряда рынков. По данным hx, в январе 2009 г. цены на жилую недвижимость в Лондоне выросли на 1,9% — впервые за несколько месяцев падения. Замечено также увеличение количества лиц, приобретающих недвижимость в Лондоне в первый раз. Все это связано с рекордно низкими ставками ипотечного кредитования и признаками общей стабилизации цен на рынке.

В конце 2008 — начале 2009 г. на рынке Лондона активизировались и иностранные инвесторы. Им на руку играет ситуация на валютном рынке: за последние шесть месяцев британский фунт стерлингов упал по отношению к доллару приблизительно на 24%, что позволило покупателям/инвесторам, хранящим средства в долларах, увеличить свою покупательную способность примерно на те же 24%. То же относится и к евро. Учитывая дополнительно коррекцию цен на рынке недвижимости, иностранные инвесторы сейчас могут приобрести недвижимость дешевле на 50% по отношению к цене начала 2008 г.

По оценкам множества инвестиционных фондов, на рынке Германии сохраняется давно отмеченная тенденция: рост рынка приблизительно равен инфляции. Вместе с тем социальные доходные дома (например, в Берлине) могут принести инвестору до 10% годовых.

Продолжается умеренный рост и на юге Италии, в частности в регионе Калабрия. Рынок недвижимости Северной Италии стабилен, рост на нем практически отсутствует, как и ликвидность. В целом рынок недвижности Италии характеризуется низкой доходностью от сдачи недвижимости в аренду. Сейчас главная опасность для рынка — тенденция негативного роста ВВП.

Рынок недвижимости Франции показал умеренный рост: вторичная недвижимость в спальных районах Парижа выросла за 2008 г. на 4%; цена недвижимости на горнолыжных курортах не подверглась значительным корректировкам, уже давно достигнув своего ценового пика. Недвижимость на юге Франции остается по-прежнему популярной, хотя ее ликвидность незначительно снизилась. Доход от сдачи недвижимости в аренду во Франции ниже среднеевропейского значения. Достаточно популярной во Франции остается приобретение недвижимости по схеме leaseback.

Традиционно самими стабильными рынками Западной Европы остаются рынки Швейцарии и Австрии. В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования в швейцарских франках держится на чрезвычайно низком уровне, складывается впечатление, что дешевле кредиты уже не будут. В Австрии самым значительным ростом за 2008 г. могут похвастаться горнолыжные курорты. Например, в австрийском местечке Капрун можно приобрести апартаменты стоимостью около 150 000 евро с доходностью до 8% годовых после уплаты налогов и прочих платежей: недвижимость способна окупить сама себя за 10 лет.

Восточная Европа

Рынки стран Восточной Европы, пожалуй, стали единственными пощадившими инвесторов от обвального падения. Именно они оказались самыми устойчивыми к финансовому кризису — рост цен на рынках недвижимости, зафиксированный в 2007 г., продолжился и в 2008 г. Подобное поведение рынков связано наибольшим образом с процессами глобализации, которые еще не полностью затронули Восточную Европу, в связи с чем кризисная волна прошла в большинстве этих стран далеко от берега. Отсутствие во многих странах доступа к масштабному финансированию, классическая банковская система также поддержали рынки.

Однако даже на самом удачном — восточноевропейском направлении есть свои аутсайдеры: рынки Латвии и Эстонии, падать которым, похоже, уже некуда. На кризис в Латвии и Эстонии в первую очередь повлияла их внутренняя политика; данные страны пострадали не из-за финансового кризиса. Латвия и Эстония готовились к переходу на евро, однако в странах образовалась гигантская инфляция — около 17% в год.

Выяснилось, что около 50% ВВП этих стран приходится на сектор, связанный со строительством, бум в котором произошел из-за легкодоступных кредитов. В связи с этим большинство банков в этом сегменте резко ограничили доступ к финансированию, что и обрушило рынок.

Средиземноморье

Наилучшим образом в 2008 г. проявили себя рынки стран Средиземноморья: все они продемонстрировали стабильный рост, проявив наибольшую устойчивость к кризисным явлениям. Доступ к финансированию на большинстве рынков Средиземноморья не только не уменьшился, но и, наоборот, увеличился. В таких странах, как, например, Кипр, Болгария, Турция, при помощи ипотеки приобреталось и приобретается не более 10% от общего объема недвижимости. Причем на Кипре и в ряде других стран преобладают банки классического образца, использующие при кредитовании свои собственные средства или средства материнских компаний.

