ПРЕССА: Афроамериканское гетто Детройта: ловушка для инвесторов. 01.06.12

ПРЕССА: Афроамериканское гетто Детройта: ловушка для инвесторов. 01.06.12

ПРЕССА: Афроамериканское гетто Детройта: ловушка для инвесторов. 01.06.12



Сегодня Детройт занимает первое место в мире среди самых опасных рынков для инвестиций в 2012 году. В настоящее время бывшего центра американского автопрома предлагаются объекты с дисконтом в 70% и с доходностью от 15%, но это тот самый бесплатный сыр, который бывает только в мышеловках.

В настоящее время российским инвесторам активно предлагают дома в Детройте стоимостью 30 000 — 40 000 долларов с гарантированной доходностью от аренды на уровне 20%, но почему же тогда местные фонды, крупнейшие инвесторы в недвижимость, гоняются за доходностью в 8%?!

Продавцы недвижимости завлекают инвесторов рассказами о том, что порядка 70% жителей Детройта арендуют жилье. Казалось бы, это просто лакомый кусок для инвестора, реализующего стратегию buy-to-let. Но, несмотря на то, что в городе сейчас пустует огромное количество хороших объектов, в Детройте нет соответствующего количества качественных арендаторов.

Многие крупные компании не хотят сюда инвестировать. Здесь представлены всего две ресторанных сети, которые расположены на окраинах. В США нет другого такого города, в котором бы не было торговых центров, продуктовых магазинов, фитнес-центров — за всем этим придется ехать в пригороды. Для Америки это нонсенс. Пока эти вопросы не будут решены, город будет стоять на месте, несмотря на то, что в Детройте есть три отеля с казино и новые стадионы.

Детройт — это болото, черная дыра, здесь процветают криминал и нищета, население в основной своей массе живет на пособие, а банки занесли Детройт в черный список. Однако наши инвесторы мало об этом задумываются. И это, с одной стороны, верно — ведь инвестора должна беспокоить только доходность. Что же происходит в бывшем центре американского автопрома сегодня?

Ряд районов этого города представляют собой гетто, населённое преимущественно афроамериканцами. Перепродать купленный дом будет невозможно, точнее некому, а аренду оплачивает государство, поскольку большая часть населения живет на пособие. Допустим, вы купите дом за 30 000 долларов и даже 2 месяца будете получать обещанные 20% доходности от аренды. Что произойдет дальше? Эти два месяца арендатор, скорее всего, проживет на пособии, а остальное потратит на наркотики. Дальше арендатор будет жить до выселения, которое возможно только по суду через 6 месяцев. После выселения арендатор найдет себе новый дом и въедет в него. Жители Детройта известны как профессиональные неплательщики аренды. У них худшие в стране показатели платежеспособности (FICO scores), поэтому обычному арендодателю трудно оценить потенциальных арендаторов, а местные риэлторы вырабатывают целый свод правил по сведению риска при работе с клиентами в городах с ярко выраженной тягой к формированию гетто.

В США очень популярна такая стратегия инвестирования, как flipping. Есть даже телешоу Flip that house. Речь идет о скупке объектов, требующих серьезных улучшений: ремонта, покупки мебели и т.д. Таким образом, инвесторам приходится нести серьезные дополнительные расходы, однако и премия бывает солидной. Другое дело, что в Детройте инвестора подстерегает огромная опасность — это кражи. Если дом хотя бы на день остается пустым, его тут же разбирают по доскам, снимают окна, сантехнику. Управляющая компания ни за что ответственности не несет и на все жалобы отвечает: обращайтесь в полицию. Уровень преступности в Детройте занимает одно из первых мест в США. Причем краденные вещи часто поступают на черный рынок и перепродаются. Вы можете даже купить заново те же самые предметы. В большинстве случаев продавцы знают, что это краденые товары. Как правило, в каждом районе есть тот, кто сообщит ворам, что по соседству пустует дом. Это происходит повсеместно, даже в самых благополучных районах. Масштабы этой проблемы настолько велики, а у полиции нет ни финансовых, ни человеческих ресурсов, чтобы противостоять ей.

Кроме того, в Детройте одни из самых высоких налогов на собственность в стране — они практически удваивают сумму выплат по кредиту.

Я советую обратить внимание на данные о демографической ситуации в городе. Самая главная проблема — это расовый дисбаланс. Считается, что ответственность за упадок рождаемости в Детройте несет концерн General Motors. На самом деле, это сочетание нескольких факторов. Детройт начал приходить в упадок после того, как белое население массово мигрировало отсюда в 50-х годов в связи с началом правительственной программы по заселению чернокожими гражданами центра города. Квалифицированные специалисты, представители среднего класса продавали свое жилье в городе и уезжали в пригород. Цены на недвижимость стали падать. Поскольку платежеспособное население разъехалось, компании сворачивали свой бизнес, закрывались магазины и т.д.

В Детройте остались те, кто не мог позволить себе переехать, — безработные, живущие на пособие, или низкоквалифицированные рабочие, в основном афроамериканцы, лишенные гражданских прав, большинство из которых не было заинтересовано в развитии города. Из-за бедности и безработицы среди оставшегося населения расцвела преступность, а город быстро превратился в один из самых криминальных в Америке.

Окончательный исход белого населения произошел после нефтяного кризиса 1973 года, когда многие американские автопроизводители обанкротились, а люди потеряли работу, и были вынуждены уехать из Детройта. В последующие годы целые районы города оказались заброшенными, подвергаясь разрухе от времени и вандализма.

Город, в котором когда проживало почти 2 млн человек, в настоящее время насчитывает 700 тыс. населения. Существует огромная проблема с ветхими домами, коммерческими объектами, пустырями, а средств на их решение у города нет.

 

Игорь Индриксонс, основатель портала Indriksons.ru, специально для портала ГдеЭтотДом.РУ

Фото sxc.hu

Сегодня Детройт занимает первое место в мире среди самых опасных рынков для инвестиций в 2012 году.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.