АНАЛИТИКА: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

АНАЛИТИКА: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

АНАЛИТИКА: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы



Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. За год объем предложения увеличился по числу лотов на 46,1%, по продаваемой площади — на 38,6%. Средний ценой уровень скорректировался на −3,8%.

В 2017 году на рынке новостроек бизнес-класса отмечалась высокая девелоперская активность, а также повышенный интерес к сегменту со стороны покупателей. Динамика выхода новых проектов бизнес-класса за последние два года сохраняется. По данным «Метриум Групп», в 2017 году официальные продажи квартир начались в 22 комплексах. Показатель сопоставим с прошлым годом, когда в реализацию поступил 21 объект. Для сравнения, в 2015 году рынок пополнился 15 комплексами.

Кроме того, за анализируемый период девелоперы выводили на рынок новые очереди строительства и корпуса в уже реализуемых проектах. Из крупнейших можно выделить: «Символ», «Царская площадь», «Наследие», «Резиденции композиторов». В ближайшее время ожидается старт продаж ЖК «Фили Сити» (девелопер — MR Group), уже получено разрешение на строительство и ведется бронирование лотов. За год завершились продажи в 8 комплексах, еще в одном продажи приостановлены.

Таким образом, в декабре 2017 года на первичном рынке жилья бизнес-класса насчитывалось 88 проектов, в которых экспонировалось порядка 15 815 1 квартир. За год объем предложения лотов значительно увеличился (+46,1%). Если год назад общая суммарная площадь квартир в реализации составляла 877 тыс. кв. м, то в 2017 показатель вырос до — 1 215,2 тыс. кв. м (+38,6%).

Новые проекты бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2017 году 

НазваниеДевелоперОкругРайонСтарт продаж
1«Центр-Сити»«Жилой квартал Сити»ЦАОПресненский1 кв. 2017
2«Дом в Кусково»«Лидер Инвест»ВАОВешняки1 кв. 2017
3«Свой»«Интеко»ЗАОМожайский1 кв. 2017
4«Династия»Sezar GroupСАОХорошевский1 кв. 2017
5«LIFE-Ботанический сад» (корп. 8, 9)«Пионер»СВАОСвиблово1 кв. 2017
6«Резиденции Кинематографистов»AFI DevelopmentСВАОБабушкинский1 кв. 2017
7Shirokaya«ПАТЕК ГРУПП»СВАОСеверное Медведково1 кв. 2017
8«Западный порт. Кварталы на набережной»«Шатер Девелопмент»ЗАОФилевский Парк2 кв. 2017
9«Концепт House»«КОНЦЕПТ ИНВЕСТ»ЗАОМожайский2 кв. 2017
10«Консул-дом. Лидер на Ленинском»«Лидер Инвест»ЗАОТропарево-Никулино2 кв. 2017
11«Резиденции архитекторов»AFI DevelopmentЦАОБасманный2 кв. 2017
12«ВАСНЕЦОВ-дом. Лидер на Масловке»«Лидер Инвест»САОСавеловский2 кв. 2017
13«ИзМайЛовО»«Студия»ВАОИзмайлово2 кв. 2017
14«Лидер на Пресне»«Лидер Инвест»ЦАОПресненский3 кв. 2017
15«Фестиваль Парк» (корп. 17, 18, 19)«Центр-Инвест»САОЛевобережный3 кв. 2017
16«Серебряный фонтан»«Эталон-Инвест»СВАОАлексеевский3 кв. 2017
17«Время»«Бэст-Консалтинг»ВАОПреображенский3 кв. 2017
18«Вавилов ДОМ»«Центр-Инвест»ЮЗАОАкадемический3 кв. 2017
19«Новочеремушкинская, 17»INGRADЮЗАОАкадемический3 кв. 2017
20Wellton Towers 2«КРОСТ»СЗАОХорошёво-Мневники3 кв. 2017
21«LIFE-Кутузовский»«Пионер»ЗАОМожайский4 кв. 2017
22«Серебряный парк»INGRADСЗАОХорошёво-Мневники4 кв. 2017
Источник: «Метриум Групп»

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в структуре предложения по округам за год сменился лидер — СЗАО уступил место САО, где сконцентрирована практически четверть предложения (23,4%, +7,9 п.п.). Расстановка сил в других округах также поменялась. Второе и третье места с сопоставимыми долями поделили СЗАО (17,2%, −3 п.п.) и СВАО (17,1%, +5 п.п.). Таким образом, на северные округа (САО, СЗАО и СВАО) в сумме пришлось 57,7% предложения. За год увеличились доли еще двух округов: ЦАО (+4,1 п.п.) и ВАО (+1,7 п.п.). Наиболее заметная отрицательная коррекция произошла в ЮАО (-9,4 п.п., 7,4%).