Дополнительным двигателем роста цен в странах Средиземноморья является ограниченность одного из ключевых ресурсов — земли вокруг береговой линии. В островных государствах относительная близость к морю стоит дорого: остров не расширить, а желающих приобрести недвижимость может быть много.

Еще одним ключевым фактором роста в этих странах является сужение возможностей финансирования в большинстве стран Западной и Центральной Европы. Теперь европейцу, желающему приобрести с помощью ипотеки домик у моря, практически некуда идти — в его распоряжении лишь рынки Кипра, Турции, Хорватии.

Но высокий рост не означает автоматически, что инвестиционный объект недвижимости является высоколиквидным, далеко не всегда инвестор (в кризисной ситуации — покупатель) сможет обменять высокую доходность на реальные деньги (наличность). Аналитики советуют придерживаться средних цифр доходности, ликвидности, разделить риски с банком путем обращения за финансированием.

Знаковыми событиями для Кипра в 2008 — начале 2009 г. стали проект реконструкции Коралловой бухты на западе Кипра неподалеку от места рождения Афродиты проектной стоимостью 150 млн евро и строительство аналога Диснейленда, что принесет Кипру еще 850 млн евро инвестиций, создаст 3000 рабочих мест и добавит до 1 млн туристов в год. Оба этих события существенно увеличат стоимость располагающейся неподалеку недвижимости.

Автор — Игорь Индриксонс. Статья и статистические материалы подготовлены специально для «Зарубежной недвижимости».

Для себя: Прибалтийская «пила»

На рынке акций есть понятие «пила», отражающее волатильность ценных бумаг. Этот термин аналитики используют в случае, если стоимость акций то растет, то падает. На европейском рынке недвижимости эффект «пилы» лучше всего можно наблюдать на примере прибалтийской недвижимости.

Несколько лет жилье в Латвии, Литве и Эстонии дорожало стремительными темпами, однако вслед за этим цены на квартиры и дома в Прибалтике резко пошли вниз. В результате если еще два года назад эти страны занимали первые места по темпам роста цен на квартиры в Евросоюзе, то теперь они лидируют по уровню падения. Во всех трех странах резко сократились объемы продаж недвижимости, огромное количество риэлторов и строителей осталось без работы.

В частности, по словам гендиректора md , рынок недвижимости Латвии до середины 2007 г. переживал настоящий инвестиционный бум, цены на жилую недвижимость росли на 30-40% в год в основном за счет спекулятивных покупок. За таким активным ростом последовало не менее сокрушительное падение, в среднем доходящее до 30% от достигнутых максимумов. Уровень падения хорошо иллюстрирует тот факт, что владеющая крупнейшим банком в регионе шведская группа SEB, наученная кризисом в Швеции начала 1990-х г., уже поспешила в каждой прибалтийской стране создать дочернее предприятие, которое будет работать c заложенными «недвижимыми» активами дефолтных заемщиков.

Три богатыря

Ситуация в трех прибалтийских государствах отличается друг от друга. Если ранжировать эти страны по уровню резкого роста цен на жилую недвижимость в последние годы и столь же резкому их падению впоследствии, то на 1-м месте окажется Латвия, на 2-м — Эстония, а на 3-м — Литва. По словам ведущего эксперта консалтинговой компании fd, больше всего из прибалтийских стран упал латвийский рынок, «потому что он был больше всех перегрет и потому что с 2004 по 2007 г. недвижимость подорожала на 300%». «Потом началась коррекция, которая превратилась в настоящее падение», — объясняет эксперт.

По данным  Игоря Индриксонса , на сегодняшний день в крупных городах Латвии цены упали на 60% по сравнению с пиком, который был достигнут в 2007 г. «В курортных же зонах цены упали только на 20%, хотя изменилась ликвидность», — считает он. В свою очередь, в Риге, по словам эксперта, уже есть предложения в панельных новостройках по цене 800 евро за 1 кв. м. В настоящий момент Латвия оказалась в глубочайшей рецессии со времен распада СССР. Валовой внутренний продукт Латвии в IV квартале 2008 г. уменьшился на 10,5% в годовом пересчете.

На 2-м месте по уровню падения после Латвии оказался рынок недвижимости Эстонии. По словам управляющего директора одной из крупнейших эстонских риэлторских компаний — Uusmaa Kinnisvaraburoo Мики Саксдорфа, в Таллине число сделок по продаже жилой недвижимости с пика в апреле 2007 г. к концу 2008 г. уменьшилось на 56%: с 8886 до 2881 сделки в квартал. В свою очередь, средняя стоимость квартиры в эстонской столице упала на 20-25%.

