АНАЛИТИКА: Отели вместо офисов. Рынок недвижимости Афин

АНАЛИТИКА: Отели вместо офисов. Рынок недвижимости Афин

АНАЛИТИКА: Отели вместо офисов. Рынок недвижимости Афин



Рынок коммерческой недвижимости тесно связан с состоянием экономики. 2017 год для Греции в этом смысле можно назвать довольно удачным: по прогнозам МВФ, к концу года рост греческой экономики составит 2,8 %, летом агентства Fitch и Moody’s повысили прогноз по кредитному рейтингу страны до позитивного, а уровень безработицы, по данным Евростата, за год снизился на 2,4 %. Стремительно развивается туризм: количество прибытий туристов из-за рубежа выросло с 14,9 млн в 2009 году до 24,8 млн в 2016, и, по оценкам Всемирного совета по туризму и путешествиям (WTTC), в 2017 это число вырастет до 26 млн. Такая ситуация особенно благоволит владельцам отелей и квартир, которые сдают в краткосрочную аренду через онлайн-платформы.

Офисный сектор, в меньшей степени связанный с туризмом, ещё не начал расти: спрос со стороны арендаторов постепенно увеличивается, но количество сделок пока остаётся небольшим.

Основные рынки

По данным NAI Hellas, офисный фонд Больших Афин в 2016 году составил 2,2 млн м². Около половины площадей приходится на северные пригороды. В целом, рынок Больших Афин (куда, кроме столицы, входят пригороды и порт Пирей) делят на пять зон: центр, север, юг, запад и Пирей. Первые три аналитики называют премиальными рынками, а запад и Пирей — второстепенными.

 

В северных пригородах, где сосредоточена почти половина офисных площадей (44 %), расположены офисы местных и международных компаний сферы услуг и судоходства, юридические и строительные фирмы. Значительная часть офисного фонда сконцентрирована на юге (23 %) и в центре (18 %). В Центральных Афинах находятся офисы финансовых институтов и большинства государственных организаций.

В последние два года доля пустующих офисов в центре, на севере и юге уменьшается. А на западе и в Пирее вакантных помещений становится больше. Например, рынок Пирея потерял часть традиционных арендаторов: они переместились на юг в связи с запуском новых проектов на Афинской ривьере.

Спрос и предложение

Традиционно офисный фонд делят на четыре класса: A, B, C и D. К классу А относятся новые или недавно реновированные здания с качественным ремонтом, высокими потолками и современной кабельной системой. Здания класса В, как правило, построены 10–25 лет назад. Также выделяют офисы классов C и D — более старые и менее качественные здания.

Ставки аренды упали после кризиса 2008 года — качественные объекты в центральных районах стали доступнее. Спрос со стороны арендаторов на такие объекты вырос, а предложение — не увеличилось. В результате, доля вакантных помещений сократилась. С другой стороны, пустующие офисы классов C и D почти не пользуются спросом у арендаторов.

По данным NAI Hellas, доля пустующих площадей класса A в Больших Афинах варьируется от 4,5 до 7,0 %, класса B — от 7,5 до 10,5 %. В целом, согласно информации BNP Paribas Real Estate, доля вакантных офисных помещений в Афинах сократилась с 16 % в 2013 году до 10 % в 2016.

Как считают аналитики Cushman & Wakefield, объекты класса B в центре Афин становятся всё более востребованными, поэтому доля пустующих площадей в этом сегменте сократится уже в среднесрочной перспективе.

Cushman & Wakefield говорят о новой тенденции на рынке недвижимости Афин: офисные здания класса С в центральных районах часто перестраивают в отели и апарт-отели в связи с ростом числа туристов.

На офисном рынке Афин больше проектов редевелопмента, чем нового строительства, поскольку проектное финансирование ограничено. Эксперты Urban Land Institute также объясняют отсутствие спекулятивного строительства в греческой столице тем, что заниматься девелопментом при арендных ставках менее 15 евро/м² просто невыгодно.

Спрос на качественные офисы в центральных локациях обеспечивают в основном местные институциональные инвесторы. По данным Cushman & Wakefield, одной из крупнейших сделок 2017 года стала продажа компанией PQH S.A. четырёх зданий за 28,7 млн евро.

Стоимость аренды и доходность

Стоимость аренды в премиальном сегменте офисного рынка Афин сокращалась с 2008 года, но к концу 2016 года стабилизировалась. По данным компании Cushman & Wakefield, на III квартал 2017 ставка аренды составляет 17 евро/м² в месяц в районе площади Синтагма (центр Афин), 15 евро/м² на проспекте Кифисиас (север) и 12 евро/м² в Пирее.

 

По данным NAI Hellas, в зависимости от локации средняя стоимость аренды офисов класса A варьируется от 12 до 18 евро/м², класса B — от 8 до 12 евро/м² в месяц.

В целом, аналитики прогнозируют небольшое повышение аренды в краткосрочной перспективе, поскольку предложение на рынке ограничено, а спрос на качественные объекты растёт. По данным NAI Hellas, доходность объектов класса A составляет 8,00–8,75 %, класса B — 9,00–9,75 %.

Экономика Греции ещё не до конца оправилась от кризиса, поэтому инвестиции в офисную недвижимость отличаются высокими рисками. Такие вложения чаще выбирают местные институциональные инвесторы, которые фокусируются на качественных объектах в центре Афин. Иностранным покупателям Tranio рекомендует инвестировать в жильё для краткосрочной аренды и гостиничные объекты — такая недвижимость, за счёт увеличивающегося числа туристов, приносит стабильный арендный доход и имеет высокий потенциал роста цен.


Источник: Tranio.ru


Рынок коммерческой недвижимости тесно связан с состоянием экономики. 2017 год для Греции в этом смысле можно назвать довольно удачным: по прогнозам МВФ, к концу года рост греческой экономики составит 2,8 %.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.