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Источник: «Метриум Групп»Источник: «Метриум Групп»

По-прежнему наибольшая часть предложения приходилась на двухкомнатные лоты, при этом их доля за год снизилась (36,2%, −2,9 п.п.). Заметно увеличился объем однокомнатных квартир — с 25,2 до 29,4% (+3,6%). Доля трехкомнатных лотов составила 26,5% (-0,2 п.п.). Оставшаяся часть поделена между многокомнатными (6,4%, −0,3 п.п.) и студиями (1,5%, −0,1 п.п).

Структура предложения по типологии (внешний круг — 4 кв. 2017, внутренний — 4 кв. 2016)

Структура предложения по типологии (внешний круг — 4 кв. 2017, внутренний — 4 кв. 2016)
Источник: «Метриум Групп»

Превалирующий объем предложения находился в домах на этапе отделочных работ (40,4%, +9,0 п.п.), треть рынка — в объектах на стадии строительно-монтажных работ (31%, −0,1 п.п.). Оставшаяся часть поделена между квартирами в корпусах на начальном этапе строительства (14,4%, −5,8 п.п.) и в домах, введенных в эксплуатацию (14,2%, −3,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности

Структура предложения по стадии строительной готовности
Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», на первичном рынке жилья бизнес-класса по итогам 2017 года средневзвешенная цена кв. м составила 223 455 руб. За год средний ценой уровень скорректировался на −3,8%.

Положительная ценовая динамика отмечена в двух округах: ЮЗАО (+7,9%) и ЮВАО (+6,6%). По остальным локациям зафиксировано снижение средней цены предложения. Самая заметная коррекция произошла в ЦАО (-29,2%), где в продажу вышло два комплекса — «Центр-Сити» и «Резиденции Архитекторов» — с привлекательной ценой предложения в локации. Также значительное снижение среднего ценового уровня произошло в ВАО (-20,6%). В округе стартовали продажи в трех новых объектах, занимающих более половины предложения в выборке.

Средневзвешенная цена кв. м на рынке новостроек бизнес-класса с разбивкой по округам, руб.

Средневзвешенная цена кв. м на рынке новостроек бизнес-класса с разбивкой по округам, руб.
Источник: «Метриум Групп»

В декабре 2017 года средний бюджет квартиры бизнес-класса составил 17,2 млн руб. За год он скорректировался на −8,7%. Положительная динамика отмечена только на квартиры-студии — до 6,7 млн руб. (+4,6%). Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась до 10,7 млн руб. (-10,3%), двухкомнатных — до 16,1 млн руб. (-5,7%), трёхкомнатных — до 22,7 млн руб. (-6,1%).

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от количества комнат 

Количество комнатПлощадь, кв. мЦена кв. м, руб.Стоимость, руб.
МинСред.Макс.Мин.Сред.Макс.Мин.Сред.Макс.
студии21,330,241,4165 500221 104310 0003 800 0006 667 20212 196 628
однокомн.26,147,298,4140 000226 856446 6235 312 00010 707 08931 534 908
двухкомн.47,273,2203,5138 000219 874535 3006 700 00016 096 53366 884 921
трехкомн.50,5104,0230,3122 000218 207511 80011 412 06922 700 16470 267 606
многокомн75,4132,1299,7136 000246 246458 70013 572 00032 525 08092 301 022
Итого21,376,9299,7122 000223 455535 3003 800 00017 172 63092 301 022
Источник: «Метриум Групп»

По итогам 2017 года самые доступные предложения бизнес-класса зафиксированы в следующих проектах:

  • ЖК «Штат 18» (ВАО / район Новокосино): 21,5 кв. м за 3,8 млн руб.;
  • ЖК Shirokaya (СВАО / Северное Медведково): 26,8 кв. м за 4,6 млн руб.;
  • ЖК «Хорошёвский» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): 25,2 кв. м за 4,9 млн руб.

