ПРЕССА: Барыши на перепродаже

ПРЕССА: Барыши на перепродаже



Если цель покупки зарубежной недвижимости – заработать, это не означает банальную перепродажу объекта на растущем рынке. В некоторых странах покупателям предлагают новые формы для инвестиционных вложений – buyback и leaseback.
 
По данным международного агентства недвижимости gr, недвижимость за рубежом со спекулятивными целями в 2009 году приобрели 25% покупателей-россиян – против 15% годом раньше. При этом наши соотечественники все чаще инвестируют в проекты с гарантированной доходностью – когда застройщик (или управляющая компания) берется за управление купленным объектом и гарантирует собственнику некий постоянный доход (схема leaseback) или когда застройщик берет на себя обязательство выкупить объект через несколько лет (схема buyback).
 
Гарантированная аренда
 
Схема leaseback предполагает договор между собственником объекта и управляющей компанией, которая гарантирует владельцу регулярный доход в течение нескольких лет от сдачи недвижимости внаем. Как правило, срок действия договора – 5–10 лет. Доходность зависит от страны, но ниже 4% предложений в этом сегменте рынка нет. Для собственника, таким образом, не важно, сумела ли УК сдать в аренду его недвижимость и на какой именно срок – управляющая компания берет на себя все риски, связанные с наймом, включая возможный ущерб.
 
Более всего схема leaseback распространена во Франции, где она действует с 1976 года и имеет государственную поддержку – государство таким образом активизировало привлечение инвестиций в туристическую инфраструктуру. Кроме того, объекты с гарантированной доходностью можно найти в Италии, Великобритании, Турции, Израиле, Германии, Швейцарии. Но наиболее проработана и удобна французская схема, только там – благодаря участию государства – предусмотрены налоговые льготы и вычеты для покупателей, а также государственное страхование. (Как правило, схема работает в новых объектах, сделки идут еще на стадии строительства, а само строительство застраховано государством). НДС на покупку недвижимости во Франции очень высокий – около 20%. Но по схеме leaseback он постепенно возвращается – ежегодно списывается 1% налога.
 
По словам  специалиста по зарубежной недвижимости агентства "ас", во Франции чистый доход по договору leaseback составляет 5–6%, но бывает ниже. Это зависит от местоположения объекта и срока, в течение которого собственник сам будет жить в своем доме. "Классическая" схема предполагает, что владельцу хватит пожить в своем объекте неделю в высокий сезон и еще три – в любое другое время. Но можно составить специальный договор – на полгода плюс один день ежегодно, с более низким процентом дохода.
 
Во Франции средняя стоимость объекта с гарантированной доходностью – от 150 тыс. евро. Кроме апартаментов в жилых комплексах для покупателей представляют интерес гостиничные комплексы. Суперэлитные объекты внаем сдаются реже. По словам эксперта, при покупке объектов с гарантированной доходностью можно воспользоваться любыми финансовыми инструментами, включая рассрочки от застройщиков или ипотечный заем.
 
По данным ипотечного брокера lf, фиксированные ставки по кредитам по схеме leaseback в зависимости от срока кредитования составляют 4,90–5,40% при размере кредита до 90%. Плавающие ставки на объекты leaseback в зависимости от срока и размера кредитования – от 3,65% до 4,45% годовых в евро.
 
Специалисты отмечают, что частные инвесторы из других стран интересуются приобретением недвижимости по схеме leaseback, однако российским покупателям она все еще не слишком знакома.
 
Подводные камни
 
Однако у специалистов есть сомнения в надежности схемы гарантированного дохода. Игорь Индриксон высказал свою точку зрения на страницах СМИ. По его мнению, нет ничего плохого, если собственник доверится УК с именем и опытом, однако в большинстве случаев речь идет об управляющей компании, которая создается под конкретный проект и заключается два договора – с застройщиком и УК. После завершения проекта контракт с застройщиком заканчивается – его обязательства перед клиентом выполнены. А управляющая компания к этому времени может вообще уйти с рынка и найти ее, тем более заставить выполнить обязательства по договору, может не получиться, поскольку материальных активов у таких компаний, как правило, нет. Поэтому доходность от аренды должен гарантировать только застройщик.
 
Кроме того, клиентам не стоит "покупаться" на гарантированно высокий процент доходности от аренды – это может оказаться рекламной приманкой, чтобы ускорить продажи, например. Следовательно, прежде имеет смысл выяснить среднюю доходность в конкретной местности. Гарантированная доходность не может быть выше средней.
 
Также в договоре следует обращать внимание на формулировки. Застройщик в документе стремится указать максимально возможную доходность, но это не означает, что клиент получит такой процент – особенно если в договоре есть формулировка "до стольки-то процентов".
 
Лучше когда в договоре указывается гарантированный чистый доход, поскольку затраты на содержание объекта и всего комплекса вычитаются из арендной платы – помимо налогов и страховки. А эти расходы неизбежны.
В некоторых договорах нет пункта о возврате объекта в первоначальном состоянии или о его ремонте управляющей компанией. Подобный пункт необходим, поскольку на практике иногда объекты возвращаются к владельцам в таком виде, что требуют капитального, а не косметического ремонта.

Обратный выкуп
 
Некоторые зарубежные застройщики пошли дальше и предложили покупателям схему обратного выкупа – buyback. Схема предлагается только в строящихся комплексах, отмечают специалисты gr. На этапе строительства покупатель и застройщик заключают договор, по которому застройщик в течение пяти лет (срок можно продлить) гарантирует доходность объекта от сдачи в аренду, а затем выкупит объект у владельца за 150% сегодняшней цены. "Всегда эти проекты быстро раскупаются, так как застройщики предлагают весьма выгодные условия. Загруженность гарантируется крупными отельными сетями, как, например, проекты в Турции, которые мы предлагаем", – рассказывает президент gr.
 
В случае обратной продажи можно заработать не только на самой продаже, но прежде – на гарантированной аренде. Например, в люксовом жилом комплексе в Кушадасы (Турция) при сегодняшней стоимости апартаментов в 100 тыс. евро и гарантированной доходности в 6% через пять лет собственник получит чистый доход при обратной продаже в 57,2 тыс. евро – с учетом эксплуатационных расходов.
 
Рост цен на недвижимость на 50% за пять лет – дело вполне реальное для целого ряда стран с растущим рынком, а именно в таких застройщики предлагают схему обратного выкупа. Но сомнения в надежности этой схемы также есть у специалистов. В частности, по мнению Игоря Индриксона, за пять лет застройщик найдет множество способов выйти из проекта и оставить инвестора с неликвидом на руках, поскольку объект ему не нужен: его задача – строить, а не получать доход иными способами. Опасность схемы, по мнению специалистов sp, в непредсказуемости ситуации на рынке. Заранее спрогнозировать темп роста цен на несколько лет вперед сегодня никто не решится. Следовательно, если рост не оправдает расчеты застройщика, ему грозит банкротство, а клиентам придется искать покупателя самостоятельно.
 
Если цель покупки зарубежной недвижимости – заработать, это не означает банальную перепродажу объекта на растущем рынке. В некоторых странах покупателям предлагают новые формы для инвестиционных вло ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.