АНАЛИТИКА: В каких странах и как «кидают» российских инвесторов в недвижимость или топ-15 способов обмана.

АНАЛИТИКА: В каких странах и как «кидают» российских инвесторов в недвижимость или  топ-15 способов обмана.

АНАЛИТИКА: В каких странах и как «кидают» российских инвесторов в недвижимость или топ-15 способов обмана.



Массовый приход российских инвесторов на зарубежные рынки недвижимости показал не только преимущества вложений в иностранные «кирпичи», но и то, что обманывать способны не только российские риэлторы и застройщики, но и их иностранные коллеги. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала indriksons.ru, рассказывает о наиболее типичных случаях обмана. 

«Мошенничества с недвижимостью существуют везде, кроме нескольких стран. Топ стран по чистоте сделок возглавляют Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария. Уже в Италии, Испании начинается бардак. Таким образом, 90% стран на чем-то обманывают, - говорит Игорь Индриксонс. –  Способы введения в заблуждение инвесторов одинаковы. Обычно эти схемы реализуются на рынках разных стран с периодичностью в 5-10 лет. Причем видоизменяются названия этих схем, но не их суть».

Эксперт приводит несколько стандартных способов обмана инвесторов в недвижимость:

1. Высокие комиссии и расходы на маркетинг всегда говорят о высоких рисках для инвестора. «Мной уже неоднократно приводился рейтинг стран с самыми высокими комиссиями посредникам и расходами на маркетинг, который полностью совпадает с рейтингом самых неликвидных стран», - рассказывает Индриксонс. Эксперт подчеркивает, что на самых неликвидных рынках расходы на маркетинг и комиссию риэлтору в структуре цены могут достигать 45% - таким образом, при стоимости квадратного метра в 1000 евро покупатель 450 евро отдает непосредственно на оплату красочных рекламных буклетов и умение риэлтора преподнести товар. Индриксонс напоминает, что рейтинг возглавляет Болгария.

2. Наценка. Иностранный инвестор не чувствует разницы в цене. Очень часто на местном рынке не практикуется оценка объектов недвижимости, то есть иностранный инвестор запросто не почувствует наценку в 20-30%, тогда как все квартиры уникальны и могут значительно отличаться в цене друг от друга в зависимости от характеристик жилья.

3. Стадия, на которой оформляется право собственности. В Болгарии право собственности оформляется только тогда, когда объект построен на 80% (для сравнения: в Великобритании инвестор уже на стадии котлована является собственником). Отсюда возникает пространство для мошеннических схем: двойные продажи, застройщик может заложить недвижимость в банке и т.д.

4. Налогообложение – зачастую покупатели не понимают, во сколько им обойдется содержание недвижимости, каковы будут налоги на доход, полученный от аренды и т.д. К примеру, во Франции и США если вы прожили в стране больше 6 месяцев, вы автоматически становитесь резидентом. Налоговая служба в США не такая добрая, как в России. Инвестор должен декларировать все свои счета, всю свою недвижимость и, не дай Бог, если он что-то не укажет. Прогрессивная шкала налогообложения может доходить до 60%. Очень показательный пример: недавно сооснователь Facebook Эдуардо Саверин отказался от американского гражданства и стал гражданином Сингапура – из-за высоких налогов, избежать уплаты которых не удастся.

5. Выдача потребительского кредита вместо ипотечного. Такой способ обмана практикуется в Испании. Суть его заключается в следующем:  на побережье, где недвижимость неликвидна и банки это понимают, испанские банки пытаются всучить инвесторам потребкредит на покупку недвижимости всеми правдами и неправдами. Хотя процентная ставка будет такая же, как и при ипотеке, разница заключается в последствиях для заемщика. В случае дефолта заемщика при ипотечном кредите банк имеет право наложить взыскание лишь на объект недвижимости, тогда как при потребкредите – банк обратит взыскание и на другое имущество, банковские счета и т.д. Конечно, инвестор может попытаться сбежать обратно в Россию, но его станут разыскивать, а затем наложат взыскание на имущество заемщика в России.

6. Гарантия обратного выкупа объекта застройщиком. Допустим, застройщик предлагает инвестору обратный выкуп объекта через определенный срок, в случае если инвестору не удастся перепродать его на вторичном рынке. Причем застройщик сулит  любые деньги, вплоть до удвоения суммы. На самом деле, у застройщика есть миллион способов легально выйти из бизнеса, а объект ему не нужен, так что инвестор рискует стать  «счастливым» обладателем неликвида.