Основные тенденции 2017 года

Увеличение предложения

В 2017 году интерес девелоперов к первичному рынку жилья бизнес-класса был высоким. На рынок вышло 22 новых проекта. За год произошло значительное увеличение объема предложения (46,1% к декабрю 2016). Основной прирост (+40,3%) отмечен в 1 полугодии, когда на рынок вышли наиболее крупные проекты.

Снижение цен и бюджетов покупки

За год средняя цена предложения на рынке новостроек бизнес-класса снизилась на 3,8% — до 223 455 руб. Основная причина корректировки ценового показателя — увеличение конкуренции. За первые три месяца наблюдалась стагнация цен. Следующие два квартала цена предложения снижалась в среднем на 2%. В конце года средний ценовой уровень практически не изменился (+0,2%). При этом в отдельных проектах, пользующихся высоким спросом, застройщики повышали цены по мере увеличения стадии строительной готовности.

В 2017 году средний бюджет покупки снизился до 17,2 млн руб. (-8,7% к декабрю 2016). В условиях сокращения платежеспособного спроса девелоперы уменьшают площади лотов в проектах, что повышает доступность предложения. Если в декабре 2016 года средняя площадь квартиры бизнес-класса составляла 81 кв. м, то к концу 2017 года она сократилась до 76,9 кв. м.

Увеличение доли ипотечных сделок

По итогам 2017 года доля ипотечных сделок в бизнес-классе составила 30% (+3 п.п. в сравнении с предыдущим годом). Рост показателя происходил, преимущественно, за счет увеличения привлекательности условий ипотечного кредитования, подстегивающих покупателей к приобретению квартиры. Так, по данным ЦБ РФ, средняя ставка по кредитам на покупку недвижимости в новостройках в декабре 2016 года составляла 11,4%, в ноябре 2017 — 9,8%. Кроме того, в некоторых проектах бизнес-класса встречается пониженная ставка (6-8%), предлагаемая по совместно разработанной программе между банком и застройщиком.

Рост предложения с отделкой

На рынке новостроек бизнес-класса растет предложение с отделкой — как предчистовой (white box), так и финишной. Возможность заселения сразу после ввода новостройки в эксплуатацию, присущая в основном предложению комфорт-класса, все чаще встречается и в бизнес-сегменте. Только в четвертом квартале 2017 года началась реализация квартир с предчистовой отделкой в трех проектах бизнес-класса, с готовым ремонтом — еще в двух. Всего за год вышло в первом случае 3 проекта, во втором — 4. Для сравнения, за весь предыдущий год в реализацию поступил лишь один жилой комплекс, в рамках которого реализуются квартиры с полностью готовой отделкой.

Скидки и акции

По состоянию на конец 2017 года скидки и акции предлагались почти во всех проектах бизнес-класса. Средний дисконт составлял 3-7%. В предновогодний период застройщики предлагали приуроченные к празднику повышенные дисконты (в размере 10-15%) преимущественно на выделенный объем квартир, в некоторых комплексах он доходил до (20-30%). В целом, двузначные скидки стали привычным явлением в 2017 году.

Прогноз на 2018 год

«В следующем году тенденция роста объема предложения вероятно продолжится — комментирует Наталья Круглова, генеральный директор „Метриум Групп“, участник партнерской сети CBRE. — Ожидается старт продаж нескольких крупных комплексов, уже анонсированных девелоперами. В целом, на фоне ужесточения конкуренции не только в бизнес-классе, но и со стороны массового сегмента, где предложение пополняется новыми комплексами с высокими качественными характеристиками, в краткосрочной перспективе средняя цена предложения в сегменте будет стагнировать.

Сохранится тенденция расширения продуктовой линейки. Все большую популярность будут набирать квартиры с европланировкой, где кухня объединена с гостиной. Чаще будут встречаться предложения с отделкой white box и ремонтом от застройщика.

Ставшие уже обязательными скидки останутся на рынке. Средний размер дисконта вряд ли сильно вырастет. Тем не менее, во время сезонных распродаж, включая акции на определенные пулы лотов, скидки сохранят двузначные величины аналогично этому году».


1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж. Проекты, в которых ведутся закрытые продажи, не учитывались.

2 Бронирование в проекте велось с 4 кв. 2016 г.

Источник: Метриум Групп

За год объем предложения увеличился по числу лотов на 46,1%, по продаваемой площади — на 38,6%. Средний ценой уровень скорректировался на −3,8%.

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.