«Одно из наших лучших предложений в Таллине — это квартира в районе Кадриорг у моря в новом доме. Когда строительные работы были завершены, стоимость квартиры исчислялась из расчета 45 000 эстонских крон за 1 кв. м, а сейчас мы ее продаем по 21 900 эстонских крон на “квадрат”, т. е. примерно 1400 евро», — рассказывает эксперт. Таким образом, по его словам, несмотря на общее снижение в районе 25%, цены на привлекательные новые объекты в ценовой категории «выше среднего» уже упали в 2 раза.

«В IV квартале 2008 г. во всей Эстонии было совершено 11 230 сделок с недвижимостью, т. е. почти столько же, сколько в I квартале 2004 г. Общая стоимость этих сделок составила 7,7 млрд крон, т. е. в целых 3 раза меньше, чем, например, в IV квартале 2006 г.», — рассказывает гендиректор эстонской ag. По данным главного редактора Prian.ru, за 2008 г. снижение цен на эстонскую недвижимость составило 25,3%. «Таллин и окрестности — наименее пострадавший регион. Жилье здесь пользуется спросом, хоть и не таким большим. Хотя в среднем по Эстонии, по нашим сведениям, этот спрос ниже, чем в соседней Латвии», — говорит он.

В отличие от Латвии и Эстонии литовский рынок недвижимости пострадал не так сильно. По данным Игоря Индриксонса, в Литве цены в больших городах остановились, в ближайшее время упадут на 15-20%, но в курортных зонах Литвы продолжается рост цен. По данным литовского Центра реестров, в котором регистрируются все сделки с объектами недвижимости, продажи жилья в Литве в 2008 г. упали на 70%. В январе 2009 г. в Литве было подписано всего 160 договоров купли-продажи домов, тогда как год назад этот показатель составлял 700 сделок в месяц.

По мнению экспертов, стремительное падение прибалтийских рынков недвижимости объясняется несколькими факторами. Во-первых, кредитный бум в этих странах в свое время привел к всплеску покупательской активности на рынке жилья и к тому, что строительство заняло слишком большую долю ВВП.

«Латвия и Эстония собирались переходить на евро, однако в какой-то момент образовалась гигантская инфляция. (В Латвии по итогам 2008 г. инфляция составила 10,4%, в Эстонии — 7,5%: для стран — членов ЕС это очень много, во Франции и Германии этот показатель не превышает 1,2%. — “Ведомости”). Выяснилось, что едва ли не 50% ВВП приходится на сектор, связанный со строительством, из-за легкодоступных кредитов, в результате банки в этом сегменте кредитование ограничили, кредиты стали менее доступны, и это обрушило рынок», — говорит Игорь Индриксонс. Во-вторых, латвийский и эстонский рынки разогрели покупки со стороны иностранных инвесторов.

«Рынок недвижимости стран Балтии — наиболее яркий пример того, как рост цен, основанный исключительно на спросе со стороны иностранных покупателей, приобретает отрицательную динамику, как только возникают изменения в мировой экономике», — считает партнер, директор департамента элитной недвижимости kf. Именно поэтому в 2007 г. страны Балтии лидировали по темпам роста цен на недвижимость, по данным ghpi компании kf, а теперь занимают первые места по уровню падения.

Запрос россиян

Стремительный рост и последующее падение цен на прибалтийскую недвижимость вначале привели к резкому всплеску числа российских инвесторов на этих рынках, а затем — к их сокращению. «В последние годы участники рынка действительно фиксировали существенный рост интереса российских покупателей к прибалтийской недвижимости, особенно в Риге и Юрмале. Существенная часть сделок носила инвестиционный характер, чему способствовали привлекательный уровень цен и устойчивый рост стоимости в течение нескольких лет», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» . Однако, по его словам, в течение 2008 г. активность заметно снизилась, а за последние месяцы «звонки по Латвии упали на 70%».

Те, кто все же рассматривает возможность инвестиций в Прибалтику, по мнению экспертов, могут рассчитывать на специальные предложения продавцов. По словам представителя md, наиболее интересными для покупки являются объекты, расположенные в традиционно популярных районах Юрмалы, а также центральные районы Риги. Более того, по словам аналитика УК "Финам Менеджмент", совсем недавно был установлен рекорд по продаже самого дорогого объекта в центре латвийской столицы: была совершена сделка по продаже квартиры по 15 000 евро за «квадрат» при площади 250 кв. м. Сохраняется спрос и на некоторые объекты в Эстонии.