7. Гарантия на аренду от управляющей компании, а не от застройщика. Гарантированная рента – это установленный в договоре процент доходности от сдачи в аренду, который будет получать инвестор.  Сама по себе эта схема – совершенно безопасна и очень выгодна для инвестора, если управлением занимается известная международная группа. Совершенное другая ситуация имеет место, когда для сделки создается фирма–однодневка, которая, к примеру, гарантирует доходность 10% годовых. Инвестор заключает два договора: купли-продажи с застройщиком и договор с гарантиями на аренду с управляющей компанией. По окончании строительства обнаруживается, что застройщик свои обязательства перед инвестором выполнил, а вот управляющая компания - обанкротилась. Даже если она не исчезает, сделать, как правило, ничего нельзя. Гарантию на аренду должен всегда предоставлять застройщик!

8. Доходность от аренды недвижимости Gross, а не Net. Если на рынке средняя доходность от аренды составляет 5% годовых, застройщик, чтобы сделать продукт более привлекательным,  завышает цифру на пару процентных пунктов и объявляет доходность рынка 7-8% годовых Gross. Даже если это крупная известная компания инвестор может потерять деньги. Эти проценты обещаны в теории – при  удачном стечении обстоятельств, при этом в контракте могут содержаться условия, согласно которым с суммы Gross вычитаются проценты за управление и другие сопутствующие услуг. При этом чистая доходность инвестора снижается до нижерыночного показателя – допустим, 3%.

9. Высокая гарантированная доходность чистыми на руки – в этой схеме застройщиком гарантируется доходность до 10% в год. Подвох кроется в формулировке. Инвесторы видят только цифру 10, а на слово «ДО» никто не обращает внимание. А ДО 10% – это любая цифра до 10 – и 2, и минус 3. После вычета накладных расходов доходность может получиться отрицательной.

10. Стратегия SES (secure exit strategy). Эта схема пока не была замечена на российском рынке, но рано или поздно она появится. Как она устроена: застройщик, работающий на стабильных рынках, скажем, Англии или Швейцарии, обращается в банк с просьбой открыть кредитную линию. Банк же готовы открыть линию только после того, как из 100 построенных апартаментов будут проданы, скажем, 20. Застройщик предлагает инвесторам приобрести эти 20 апартаментов по 80 тысяч евро за единицу, обещая перепродать их после по 100 тысяч евро на открытом рынке. При этом инвесторов уверяют, что их апартаменты будут проданы первыми. Однако этого не происходит, а инвесторы ждут годами, когда же будут проданы их апартаменты.

11. Инвесторы часто не обращают внимание на отсутствие в договорах о сдаче объекта в аренду управляющей компанией условия о возврате объекта в первоначальном состоянии или о ремонте объекта за счет управляющей компании. В таких случаях собственники получают свое жилье назад в удручающем состоянии, требующем ремонта, то есть больших затрат.

12. Земля в залоге. Очень много инвесторов из России попалось в эту ловушку в Болгарии. Чтобы получить кредит на продвижение объектов, застройщик может заложить землю в банке. Если стройка будет заморожена, а застройщик обанкротится, банк заберет все. Чтобы минимизировать риск, стоит подать заявку в банк как будто вы намерены получить ипотечный кредит.  Банк в первую очередь проверяет статус земли – и в случае проблем, сообщит об этом инвестору.

13. Пул арендаторов с указанием предполагаемой доходности (rentalpool). К примеру, имеется комплекс, в котором управляющая компания сдает 20 объектов, при этом доходность каждого объекта вычисляется по среднему арифметическому, вне зависимости от того, сдавался ли объект или простаивал. Таким образом, все инвесторы получают поровну. При этом степень физического износа вашего или пустующего объектов разная, а ваш объект требует ремонта и, соответственно, дополнительных затрат.

14. Контракт на родном языке.  Русские инвесторы радуются контракту, составленному на русском языке, но это лишний повод для опасений. Если инвестору в  Болгарии или Черногории предлагают контракт на английском языке с переводом на русский, ни одна из этих версий не будет верна и безупречна, даже если это будет нотариальный перевод. Юридическую силу при разрешении споров будет иметь текст договора, составленного на государственном языке страны подписания и заключения договора.

15. Расходы на обслуживание инфраструктуры. Допустим, инвестору предлагаются на выбор два практически идентичных объекта по одинаковой цене. В одном из них имеется только бассейн, а в другом предусмотрены также спа-салон, фитнес-центр, сигарная комната и т.д. Инвестор, естественно, желает приобрести объект с большим количеством инфраструктуры. Однако все эти дополнительные удобства хороши лишь тогда, когда расходы по их содержанию несет не собственник, а арендатор. Расходы за обслуживание бассейна, к примеру, могут вылиться в 5-10 тысяч евро в год.

Массовый приход российских инвесторов на зарубежные рынки недвижимости показал не только преимущества вложений в иностранные «кирпичи», но и то, что обманывать способны не только российские риэлторы ...

Возврат к списку

+7 (495) 775-88-55
заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.