АНАЛИТИКА: Российские инвесторы переключаются на коммерческую недвижимость.

АНАЛИТИКА: Российские инвесторы переключаются на коммерческую недвижимость.

АНАЛИТИКА: Российские инвесторы переключаются на коммерческую недвижимость.



С начала 2012 года 15% российских частных инвесторов в зарубежную недвижимость выбрали объектом для своих вложений коммерческую недвижимость. Такой тренд будет продолжаться и в дальшем. Основным  покупателем зарубежной недвижимости был и остается средний и малый бизнес. До 2008 года частные инвесторы из России приобрели много неликвидной курортной недвижимости в Испании, Болгарии и других странах, но после кризиса 2008 года, когда он, собственно, пришел в Россию, осознали, что это, говоря языком инвесторов, не актив, а пассив. Такую недвижимость стало невозможно продать по сколько-нибудь разумной цене, или сдать в аренду.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Даже те, кто купил недвижимость на более стабильных рынках таких, как Великобритания, Германия или Франция, столкнулись с такой сложностью – практически невозможно самостоятельно управлять этими объектами. Даже если есть агентство, то оно просто передает информацию о физическом состоянии квартиры, если необходим ремонт, и что делать дальше  -брать ли деньги с арендаторов или платить самому. Но нанимать рабочих для ремонта и вести переговоры с арендаторами должен сам владелец жилья. В этом и заключалась одна из основных сложностей - в секторе жилой и курортной недвижимости нет возможности прибегнуть к пассивному управлению своей недвижимостью.

Что такое пассивное управление – когда управляющая компания осуществляет оперативное управление недвижимостью, а  инвестор, который вложил деньги в эту недвижимость, получает полугодовые отчеты, раз в год получает отчет об аудите и, естественно, арендную плату на банковский счет. На этом все обязанности инвестора касательно взаимодействия с управляющей компанией и управления своей недвижимостью исчерпывается. Компания, в свою очередь, непосредственно управляет недвижимостью – оформляет и проводит все налоговые выплаты, самостоятельно делает ремонт, и вообще полностью «ведет» объект. Это и есть пассивное управление для инвестора.

К сожалению, в жилом секторе таких управляющих кампаний в мире практически нет. Управляющие компании, работающие по такой схеме, встречаются в основном в секторе коммерческой недвижимости. Западные инвесторы давно осознали, что наличие пассивного управления должно быть одним из приоритетов при выборе объекта, если он живет в другой стране или вдалеке от объекта инвестирования, т.е. нет возможности самостоятельно управлять своей недвижимостью. К этому еще можно прибавить языковой барьер, а в некоторых случаях и разницу во времени (например, когда инвестор из России покупает недвижимость в США или наоборот).

Поэтому все больше и больше инвесторов прибегают к вложениям в сектор коммерческой недвижимости, который доступен для входа частного инвестора - купить долю в складах самообслуживания можно начиная от 4 тысяч евро; управляющая компания полностью ведет объект, и частному инвестору нет необходимости глубоко вникать в оперативное управление недвижимостью или самому заниматься им.

Почему в жилом секторе или в секторе курортной недвижимости почти нет таких управляющих компаний? Для того, чтобы управляющей компании было бы прибыльно вести объект жилой недвижимости, этот объект должен быть крупным, а крупные объекты как раз обычно коммерческие.

Практически невозможно, чтобы жилое здание полностью принадлежало нескольким инвесторам, которые полностью передали бы объект управляющей компании. В жилых зданиях всегда будут покупать недвижимость для личных целей, или будут сдавать самостоятельно. Допустим, получив в управление 10-20 разрозненных квартир на одном объекте, управляющая компания никогда не получит необходимого объема, при котором она сможет заработать, когда же компания управляет отелем на 200 номеров, то на таком объеме они неплохо заработают, и поэтому берётся за управление такими объектами.

До 2008 года коммерческую недвижимость, в таком формате как она доступна сейчас, российские частные инвесторы практически не рассматривали. Основной целью инвестирования для россиян была недвижимость, которая удовлетворяла бы комплексному запросу инвестора. Проще говоря, ею можно было бы пользоваться как в личных целях , так и сдавать в аренду, а через некоторые время заработать на ее продаже. 2008 год показал, что получить все сразу в обном объекте - это утопия. 

Коммерческую недвижимость нельзя использоваться в личных целях, но все же это не самое главное для инвестора, главное – получать стабильный и высокий доход от нее.

Простой пример из практики. В 2008 году автор этого материала, «привез» и предложил в России проект управляющей компании Park Plaza (кстати сказать, это был первый объект такого типа, предложенный российским частным инвесторам) Westminster Bridge Hotel. Это крупный отель на 2040 номеров, который на данный момент достроен и не первый год работает. Отель находится напротив башни Big Ben. Наполняемость отеля находится на уровне 93%, это очень высокий показатель. Так вот в 2008 году российские инвесторы не обратили особого внимания на этот объект, но сейчас ситуация кардинально меняется. Инвесторы, наученные уроками предыдущих лет, делают выбор в сторону более прибыльных и менее рискованных объектов и рынков.

Фото sxc.hu

С начала 2012 года 15% российских частных инвесторов в зарубежную недвижимость выбрали объектом для своих вложений коммерческую недвижимость. Такой тренд будет продолжаться и в дальшем.

Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.