«Эстония больше рассчитывает на скандинавов как инвесторов, в крупных городах этой страны цены упали 35%, однако на один класс недвижимости спрос есть — на квартиры в старом городе Таллина, где покупают в основном норвежцы. Курортные зоны Эстонии не так популярны», — говорит Игорь Индриксонс. По его словам, россияне заинтересованы больше всего в покупках в Латвии и Литве, например в Юрмале, интерес к которой подогревают бесконечные фестивали. «Сейчас в этом городе можно купить апартаменты в районе 4000 евро за «квадрат», — отмечает эксперт.

Однако, по мнению экспертов, далеко не все российские покупатели недвижимости в Прибалтике являются инвесторами, многие приобретают объекты «для себя». «Большинство покупает недвижимость в Риге, Юрмале, потому что это традиционно привычные для них курорты недалеко от России», — говорит эксперт. По словам аналитика, Рига и Рижское взморье привлекают россиян прежде всего тем, что это русскоязычные регионы с близким климатом. «Среди московской и петербургской культурной элиты очень много людей, которым вреден жаркий климат и которые хорошо себя чувствуют в сосновом бору в Прибалтике», — говорит эксперт. По словам гендиректора di, у таких покупателей наиболее популярны городские квартиры небольшой площади — от 40 до 70 кв. м и дома в курортных зонах.

Девелопмент по-прибалтийски

От рядовых россиян в интересе к прибалтийскому рынку недвижимости не отстают и представители бизнес-сообщества, которые запустили в этом регионе собственные девелоперские проекты. В апреле 2008 г. председатель совета директоров холдинга «Миэль»  заявил, что реализует первый девелоперский проект за границей. Выяснилось, что речь идет о строительстве загородного комплекса Sun Republic в 35 км от Риги. Проект представляет собой семь отдельно стоящих 3-4-этажных домов общей площадью примерно 20 000 кв. м. Общие инвестиции в проект оценивались примерно в 25 млн евро.

Помимо Григория Куликова латвийским девелопером является глава ГК «Ренова» Виктор Вексельберг. В феврале 2008 г. малоизвестная европейская компания New Europe Real Estate сообщила в инвестиционном меморандуме, что ее основным акционером является холдинг Вексельберга. Эта структура специализируется на девелопменте жилой и коммерческой недвижимости в нескольких городах Латвии. Сейчас в портфеле New Europe Real Estate четыре проекта. Самым крупным из них является строительство нового микрорайона Ezerparks в Риге (260 000 кв. м жилья, 110 000 кв. м офисных и 47 000 кв. м торговых площадей).

Общий объем инвестиций в проект компания оценивает в ,2 млрд. По данным латвийских экспертов, этот участок за  млн был выкуплен девелоперами в 2006 г. у структур директора Криминального управления латвийской таможни Владимира Вашкевича. Кроме участка в латвийской столице New Europe Real Estate принадлежит несколько десятков гектаров в пригородах Риги, которые компания собирается застроить коттеджами и малоэтажными домами. Как отмечается в инвестиционном меморандуме новой структуры Виктора Вексельберга, в сферу ее интересов также входит недвижимость в Юрмале.

Судьба этих проектов неизвестна. По мнению экспертов, на российских инвесторов большое впечатление произвела национализация одного из крупнейших банков Латвии — Parex Banka, на счетах которого, по данным участников рынка, хранились деньги многих крупных российских бизнесменов. В декабре Parex Banka наложил жесткое ограничение на вывод денег со счетов: клиенты могли снимать не более 50 000 евро в месяц. «Крах Parex Banka и связанное с этим замораживание счетов многих российских компаний подорвали веру в прибалтийскую банковскую систему», — говорит эксперт.

Российские девелоперы проявляют интерес и к эстонскому рынку. В частности, сын губернатора Санкт-Петербурга Сергей Матвиенко вместе с одним из владельцев банка «Санкт-Петербург» — Александром Савельевым и гендиректором эстонского отделения "Лукойла" Евгением Большаковым в 2005 г. запустили проект строительства загородного поселка на восемь домов под Таллином.

В 2007 г. Сергей Матвиенко свою долю в компании SMB Invest, владеющей проектом, продал, но его партнеры, по данным эстонских источников, продолжили реализацию проекта. В свою очередь, глава петербургской УК «ПБЛ Холдинг» предприниматель Андрей Катков ведет строительство SPA-курорта в Нарва-Йыэесуу на месте пансионата «Ноорус». В рамках проекта предполагается построить 4-звездочный отель на 164 номера, коттеджи, SPA-центр, спортивный комплекс, теннисные корты.

Еще совсем недавно стороннему наблюдателю могло показаться, что непрекращающийся рост цен на недвижимость, в том числе зарубежную, способен покрыть все возникающие при данном виде вложений риски.

Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.