АНАЛИТИКА: Новый вид коммерческой недвижимости в России - апарт-отели.

АНАЛИТИКА: Новый вид коммерческой недвижимости в России - апарт-отели.

АНАЛИТИКА: Новый вид коммерческой недвижимости в России - апарт-отели.



Апарт-отель– это сокращение от английского apartment hotel, т.е. отель, состоящий из отдельных квартир. По сути, на время проживания вы арендуете полноценную квартиру. Различие в том, что арендодателем выступает не один человек, а компания, которая управляет целым комплексом подобных квартир, и бронировать вы можете их точно так же, как и номера в отеле. Здесь стоит отметить, что эти квартиры вовсе не обязательно принадлежат управляющей компании, собственниками могут выступать и частные лица, причем их может быть достаточно много в рамках одного апарт-отеля, но операционное управление осуществляет именно управляющая компания.

Есть еще одно отличие – апарт-отель, как правило, предоставляет определенный набор дополнительных услуг в отличие от частного собственника (уборка помещения, замена постельного белья и банных принадлежностей и т.п.), что собственно и роднит такой вид недвижимости с отелями.

В России также существует подобный вид недвижимости. Но, к сожалению, с ним не все просто. Первые попытки строительства апарт-отелей в России проваливались. Сейчас этот тип недвижимости снова пытаются развивать, вкладывая огромные деньги в маркетинг и рекламу.

Давайте попробуем разобраться, в чем причины предыдущих провалов, а заодно и в том, какие опасности подстерегают частного инвестора при вкладывании средств в подобную недвижимость.

Апарт-отель в России - это набор обычных квартир под одной крышей, которые сдаются в аренду посуточно и на более длительный срок. В чем причины прошлых неудач, и какие проблемы ожидают инвесторов.

Доходность апарт-отелей в 2 раза ниже, чем у отельных номеров. Стандартный отель зарабатывает около 50% своего дохода на непосредственной сдаче номеров, и порядка половины от дохода отеля приносят дополнительные услуги - рестораны, бары, химчистка, минибары в номерах, беспроводной интернет и т.д. Набор услуг может различаться в зависимости от статуса и звездности отеля. Апарт-отель ограничен в предоставлении подобных услуг, потому как представляет собой полноценную квартиру, где собственник может самостоятельно приготовить себе еду, постирать, погладить и т.п. Таким образом, апарт-отель зарабатывает на дополнительных сервисах гораздо меньше - порядка 10-15%.

Компания с мировым именем не возьмется за управление апарт-отелем в России, потому что этот бизнес у нас непредсказуем. Так как управляющая компания может не являться собственником всех квартир в комплексе (о чем мы уже упоминали ранее), то собственник жилья в этом комплексе может в любой момент прийти и жить в своей квартире какое-то время – может день, а может и год. В этом случае управляющая компания теряет бизнес, а если собственников много?

Ограниченность рынка управляющих компаний ведет к монополии, и сменить ее будет сложно. Тот, кто построил, тот и управляет - такой подход не подразумевает конкуренцию, а если нет конкуренции, то и ценовая политика в отношении ставок за управление будет понятно какая…

Мебель и интерьер – немаловажный наряду с ценой аренды фактор в привлечении клиентов. В отелях, управляемых крупными управляющими компаниями, компания сама покупает мебель и элементы декора, а также сама отвечает за нее. В российских же апарт-отелях управляющая компания не несет ответственности за предметы интерьера и мебель. А собственники, к сожалению, далеко не всегда понимают важность этого фактора и не всегда готовы вкладывать средства во внешний вид квартиры.

И, наконец, ценообразование арендных ставок. Вполне логично, что управляющая компания должна централизованно устанавливать уровень арендной ставки, но в России здесь начинается неразбериха. Один собственник считает, что управляющая компания сдает помещения по слишком низкой ставке и требует сдавать его квартиру по установленной им цене, другой же наоборот - хочет снизить цену, считая, что «слишком высокая» цена мешает нарастить обороты продаж. Все это приводит к хаосу и потере прибыли. Чем больше собственников, тем труднее им договориться. В итоге страдают все.

Для России апарт-отели - новый вид коммерческой недвижимости, даже не смотря на прошлые попытки, и как любому начинанию, ему придется пройти через трудности и ошибки. Частному инвестору стоит предельно осторожно относиться к такому типу недвижимости и с особой тщательностью подходить к принятию решений об инвестировании.

Фото sxc.hu

Апарт-отель– это сокращение от английского apartment hotel, т.е. отель, состоящий из отдельных квартир. По сути на время проживания вы арендуете полноценную квартиру.

Возврат к списку

заказать звонок
заполнить форму

Задайте свой вопрос

Защита от автоматического заполнения CAPTCHA
Введите слово с картинки*
Для получения доступа к разделу "Видеокурс" напишите письмо на info@indriksons.ru. Наш специалист свяжется с Вами для уточнения условий доступа.