ПРЕССА: Зарубежная недвижимость на падающих рынках: чему не должны верить российские покупатели.

ПРЕССА:  Зарубежная недвижимость на падающих рынках: чему не должны верить российские покупатели.

ПРЕССА: Зарубежная недвижимость на падающих рынках: чему не должны верить российские покупатели.



В последнее время одним из главных аргументов продавцов недвижимости на падающих рынках стали слова «купите, пока дешево, — потом точно вырастет».

Недвижимость таких стран, как Италия, Испания, Греция, сейчас сильно «упала» в цене, и на этом предлагают заработать риелторы. Якобы сейчас перед инвесторами открываются небывало выгодные условия для покупки — цены упали на 50–70 %. Казалось бы, куда еще больше?! Берем не глядя. Если цены и не вернутся на прежний уровень, то как минимум на 20–30% дороже точно можно будет продать. Многие частные инвесторы верят таким аргументам. Действительно, на первый взгляд, они не лишены логики. Подвох состоит в том, что эти риелторы знают специфику рынка недвижимости как такового, а также особенности экономического положения каждой из таких стран.

Рассмотрим этот вопрос более подробно. Очевидно, что российский частный инвестор не является резидентом на, скажем, итальянском или испанском рынке недвижимости, то есть он не может проживать все 12 месяцев в году в купленной квартире или доме. Если он, конечно, не эмигрирует в данную страну, но мы рассматриваем те случаи, когда инвесторы покупают недвижимость для того, чтобы извлекать из нее прибыль в первую очередь. При покупке зарубежной недвижимости инвесторы получают от нее рентный доход и доход на капитал, проще говоря, доход от сдачи в аренду и при перепродаже.

Проблема «падающих» рынков заключается не только в том, что недвижимость на них сильно теряет в цене, но и в том, что ее очень сложно сдать. Потому что падение на рынке, как правило, обусловлено сложным экономическим и политическим положением в стране. В Италии, например, слишком большой госдолг (более 2 триллионов евро), Испания также испытывает серьезные проблемы с обслуживанием государственного долга, про Грецию и ее экономическую политику нет нужды рассказывать еще раз.

Таким образом, проблемы не только на рынке недвижимости, а в этих странах в целом, поэтому надеяться на местное население не приходится — у них просто нет денег, чтобы снимать или покупать жилье. Все наоборот пытаются снизить расходы на проживание, переезжая в более дешевое жилье или вообще выезжая из страны. Конечно, можно купить недорогую двухкомнатную квартиру в одном из крупных городов, где у населения еще есть какие-то деньги, но стоит ли такое вложение усилий и средств инвестора, когда есть более выгодные варианты? Очевидно, что не стоит.

Предположим, что некий частный инвестор приобрел небольшую квартиру — какие расходы его ожидают?

В первую очередь, это налоги на недвижимость, которые в европейских странах со сложной экономической ситуацией ощутимо бьют по карману, потому что правительства путем фискальных мер пытаются латать дыры в бюджетах. После уплаты всех трансакционных издержек владельцу недвижимости необходимо будет постоянно содержать квартиру. Для оперативного управления зарубежной недвижимостью лучше прибегать к услугам специализированных управляющих компании. Пока управляющая компания будет подыскивать арендаторов, владельцу квартиры необходимо оплачивать счета за коммунальные услуги, которые при ином раскладе можно было бы покрывать за счет арендных выплат. Когда же в квартиру заселятся люди, то вряд ли стоит рассчитывать на то, что они будут снимать ее долго.

Зачастую при экономических спадах и кризисах наблюдается высокая миграция населения внутри страны, а также трудовая миграция в другие страны, как временная, так и постоянная. Это значит, что квартира периодически будет пустовать, а владельцу придется платить по счетам из собственного кармана, так что, скорее всего, он будет нести убытки. В случае же если инвестор решит приобрести дом или особняк, то расходы могут вырасти на 30–40 %, а то и больше. Только на обслуживание бассейна потребуется от 3000 до 5000 евро в год. Положим, бассейна нет, зато есть сад, да и площадь жилья больше, что увеличивает налоговую базу. Сдать такую недвижимость можно только туристам, а это значит, что дом будет пустовать еще чаще и дольше. Ко всему это нужно прибавить, что спады и кризисы на рынке недвижимости носят гораздо более затяжной характер, чем на тех же финансовых рынках. Кризисы на рынке недвижимости длятся в среднем от трех до пяти лет.

Постоянные расходы, совершаемые в течение нескольких лет, могут вылиться для инвестора в серьезный убыток, компенсировать который перепродажей на 20–30% дороже вряд ли получится. А если и удастся заработать, то стоит ли связываться с такими рискованными и хлопотными инвестициями, если есть гораздо более прибыльные и менее рискованные варианты и рынки?   

Игорь Индриксонс, эксперт по недвижимости.

В последнее время одним из главных аргументов продавцов недвижимости на падающих рынках стали слова «купите, пока дешево, — потом точно вырастет».

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.